Bất động sản neo giá: Coi chừng gặp bão

Ở một số dự án đã và đang bàn giao nhà, người mua đã chịu xuống tiền nhưng rõ ràng con số đó không nhiều. Thống kê của CBRE cho thấy quý II/2013 thị trường TP.HCM bán được 1.615 căn hộ, còn của Savills là 1.200 căn hộ. Như vậy, lượng hàng tồn ở chủ đầu tư đã giảm từ 16.706 căn xuống còn 16.322 căn, chưa tính đến lượng hàng tồn ở các nhà đầu tư thứ cấp. Chỉ với 1.615 căn hộ cho hàng trăm dự án đang được giao dịch thì rõ ràng đây không phải là con số lớn và lượng hàng tồn còn khá cao.

Cho đến thời điểm này thì rõ ràng “tâm lý khách hàng” dường như đang dẫn dắt thị trường. Hệ quả tất yếu của tác động giảm lãi suất như các chuyên gia đã phân tích. Người mua chịu xuống tiền và người bán quyết định neo giá thậm chí tăng giá để thiết lập mặt bằng giá mới. Đơn cử như tại dự án chung cư TDH Trường Thọ (Q.Thủ Đức, TP.HCM) cách đây khoảng 1 tháng giá bán của căn hộ này khoảng 14 triệu đ/m2 thì nay mức giá đã tăng lên 14,8 triệu đ/m2. Chưa kể đến nhiều nhà đầu tư thứ cấp giao bán với giá 15,6 triệu đ/m2. Tuy nhiên, TDH Trường Thọ có mức giá 17,2 triệu đ/m2 do Savills chào bán.

Không riêng gì TDH Trường Thọ mà nhiều dự án khác cũng “nhổ neo” tăng giá hoặc giảm chiết khấu, ưu đãi cho khách hàng như dự án Carillon (Q.Tân Bình, TP.HCM), giá bán đã tăng từ 17,8 triệu đ/m2 lên 19,5 triệu đ/m2 trong vòng 2 tháng. Tuy nhiên, ở các dự án này có chung đặc điểm là chủ đầu tư gần như đã bán sắp hết hàng và giao dịch thuộc về nhà đầu tư thứ cấp. Một dự án khác cũng được Savills công bố với mức giá không thể hấp dẫn thị trường như: Thanh Đa View (Q.Bình Thạnh) có giá 25,2 triệu đ/m2.

Trong xu thế neo và tăng giá ở một số dự án lại là cơ hội cho nhiều dự án khác bán hàng. Ông Nguyễn Thế Mạnh, chủ tịch HĐQT Công ty TECCO cho biết: “Dự án chung cư TECCO (Q.Thủ Đức) đã bán hơn 80 căn hộ trong vòng gần 2 tháng qua, hiện dự án chỉ còn gần 20 căn.” TECCO đã áp dụng chính sách neo giá khi các chủ đầu tư giảm giá và giảm giá khi chủ đầu tư khác neo giá. Theo ông Mạnh, thị trường BĐS vẫn phụ thuộc khá nhiều vào tâm lý người mua, còn về giá đã có mặt bằng giá chung. Khi khách hàng không muốn mua thì có giảm giá người mua vẫn không xuống tiền. Vì thế, khi TDH Trường Thọ có giá 15 triệu đồng đ/m2 thì TECCO chỉ bán 13,4 triệu đ/m2. Ông Mạnh cho rằng chất lượng, vị trí, diện tích người mua lựa chọn. Hơn nữa, rẻ có cái giá của rẻ, rẻ thì khách hàng phải trả hết tiền, Công ty chỉ hỗ trợ vay ngân hàng, còn cao hơn thì được trả góp… Vấn đề ở chỗ, bán hàng không dễ, đang lúc bán được phải bán ngay.

Đoán định thị trường chỉ là những con sóng nhỏ, cục bộ ở một số phân khúc nhất định. Ông Lương Trí Thìn - chủ tịch Tập đoàn Đất Xanh nhận định: “Thị trường sẽ còn tiếp tục khó khăn, lợi thế thuộc về những nhà đầu tư cân đối được dòng tiền và chọn dòng sản phẩm phù hợp với túi tiền của khách hàng. Hơn nữa, phải đưa cho khách hàng giải pháp tài chính hợp với khả năng chi trả của họ…”. Cũng từ quan điểm này, Đất Xanh bung hàng giá thấp ở hàng loạt các dự án tại Q.Thủ Đức như: 4S Riverside Linh Đông giá 12,1 triệu đ/m2, dự án Gia Phú Hưng giá 10 triệu đ/m2.

Nhiều chuyên gia nhận định việc tăng giá lúc này làm mất đi lợi thế của dự án bởi không dễ gì bán được hàng cũng như thu hút sự quan tâm của người mua. Với việc hàng loạt các dự án được “bán sỉ” như hiện nay cho thấy cuộc “tháo chạy” trên thị trường BĐS đang bắt đầu và giá sẽ khó tăng lên.