Bất động sản: Mong gì trong 2014

Đã có những dấu hiệu tích cực…

Những dấu hiệu tích cực đã xuất hiện từ cuối năm trước, ở cả hai miền Nam – Bắc. Theo chỉ số giá giao dịch bất động sản phân khúc căn hộ chung cư do Sở Xây dựng Hà Nội công bố, một số khu vực trên địa bàn thủ đô đã có chỉ số giá quý IV-2013 tăng nhẹ so với quý trước đó, chứng tỏ đà giảm giá từ năm 2012 đã có dấu hiệu ngưng lại.

Tại TP.HCM, hàng tồn kho bất động sản quý sau giảm so với quý trước, giao dịch cũng theo chiều hướng đi lên. Theo nhiều chuyên gia, thị trường năm vừa qua dù vẫn còn rất khó khăn nhưng đã có sự khác biệt so với những năm trước đó, rõ nhất là về nguồn thông tin.

Nếu như trước đây, thông tin về thị trường thường không đầy đủ, mập mờ, dẫn đến sự kỳ vọng, ảo tưởng của cả người mua lẫn người bán thì nay những người quan tâm đến thị trường có thể dễ dàng tìm hiểu được đầy đủ thông tin nên biết rõ mình có nên tham gia hay không và nếu tham gia thì phải đối mặt với những vấn đề gì.

Chính nhờ điều này mà thị trường không còn đóng băng mà đã có thanh khoản và tăng nhẹ sau mỗi quý, dù đà tăng (khoảng 5 – 10%) chưa đủ mạnh để tạo thành cú hích.

Ở đây, có hai luồng ý kiến khá trái ngược. Một cho rằng giá cả mang yếu tố quyết định và do giá bất động sản hiện còn quá cao so với giá trị thực, mức thu nhập trung bình cũng như khả năng thanh toán của người dân nên thị trường sẽ còn đóng băng.

Nếu giá không tiếp tục giảm mạnh, xuống chỉ còn khoảng phân nửa mức giá hiện nay thì người mua sẽ không tham gia thị trường, dẫn đến một sự đổ vỡ dây chuyền của các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Luồng ý kiến thứ hai cho rằng chúng ta không nên quá quan tâm đến giá cả, trong thời gian tới giá có giảm mạnh hay đi lên không quan trọng, mà thanh khoản mới là vấn đề. Thanh khoản được cải thiện, tăng nhanh có nghĩa là cung – cầu của thị trường gặp nhau, khởi sắc và ngược lại.

Dù vậy, hiện các phân khúc của thị trường vẫn đang tồn tại những vấn đề riêng.Phân khúc nhà giá rẻ phù hợp với đa số người dân nên có cầu khá lớn thì nguồn cung lại hạn chế.Chính quyền dường như chỉ tập trung vào nhà ở xã hội chứ chưa quan tâm đến phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ.

Chẳng hạn, TP.HCM cho biết trong năm nay sẽ hoàn thành hai dự án nhà ở xã hội gồm 793 căn hộ với tổng diện tích hơn 67.000m², hoàn thành và đưa vào sử dụng bảy khối ký túc xá còn lại của Đại học Quốc gia TP.HCM, đáp ứng chỗ ở cho 13.500 sinh viên, hoàn thành một dự án nhà lưu trú cho công nhân với diện tích hơn 18.000m², đáp ứng 2.500 chỗ ở và khởi công ba dự án nhà lưu trú mới với hơn 10.400 chỗ ở cho công nhân.

TP.HCM cũng sẽ khởi công, xây mới 22 lô chung cư cũ với quy mô khoảng 3.300 căn hộ, hoàn thành khoảng 3.000 căn hộ tái định cư thuộc chương trình 30.000 hộ tái định cư, bàn giao gần 2.300 căn hộ tái định cư thuộc chương trình 12.500 căn hộ tái định cư tại Thủ Thiêm…

Trong khi đó, các doanh nghiệp vẫn đang chờ xem họ có được chuyển đổi dự án từ nhà ở thương mại qua nhà ở xã hội để được hưởng các chính sách ưu đãi về thuế cũng như được vay vốn trong gói hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng hay không.

Dù Bộ Xây dựng cho biết luôn khuyến khích doanh nghiệp chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, nhưng việc cho phép chuyển đổi lại do các địa phương quyết định, với những thủ tục, thời gian xét duyệt hồ sơ rất khó khăn, khiến số dự án được chuyển đổi là rất ít ỏi.

Phân khúc cao cấp thì ngược lại, nguồn cung dồi dào trong khi cầu không lớn, khiến nhiều người nhận định trong năm nay phân khúc này chưa thể khởi sắc. Dù vậy, nhiều doanh nghiệp cho rằng người có thu nhập cao vẫn có nhu cầu mua nhà cao cấp, biệt thự để ở.

Bên cạnh đó, thời gian qua, do khó khăn về vốn, một số dự án phải tạm ngưng xây dựng nên nguồn cung cũng chưa phải quá nhiều. Phân khúc căn hộ cao cấp có đối tượng khách hàng riêng, nên những dự án có vị trí tốt, gần trung tâm thành phố, thuận tiện giao thông, có nhiều tiện ích đi kèm vẫn sẽ bán được.

Riêng phân khúc căn hộ hạng trung hiện chưa hình thành xu hướng để người bán có thể xác định đúng nhu cầu và khả năng thanh toán của người mua. Nhiều doanh nghiệp chọn giải pháp thiết kế căn hộ có diện tích vừa và nhỏ nhưng vẫn hội đủ tiêu chuẩn đẳng cấp, đáp ứng được nhu cầu đểở, đầu tư và cho thuê, nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của người mua.

Tiếp tục tìm đầu ra cho gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng

Đây chính là mối bận tâm lớn nhất của các ngành chức năng từ năm ngoái sang năm nay. Vậy nên, ngay những ngày đầu năm mới, Bộ Xây dựng đã được giao chủ trì, phối hợp với Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính nhằm nghiên cứu đề xuất tiếp tục thực hiện các chính sách hỗ trợ tín dụng, tài chính trong dài hạn đối với phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bán thấp, nhà ở cho thuê.

Bộ Xây dựng cũng được giao nhiệm vụ phải thực hiện đồng bộ các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường, tập trung tháo gỡ khó khăn về thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án để tăng nhanh nguồn cung nhà ở xã hội, đồng thời đẩy nhanh tốc độ giải ngân gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng.

Được biết, sau hơn bảy tháng triển khai, số tiền giải ngân trong gói hỗ trợ lãi suất này mới chưa đến 3%, dù Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản chính thức chấp thuận việc giảm lãi suất cho vay mua nhà gói hỗ trợ xuống chỉ còn 5%/năm thay vì mức 6%/năm như trước và sẽ tăng thêm các ngân hàng cổ phần được tham gia giải ngân.

Bên cạnh những chỉ đạo từ phía cơ quan chức năng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng kiến nghị cho phép những doanh nghiệp được làm nhà ở giá rẻ được vay gói hỗ trợ này.

Bởi trong khi nhà ở xã hội vướng quá nhiều thủ tục, rào cản thì nhà ở thương mại giá rẻ thủ tục ít phức tạp hơn, vị trí thuận tiện hơn, nên một khi được hưởng gói hỗ trợ này, các doanh nghiệp sẽ có thêm động lực để xây dựng nhiều nhà giá rẻ hơn nữa.

Kiến nghị này nếu được chấp thuận sẽ mở ra một hướng mới, gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng sẽ được giải ngân nhanh chóng, mở ra cơ hội mới cho thị trường bất động sản.

Điều này cũng phù hợp với ý kiến của đại diện Bộ Xây dựng khi đánh giá triển vọng của thị trường bất động sản trong năm nay, là cơ cấu hàng hóa sẽ thiên về các căn hộ có quy mô nhỏ và trung bình, lôi kéo được sự quan tâm trở lại của người mua có nhu cầu thật.

Việc ổn định về mặt giá cả, tăng dần về số lượng giao dịch nhà ở xã hội và nhà ở thương mại quy mô nhỏ, trung bình sẽ là yếu tố chủ đạo dẫn dắt và có tác động lan tỏa sang các phân khúc khác.