Bất động sản: Giảm giá thế nào cho đủ?

Đại hạ giá căn hộ

Theo số liệu thống kê sơ bộ của hơn 60 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán Hà Nội và TP.HCM, lượng hàng tồn kho tính đến tháng 7/2012 trị giá hơn 83.804 tỷ đồng, tăng 6,69% so với cuối năm 2011. Như vậy, số BĐS tồn kho đang chiếm tới khoảng 45,84% tổng tài sản của các doanh nghiệp này. Hiện tổng lượng tiền mặt cuối quý II/2012 không đủ để thực hiện chi trả cho khoản chi phí gồm lãi vay, thanh toán cho nhà thầu và các khoản khác.

Nhiều DN chấp nhận lãi thấp để thu tiền về sử dụng vào việc khác, hơn là cứ mãi mơ giá trên mây để rồi “ôm dự án mà chết”.

Trong khi thị trường BĐS đang chìm ngập trong khó khăn, các doanh nghiệp, chủ đầu tư đã có những chiêu kích cầu nhằm tăng thanh khoản cho thị trường. Nhưng theo các chuyên gia thì biện pháp giảm giá bán được xem là hữu hiệu nhất thu hút người tiêu dùng.

Tại nhiều cuộc hội thảo gỡ khó cho thị trường bất động sản gần đây, các doanh nghiệp và các chuyên gia đều kiến nghị việc chia nhỏ căn hộ từ 30 - 60m2, nhằm giảm giá thành thu hút người mua. Thực hiện giải pháp này, 2 tháng qua, Công ty Eden Real đã giao dịch thành công khoảng 20 căn có diện tích từ 30m2 trở lên tại các quận trung tâm TP. Tuy nhiên đó mới chỉ là phân khúc căn hộ trung bình còn những căn hộ cao cấp vẫn đang rơi vào tình trạng bị tồn hàng vì giá quá cao. Để đẩy hàng tồn kho nhiều doanh nghiệp đã phải bán tháo để cắt lỗ nhằm thu hồi tiền mặt về. Tiêu biểu là trường hợp Hoàng Anh Gia Lai. Doanh nghiệp này đã công bố sẽ “phá giá” thị trường bất động sản TP.HCM bằng việc giảm giá tới 50% một số dự án của mình như căn hộ Thanh Bình (Q.7, TP.HCM) với giá khoảng 20 triệu đồng/m2, bằng 50% giá bán của các dự án cùng khu vực. Sau sự kiện gây sốt này hàng loạt doanh nghiệp khác cũng giảm giá theo.

Mới đây, Công ty Đại Tín Á Châu và An Bình Land thông báo đại hạ giá 120 căn hộ Hoàng Anh River View (Q. 2, TP HCM) từ mức 28 triệu đồng xuống còn 18,1 triệu/m2. Sàn An Bình Land cũng hỗ trợ khách mua nhà được vay không lãi suất trong 18 tháng đầu.

Không chỉ giảm giá căn hộ để thu hút khách, nhiều dự án sẵn sàng hỗ trợ người mua vay vốn của ngân hàng hoặc tặng sản phẩm cho khách mua căn hộ. Dự án Long Hậu, Nhà Bè hiện chào bán 29 lô đất nền với giá 5,8 - 7triệu/m2 và căn hộ có diện tích từ 75m2 - 102m2 với giá 8,4 triệu/m2 (đã bao gồm VAT), khách hàng thanh toán đủ 95% tổng giá trị nền sẽ được chiết khấu 5%.

Các dự án cũng công bố chính sách hỗ trợ hấp dẫn dành cho dự án Quang Thái, Tân Phú. Khách hàng mua căn hộ diện tích 63m2 - 73m2, chiết khấu 20 triệu đồng; với căn hộ diện tích 90m2 tặng xe Airblade khi bàn giao căn hộ hoặc giảm 15% số tiền đóng đợt 1. Ngoài ra dự án Cao ốc An Bình, Tân Phú thuộc chủ đầu tư SaigonRes cũng chiết khấu trên 3% cho khách hàng thanh toán 95%, tặng thêm nội thất và miễn phí 1 năm phí quản lý. Nếu thanh toán 50% nhận nhà thì 45% còn lại sẽ được trả góp trong 1 năm không lãi suất và 5% thanh toán khi nhận sổ...

...nhưng vẫn quá cao so với thu nhập chung

Nhiều người cho rằng mức giá của một số dự án đưa ra dù đã giảm song vẫn còn quá cao so với mặt bằng thu nhập chung, nhất là trong điều kiện kinh tế khó khăn, thị trường nhà đất đóng băng kéo dài. Nếu xét chỉ số giá nhà trên thu nhập của người dân thì chênh lệch hơn 25 lần, trong khi đó theo tính toán của Liên hợp quốc chỉ số hợp lý từ 3 - 4 lần.

Theo ông Lê Chí Hiếu, TGĐ Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức: “Để giải quyết hàng tồn kho nhà nước nên mua lại để phát triển tái định cư một số dự án, đồng thời giảm VAT từ 10% xuống 5%. Phía các doanh nghiệp cũng nên tập trung những phân khúc căn hộ trung bình”. Hiện nay đa số doanh nghiệp đã giảm giá bán lỗ. Nhưng dù đã giảm tới đáy thì thị trường vẫn không thể khởi sắc ngay, ngược lại gây tâm lý hoang mang cho người tiêu dùng vì nghi ngờ chất lượng sản phẩm, ông Hiếu nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, để giải bài toán tồn kho phải có sự liên kết của nhiều bên. DN phải có chính sách bán hàng tốt, Chính phủ có chính sách hỗ trợ về thuế, tiền sử dụng đất, ngân hàng ưu đãi về vốn và lãi suất...