Bất động sản: Động lực tăng trưởng hay “kẻ tội đồ”?

Nhìn từ các cuộc khủng hoảng

Giai đoạn 2007-2008 là những năm bi kịch của nền kinh tế thế giới khi phải đối mặt với khủng hoảng tài chính. Nhận định về sức tàn phá ghê gớm của cuộc khủng hoảng này, cựu Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang (Fed), ông Alan Greenspan gói gọn bằng những con số “hàng trăm năm mới có một lần”. Khi đó hàng loạt định chế tài chính khổng lồ sụp đổ, từ hệ thống ngân hàng, chứng khoán đến sự mất giá tiền tệ quy mô lớn ở Mỹ và nhiều nước châu Âu. Không phải quốc gia nào khác, mà chính Mỹ - cường quốc kinh tế số 1 thế giới - là khởi nguồn và là trung tâm của cuộc khủng hoảng. Sự tụt dốc của tài chính Mỹ tất yếu kéo theo phản ứng dây chuyền kinh tế tương tự ở hàng loạt nước châu Âu.

Nguyên nhân khủng hoảng tài chính ở Mỹ bắt nguồn từ khủng hoảng bất động sản. Trước đó, các công cụ giám sát tài chính thiếu chặt chẽ khiến các ngân hàng Mỹ cho vay tiền mua nhà thế chấp với điều kiện dễ dàng và trả góp trong thời gian dài. Đây là nguyên nhân dẫn tới bong bóng bất động sản. Bong bóng nhà đất đã khiến tỷ lệ nợ xấu năm 2006 ở cường quốc kinh tế số 1 thế giới tăng 20% so với dự báo (số liệu HSBC công bố vào đầu tháng 2/2007).

Tại Việt Nam, một thị trường bất động sản đúng nghĩa bắt đầu hình thành từ năm 1993, khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, tạo nền tảng cho thị trường quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thực sự hình thành. Từ đó đến nay, thị trường bất động Việt Nam đã trải qua nhiều thăng trầm. Trong đó, đáng chú ý nhất là cơn sốt nhà đất vào các năm 2004 - 2007, đạt đỉnh năm 2007 và rơi vào khủng hoảng từ năm 2008 (trùng với thời điểm khủng hoảng tài chính thế giới).

Giai đoạn này, chỉ trong thời gian ngắn, tại nhiều khu vực, giá đất tăng chóng mặt, lên đến vài trăm phần trăm. Sức nóng của nhà đất khiến “người người, nhà nhà” đổ xô đầu tư bất động sản. Thị trường vắng bóng người mua ở thực, thay vào đó là cuộc“tụ hợp” đông đảo của giới đầu cơ. Hoạt động mua bán trên thị trường chủ yếu là sự mua đi bán lại của giới này.

Không chỉ hút nguồn vốn lớn từ các nhà đầu tư cá nhân, các doanh nghiệp tư nhân, thị trường chứng kiến sự tham gia của các tập đoàn, công ty quốc doanh. Niềm tin thu về lợi nhuận khủng khiến nhiều doanh nghiệp nhà nước thay vì tập trung vào hoạt động sản xuất kinh doanh chính lại chuyển hướng, dồn lực sang đầu tư bất động sản. Nguồn vốn tín dụng được giải ngân cho mục đích sản xuất, kinh doanh cũng được rút ra để đổ vào bất động sản. Rất nhiều dự án trên thị trường giai đoạn này được phát triển bằng nguồn vốn vay.

Thế nhưng niềm tin lợi nhuận sớm vỡ vụn khi năm 2008, nguồn vốn tín dụng bị thắt chặt, lãi suất huy động tăng vọt từ 9-10% lên 17-18% khiến hàng loạt dự án không thể triển khai, rơi vào tình trạng đắp chiếu. Bất động sản đóng băng và nợ xấu trong nền kinh tế tăng. Và người tiêu dùng là người phải gánh chịu tất cả những hệ lụy này. Sau giai đoạn khủng hoảng 2008, thị trường bất động sản Việt Nam còn trải qua giai đoạn khủng hoảng 2011 - 2013, sau đó mới đến đà phục hồi và tăng trưởng như hiện tại.

Trong giai đoạn khủng hoảng bất động sản 2011- 2013, thị trường cũng chứng kiến sự lao đao của nhiều lĩnh vực. Khi đó, dòng tiền đổ vào địa ốc bị “khóa vòi” khiến tốc độ tăng trưởng của nhiều ngành nghề suy giảm hoặc bị chững lại. Lĩnh vực tài chính tiền tệ là minh chứng điển hình cho điều này.

Theo thống kê của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, đến tháng 6/2011, dư nợ BĐS chiếm 9,94 % tổng dư nợ (tương đương với 245.000 tỉ đồng), tỷ lệ này khá cao so với một số nước trong khu vực như Thái Lan (6%) và Malaysia (7%). Ở mảng vật liệu xây dựng, điển hình là ngành xi măng, đến giữa năm 2011 (tháng 7), mức tiêu thụ của ngành này đã giảm 6% so với tốc độ tiêu thụ đầu năm (tháng 3). Số liệu từ Bộ Kế hoạch - Đầu tư khi đó cũng cho thấy, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài trong 6 tháng đầu năm 2011 vào lĩnh vực BĐS giảm ở mức thấp nhất trong 5 năm, chỉ còn 305 triệu USD.

Như vậy, có thể thấy bất động sản là một trong những động lực tăng trưởng quan trọng của nền kinh tế. Sự suy thoái hoặc khủng hoảng của lĩnh vực này đều tác động mạnh đến sức khoẻ nền kinh tế. Do vậy, duy trì một thị trường bất động sản phát triển theo hướng lành mạnh là nhiệm vụ cấp bách của mỗi quốc gia.

Hệ sinh thái vây quanh

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), ví von bất động sản như “hộ tiêu dùng lớn nhất” trong nền kinh tế. Bất động sản là lĩnh vực có sự liên đới chặt chẽ với nhiều ngành nghề kinh tế khác. Sự hoàn thiện của một công trình, một dự án luôn luôn có sự góp mặt của nhiều ngành nghề, lĩnh vực kinh tế khác nhau từ ngành vật liệu xây dựng, trang trí nội, ngoại thất, cây cảnh, điện dân dụng đến các ngành dịch vụ như môi giới bất động sản, quản lý bất động sản cả chất xám của các ngành nghệ thuật. Cùng với đó, bất động sản kéo theo một lực lượng lao động khổng lồ thuộc các lĩnh vực, ngành nghề này.

Sau giai đoạn khủng hoảng 2011 - 2013, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ. Số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy trong 6 tháng đầu năm 2018, tỷ trọng nguồn vốn rót vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với 5,54 tỉ USD, chiếm 27,2% tổng lượng FDI đầu tư vào Việt Nam.

Nhận định về sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, chỉ ra nhiều nguyên nhân: tình hình kinh tế vĩ mô khả quan, cơ sở hạ tầng phát triển, sự cải thiện của các chính sách liên quan cũng như tiềm năng về lợi suất và giá trị vốn cao của các phân khúc.

Trong giai đoạn tăng trưởng, bất động sản Việt Nam đã chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ của tất cả các phân khúc, loại hình. Cả hai thị trường trọng điểm Hà Nội và Tp.HCM đều đón một lượng cung khổng lồ của bất động sản nhà ở với sự góp mặt chủ đạo của căn hộ chung cư.

Số liệu của Savills cũng cho thấy thị trường văn phòng Hà Nội và TP.HCM đang có lợi suất cao nhất so với các thị trường văn phòng khác trên thế giới, tương ứng là 8,65% và 7,86%. Về thị trường bán lẻ, Việt Nam nằm trong top 10 về chỉ số phát triển bán lẻ năm 2017 của AT Kearney. Mật độ bán lẻ tại Hà Nội và TP.HCM hiện vẫn còn khá thấp so với các thành phố khác trong khu vực Châu Á, khiêm tốn ở mức 0,26 và 0,12m2 bán lẻ/người, hứa hẹn nhiều dư địa cho sự phát triển.

Thị trường du lịch Việt Nam đang có mức tăng trưởng lớn nhất khu vực Đông Nam Á, tương đương với “cường quốc du lịch” Thái Lan. Theo số liệu của Tổng cục Du lịch, năm 2017, Việt Nam có 13 triệu khách quốc tế, đạt mức tăng trưởng 30%/năm. Riêng trong 9 tháng đầu năm 2018, lượt khách quốc tế đạt 11,9 triệu lượt, tăng gần 23% so với cùng kì năm ngoái. Đây là cơ sở để phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng bao gồm khách sạn, căn hộ khách sạn và biệt thự nghỉ dưỡng bùng nổ về nguồn cung và giao dịch.

Đà tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường bất động sản là nền tảng để hàng loạt ngành nghề liên quan khác cũng khởi sắc và tăng trưởng ấn tượng theo. Riêng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, báo cáo của HoREA cho thấy chỉ tính riêng 6 tháng đầu năm 2018, cả nước đã có 52.322 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới với số vốn 516.900 tỉ đồng. Trong đó, có 2.600 doanh nghiệp bất động sản, chiếm 5% tổng số doanh nghiệp và tăng 41% so với cùng kỳ năm 2017.

Doanh nghiệp bất động sản nở rộ, dẫn đến sự bùng nổ hàng loạt dự án bất động sản. Ngành vật liệu xây dựng - cung cấp nguyên vật liệu cho các dự án được hưởng lợi từ thực tế này. Đơn cử, ở lĩnh vực xi măng, số liệu từ Vụ Vật liệu Xây dựng (Bộ Xây dựng) cho thấy, sản phẩm xi măng tiêu thụ ở cả thị trường nội địa và xuất khẩu trong tháng 5/2018 đạt khoảng 10,23 triệu tấn, tăng 1,46 triệu tấn so với tháng 4, tăng 11% so với cùng kỳ năm 2017 và đạt 51% kế hoạch năm 2018. Hay trong lĩnh vực sắt thép, số liệu công bố của Bộ Công Thương cho biết trong 9 tháng đầu năm 2018, ngành thép có sự tăng trưởng tốt. Sản lượng sản xuất sắt thép thô; thép cán; thép thanh, thép góc tăng lần lượt là 36,6%; 6,3% và 8,1% so với cùng kỳ năm 2017...

Bên cạnh đó, theo ông Ngô Xuân Sở, Tổng giám đốc Bảo Minh Land thì sự phát triển mạnh của thị trường bất động sản còn dẫn đến những biến đổi cả về lượng và chất ở các ngành dịch vụ liên quan đến bất động sản như truyền thông - marketing, các công ty quản lý bất động sản.

Trong lĩnh vực truyền thông - marketing bất động sản đã nở rộ và xuất hiện doanh nghiệp chuyên cung cấp dịch vụ marketing trong lĩnh vực bất động sản. Dịch vụ này cũng chỉ mới xuất hiện trong sự phục hồi và tăng trưởng của thị trường bất động sản giai đoạn gần đây. Những đơn vị cung cấp dịch vụ marketing này có thể đồng hành, hỗ trợ cùng bộ phận truyền thông - marketing của chính doanh nghiệp trong quá trình đẩy mạnh việc bán hàng.

Dịch vụ quản lý bất động sản, bên cạnh những ông lớn như Savills, JLL, CBRE cũng chứng kiến sự tham gia của nhiều tên tuổi mới như The Ascott Limited, Okamura Tokyo, Oakwood Asia Pacific...