Bất động sản đã chạm đáy?

PV Tiền Phong có cuộc trao đổi với TS. Vũ Đình Ánh - Chuyên gia nghiên cứu khoa học về thị trường giá cả - xung quanh biến động của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam hiện nay.

TS. Vũ Đình Ánh - Chuyên gia nghiên cứu khoa học về thị trường giá cả.

Hiện, thị trường BĐS cả TP. HCM và Hà Nội đều bước vào giai đoạn giảm giá, khuyến mãi với hàng loạt các phân khúc thị trường, ông đánh giá thế nào về hiện tượng này?

BĐS hiện nay giảm giá cũng phải kiểm soát lại. Giảm giá nhiều sau một thời gian tăng mạnh mẽ lại là một câu chuyện khác. Bây giờ phải nhìn nhận xem BĐS giảm giá so với cái gì. Ví dụ, có những phân khúc trong vòng 1 năm trở lại đây giá không biến động và bây giờ hạ thì mới gọi là hiện tượng giảm giá, đặc biệt so sánh với tốc độ lạm phát tăng.

Bình thường khi tốc độ lạm phát tăng, đồng tiền Việt Nam mất giá, BĐS được đo bằng đồng tiền Việt Nam thì phải thay đổi theo tốc độ lạm phát, điều đấy là bình thường. Thế nhưng, có rất nhiều dự án giảm giá là do một thời gian tăng vô lý, nay giảm giá, vì vậy không thể khẳng định BĐS giảm giá. Bên cạnh đó, hiện nay giá BĐS Việt Nam chưa được đánh giá hợp lý hay không hợp lý. Nếu, bây giờ kết luận giá BĐS hợp lý thì giá giảm 10%, thậm chí 2% cũng là có vấn đề. Còn kết luận giá BĐS Việt Nam quá cao, giờ có giảm 10%, thậm chí 50% thì BĐS vẫn chưa về giá trị thực của nó.

Bản thân thị trường BĐS Việt Nam có rất nhiều vấn đề, liên quan đến kiểu đầu tư đổ xô theo đám đông. Ví dụ: phân khúc nghỉ dưỡng ở miền Trung, chung cư cao cấp… với ý nghĩ giá BĐS chỉ có tăng, như vậy sẽ tạo ra hệ quả là sự sụp đổ thị trường BĐS. Hiện nay thị trường BĐS Hà Nội đang giảm giá những khu đô thị và một số dự án, điều này không phản ánh hết được thị trường vì một số dự án ở thời điểm này không giảm mà vẫn tăng. Không nên đánh giá thị trường một cách phiến diện trong câu chuyện giảm giá đấy.

Nhiều chủ đầu tư BĐS lo lắng, khi vốn ngân hàng bị siết, hàng giảm giá vẫn không bán được thì nhiều khả năng bong bóng BĐS sẽ vỡ?

Năm 1993 trở lại đây có rất nhiều lần BĐS biến động theo kiểu "sốt nóng", "sốt lạnh" nhưng về cơ bản BĐS Việt Nam vẫn tăng giá rất cao bất chấp câu chuyện nguồn cung đã được cải thiện. Những cú sốc kiểu như thế này gần như giúp sắp xếp lại thị trường, sắp xếp lại nguồn cung, kể cả phân khúc thị trường, xác định phân khúc nào thừa, phân khúc nào thiếu. Tiếp nữa là xác lập lại cái nguồn vốn nào là quan trọng nhất đối với thị trường BĐS. Ví dụ, tín dụng cho BĐS nếu như phân tích kỹ chưa chắc đã giảm cho BĐS.

Về những diễn biến thị trường BĐS hiện nay mà đoán bong bóng BĐS sẽ vỡ là chưa có cơ sở. Trước hết nên hiểu bong bóng BĐS Việt Nam là cái gì? Có những phân khúc hiện nay tạo ra bong bóng thị trường BĐS vì vậy có thể vỡ một vài phân khúc thì có nhưng không phải là tất cả. Thứ hai, phải trả lời được câu hỏi biểu hiện vỡ bong bóng của BĐS Việt Nam? Hiện nay, câu chuyện BĐS lớn nhất của Việt Nam là giảm giá để đẩy hàng. Vì vậy nếu giảm giá như vậy mà vẫn không đẩy được hàng, dẫn tới các doanh nghiệp BĐS Việt Nam phá sản. Như vậy có gọi là bong bóng hay không?.

"Nói bong bóng BĐS vỡ là chưa có cơ sở".

Thị trường BĐS Việt Nam 20 năm qua đã trải qua 3 cơn sốt đất, 2 lần đóng băng theo chu kỳ 5 năm một lần. Liệu thị trường BĐS hiên nay có bước vào chu kỳ đóng băng lần thứ 3 theo quy luật?

Theo dõi từ năm 1991- 1993 thì tầm khoảng 20 năm và trong vòng 20 đó thị trường BĐS Việt Nam chịu ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố. Có những yếu tố nó liên quan đến chính sách, đặc biệt chính sách liên quan đến quy hoạch, chính sách giao dịch BĐS, chính sách thu từ BĐS như thuế… Cho đến nay chưa đủ cơ sở để nói đến diễn biến đóng băng, “sốt nóng”, “sốt lạnh” như vừa qua mà hình thành lên tính chu kỳ.

Nếu phát hiện ra tính chu kỳ tức là phát hiện ra tính quy luật và tính quy luật là những yếu tố tác động tới thị trường cũng phải mang tính quy luật. Rõ ràng thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian dài vừa qua chịu nhiều yếu tố mà những yếu tố luôn phát sinh mới nến khó có thể phát hiện ra tính quy luật để kết luận khi nào đóng băng. Bây giờ còn quá sớm để rút ra những kết luận như vậy.

Nửa năm trước đây thì người dân khó mà mua đúng giá BĐS nếu không qua “cò”. Thị trường BĐS Việt Nam vẫn được đánh giá thấp về vấn đề công khai, minh bạch. Với những diễn biến thị trường BĐS như thế này là một cơ hội rất tốt cho thị trường BĐS hướng tới sự công khai, minh bạch. Hiện thị trường BĐS đã có nhiều thông tin hơn từ phía chủ đầu tư.

Thị trường BĐS phải có những đợt điều chỉnh tiếp và điều chỉnh theo hướng nào, mức nào thì người ta phải xác lập được cái mức cân bằng của thị trường BĐS nếu không thì thị trường BĐS không “sốt nóng” thì lại “sốt lạnh”.

Xin cảm ơn ông!