Bất động sản cao cấp giảm 50%: Liệu đã chạm đáy?

Phá giá 50%

Từ đầu tháng 9 tới nay, tại TP.HCM, liên tiếp có các đại gia BĐS tuyên bố giảm giá khủng, phá giá thị trường. Đi trước là Công ty Cổ phần Phát triển BĐS Phát Đạt, công bố sẽ giảm 50% giá căn hộ tại dự án khu biệt thự ven sông và nhà phố thương mại thuộc dự án The EverRich 3. Giá chào bán dự kiến hiện chỉ còn ở mức 40 triệu đồng/m2, thay vì mức 80 - 100 triệu đồng/m2 như trước. Tập đoàn Novaland cũng công bố mở bán giai đoạn 3 dự án Sunrise City với mức giá bán căn hộ giảm gần 50%, khoảng 27 triệu đồng/m2, thay vì gần 50 triệu đồng/m2 như trước. Ngoài việc giảm giá bán, Novaland còn liên kết với ngân hàng hỗ trợ lãi suất tới 12%/năm với 30% giá trị căn hộ nhằm tạo điều kiện cho khách hàng tiếp cận dự án.

Ngoài 2 DN trên, thị trường BĐS TP. HCM trước đó còn ghi nhận sự rút lui khỏi thị trường của tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai. Trong khi, Quốc Cường Gia Lai phải cầm cắm sổ đỏ để có thể tiếp tục hoạt động kinh doanh. Đánh giá về động thái này, ông Nguyễn Văn Đực - Phó GĐ Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành cho biết, đây là đợt giảm giá lớn thứ 3 tại TP.HCM, nối tiếp đợt giảm giá 30-40% từ năm 2012 của tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai.

Việc giảm giá cũng là tất yếu, giảm giá hiện nay đã trở thành vấn đề sống còn của DN, nhằm tạo nguồn cung tiền mặt. Bởi nhiều DN, mà cụ thể là tại Phát Đạt, có thông tin cho biết DN này đã "chôn” tới 90% tài sản của mình ở hàng tồn kho, trong 90% đó không chuyển được 20-30% thành tiền mặt thì sao có tiền hoạt động? Do đó, DN chỉ có thể tiến hành bán lại, giảm giá, chấp nhận lỗ để tạo thanh khoản.

Hòa vốn chứ không lỗ

Câu hỏi mà người mua nhà một lần nữa đặt ra là, dù đầy khó khăn nhưng BĐS vẫn chưa chạm đáy, trở về đúng giá trị thực của nó nên mới có hiện tượng DN phá giá mạnh như vậy?

TS Phạm Sỹ Liêm, PCT Tổng hội xây dựng Việt Nam cho rằng, việc đầu tư BĐS cao cấp trước đây thông thường đều hướng tới siêu lợi nhuận chứ không chỉ lợi nhuận thông thường. Do bán chạy và lãi lớn, nhiều DN dù không liên quan tới lĩnh vực BĐS như Hoàng Anh Gia Lai cũng thâm nhập thị trường, nên mới tạo ra bong bóng BĐS một thời gian dài như chúng ta đã thấy. Do đó, việc hạ giá nhanh như vậy, ngoài việc DN cần vốn còn cho thấy, có thể DN đang hướng tới đối tượng có khả năng mua là những người có thu nhập trung bình, trung bình khá, kích thích thu hút đối tượng này. Song, việc giảm giá 50%, dù có thiệt hại hơn nữa thì DN cũng chỉ hòa vốn chứ khó có khả năng lỗ. Điều này cũng cho thấy thị trường BĐS vẫn đang ngày càng xấu đi, bất chấp việc nhiều gói hỗ trợ thị trường đang được triển khai một cách tích cực.

Ông Nguyễn Văn Đực cũng cho rằng, làn sóng giảm giá BĐS cao cấp giờ mới bắt đầu. Trong thời gian tới, sẽ có nhiều đại gia khác đua nhau giảm giá, bởi khó có DN nào có thể giữ giá cao được nữa. Việc giảm giá sẽ diễn ra theo 2 hướng. Theo phân khúc, càng cao giá càng giảm nhiều như phân khúc cao cấp sẽ giảm từ 50-60%. Phân khúc trung bình sẽ giảm từ 10-20%, do phân khúc này thu lãi thấp, giảm nữa sẽ gây lỗ nặng, quá sức DN.

Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia, việc DN giảm giá thời điểm này là quá muộn. Bởi từ 2 năm trước, khi núi tồn kho BĐS hình thành, cuộc đua giảm giá đã bắt đầu. Thời điểm đó, những dự án như vậy nếu bán giảm 30% thì đã bán được rồi. Chính vì thế, hiện nay DN không thu được lãi nhiều, nếu có thì chỉ cố gắng bão hòa vốn. Qua đó cũng cho thấy, bước chuyển mình quá chậm không chỉ của bản thân DN mà cả chính quyền cũng có sự chủ quan, không cảnh báo DN, dự báo dựa trên suy diễn, "chờ” khủng hoảng qua nhanh mới tạo nên căn bệnh trầm trọng, bế tắc như hiện nay.