Bất động sản Bình Dương đang có gì?

Tỉnh có nhiều thành phố nhất Việt Nam

Trong số các tỉnh lân cận TP.HCM - trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, Bình Dương được xem là nơi có kết nối giao thông với TP.HCM khá thuận tiện. Với hàng loạt tuyến đường quan trọng đi qua Quốc lộ 13, Quốc lộ 1K, Xa lộ Hà Nội, đường sắt Bắc – Nam,… Bình Dương là một phần không thể thiếu của Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Từ một tỉnh thuần về nông nghiệp, nguồn thu còn hạn chế khi tách tỉnh vào năm 1997, Bình Dương đã vươn lên tốp những tỉnh dẫn đầu về nhiều chỉ số sau hơn 20 năm thu hút đầu tư. Theo UBND tỉnh Bình Dương, năm 2024, tổng sản phẩm trong tỉnh (GRDP) ước tăng 8,01%, GRDP bình quân đầu người đạt 182,6 triệu đồng, gần gấp đôi mức trung bình của cả nước. Hiện tại, Bình Dương đang nỗ lực hiện thực hóa mục tiêu trở thành thành phố trực thuộc trung ương vào năm 2030 theo quy hoạch đã được Chính phủ phê duyệt. Đây hứa hẹn sẽ là một trong những trung tâm phát triển năng động, toàn diện của khu vực Đông Nam Á, dẫn đầu về khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo và là trung tâm công nghiệp dịch vụ hiện đại.

Bình Dương là một trong những thị trường chính đón làn sóng giãn dân từ TP.HCM. Ảnh: N.Huyền

Sau khi thị xã Bến Cát lên thành phố vào đầu tháng 5-2024, toàn tỉnh Bình Dương đã có 5 thành phố, bao gồm thành phố Thủ Dầu Một, thành phố Thuận An, thành phố Dĩ An, thành phố Tân Uyên và thành phố Bến Cát.

Hiện tại, Bình Dương có 29 khu công nghiệp với tổng diện tích 12.600 ha, tỷ lệ lấp đầy lên đến 91%. Việc thành lập các khu, cụm công nghiệp đã giúp cho kinh tế - xã hội của tỉnh phát triển nhanh trong những năm qua, đặc biệt là trong lĩnh vực sản xuất công nghiệp, đưa Bình Dương trở thành một trong những tỉnh có tốc độ phát triển công nghiệp cao so với cả nước. Cùng với TP.HCM và Đồng Nai, Bình Dương là điểm đến được các nhà sản xuất mới thành lập săn đón nhờ có sẵn nền tảng để phát triển sản xuất, bao gồm hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ và thủ tục hành chính được thiết lập tốt.

Theo số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, lũy kế đến hết tháng 11 năm 2024, Bình Dương đã vượt Hà Nội để vươn lên vị trí thứ hai cả nước về thu hút vốn FDI. Theo đó, tổng vốn FDI vào tỉnh đạt gần 42,4 tỷ USD từ 4.378 dự án còn hiệu lực. Qua đó, Bình Dương chiếm 8,5% số vốn ngoại tại Việt Nam.

Tính riêng 11 tháng của năm 2024, “thủ phủ công nghiệp” phía Nam đã thu hút hơn 1,8 tỷ USD vốn đầu tư, vượt mục tiêu cả năm và nằm trong top 10 địa phương dẫn đầu về thu hút FDI, chiếm 79,6% số dự án mới và 69,4% vốn đầu tư cả nước.

Với quỹ đất rộng lớn và hạ tầng công nghiệp được đầu tư bài bản, nhiều doanh nghiệp lớn đã chọn Bình Dương làm nơi đặt nhà máy, chẳng hạn như nhà máy của Lego (Đan Mạch) với vốn đầu tư đăng ký 1,3 tỷ USD và 2 dự án kinh doanh bất động sản công nghiệp của BW Industrial với tổng vốn đăng ký 237 triệu USD. Cơ sở sản xuất của Lego là một trong những dự án FDI lớn nhất tại Bình Dương và cũng là một trong những dự án lớn nhất của Đan Mạch đầu tư vào Việt Nam.

Theo quy hoạch sử dụng đất khu công nghiệp thời kỳ 2021 - 2030, tỉnh Bình Dương ưu tiên đầu tư 18 dự án khu công nghiệp với diện tích đất trên 6.573 ha. Đến năm 2030, tổng diện tích đất công nghiệp dự kiến cần thực hiện các dự án phát triển khu công nghiệp là 16.609,37 ha, tăng 1.619,37 ha. Tổng số khu công nghiệp đến năm 2050 trên toàn địa bàn là 46, với tổng diện tích 24.338,70 ha.

Trong đó có nhiều khu công nghiệp tiếp tục được mở rộng quy mô, điển hình là Khu công nghiệp Becamex Bàu Bàng với tổng diện tích hơn 2.100 ha được hình thành vào năm 2016 nằm tại các xã Lai Hưng và Lai Uyên, huyện Bàu Bàng.

Mới nhất, Bình Dương cũng đã chính thức khởi công Khu công nghiệp Cây Trường tại thị trấn Lai Uyên và xã Cây Trường 2, huyện Bàu Bàng. Đây là dự án khu công nghiệp sinh thái nhằm thu hút đầu tư các ngành công nghệ cao vào Bình Dương. Nơi đây sẽ tạo mặt bằng sạch để thu hút nhà đầu tư trong và ngoài nước rót vốn xây dựng nhà máy, đồng thời tạo hạ tầng đón các cơ sở sản xuất di dời từ phía Nam lên phía Bắc của tỉnh.

Đi kèm với tốc độ phát triển kinh tế, Bình Dương cũng chào đón lượng lớn người lao động từ các tỉnh thành khác, cũng như các chuyên gia nước ngoài đến sinh sống và làm việc. Nhu cầu nhà ở theo đó ngày càng tăng lên, kéo theo sự xuất hiện của nhiều chủ đầu tư bất động sản nhằm đón đầu cơ hội.

Nếu như giai đoạn 2010-2019, thủ phủ khu công nghiệp này là điểm đến của các chủ đầu tư vừa và nhỏ với các dự án có quy mô vài trăm căn, thì từ năm 2019 đến nay, thị trường đón nhận thêm hàng loạt chủ đầu tư lớn với dự án quy mô lên đến hàng nghìn sản phẩm.

Chẳng hạn như Tập đoàn Gamuda Land (Malaysia) đang thực hiện dự án Artisan Park có tổng diện tích 5,6 ha giữa trung tâm Thành phố mới Bình Dương. Dự án có quy mô 349 căn nhà phố thương mại, với tổng vốn đầu tư 117 triệu USD, tương đương gần 3.000 tỷ đồng.

Tháng 4 vừa qua, Bình Dương trao quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án gần 50ha nằm trên Quốc lộ 13, cửa ngõ của Bình Dương, nối liền với TP.HCM. Mức đầu tư dự án hơn 1 tỷ USD, trong đó 3 nhà đầu tư Nhật Bản (Tập đoàn Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và Công ty phát triển đô thị NTT) góp 49% vốn còn doanh nghiệp Việt Nam (Công ty Địa ốc Kim Oanh) góp 51% vốn.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, đánh giá Bình Dương có nhiều yếu tố lợi thế để thu hút các dự án của nhà đầu tư nước ngoài. Đó là vị trí liền kề TP.HCM, khả năng kết nối giao thông tốt, quy hoạch cơ sở hạ tầng đô thị hoàn chỉnh, hình thành chuỗi cung ứng tốt. Bên cạnh đó, Bình Dương phát triển rất mạnh mẽ các khu công nghiệp có vốn FDI, từ đó tạo lập tệp khách hàng bất động sản là đội ngũ chuyên gia, chuyên viên nước ngoài.

Ngoài các doanh nghiệp nước ngoài, Bình Dương còn có nhiều dự án bất động sản quy mô lớn khác do các doanh nghiệp trong nước đầu tư. Một trong số đó là Khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ rộng hơn 370 ha, với vốn đầu tư 3.300 tỷ đồng (khoảng 120 triệu USD). Dự án tọa lạc tại phường Chánh Mỹ, TP Thủ Dầu Một, nằm bên sông Sài Gòn, tiếp giáp với huyện Củ Chi, TP.HCM. Chủ đầu tư dự án này là Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD). Thị trường còn ghi nhận những tên tuổi khác như A&T Group với dự án A&T Sky Garden, Setia Lái Thiêu với dự án Setia Gardens Residences, Bcons Group với các dự án Bcons,...

Nhu cầu nhà ở tại Bình Dương ra sao?

Báo cáo thị trường TP.HCM và vùng phụ cận nửa đầu năm 2024 của DKRA Group cho biết nguồn cung mới căn hộ tại Bình Dương chiếm gần 39% tổng nguồn cung mới toàn thị trường. Các giao dịch tập trung ở những dự án tầm giá 30-35 triệu đồng/m2 . Đây là phân khúc mà thị trường TP.HCM không có. Phần lớn giao dịch là những dự án đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng nhanh, giao thông thuận tiện kết nối về trung tâm TP.HCM.

Trong báo cáo tháng 11/2024, DKRA Group vẫn ghi nhận Bình Dương là một trong những địa phương dẫn đầu về nguồn cung tại khu vực phía Nam, đóng góp gần 36%, chỉ đứng sau TP.HCM.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở tại CBRE Việt Nam, cho biết không phải đến bây giờ mà từ năm 2021-2022 thị trường Bình Dương đã chứng kiến sự bứt phá, nhất là nguồn cung phân khúc căn hộ tầm trung.

Bình Dương có nguồn cung nhà ở lớn tại các khu vực giáp ranh TP.HCM. Ảnh: N.Huyền

Trong bối cảnh thị trường căn hộ TP.HCM có nguồn cung thấp, giá bán cao thì Bình Dương nổi lên như một thị trường thay thế. Bình Dương có những sản phẩm ở phân khúc giá 30-50 triệu đồng/m2 được chào bán, đặc biệt tại các khu vực giáp ranh TP.HCM như Dĩ An và Thuận An, dọc theo trục Quốc lộ 13. The ông Kiệt, sự phát triển mạnh mẽ của thị trường nhà ở Bình Dương thời gian qua là do Bình Dương có cơ hội tốt khi các dự án cơ sở hạ tầng liên tục được triển khai.

Ngoài ra, các chủ đầu tư ở phân khúc tầm trung có khá nhiều quỹ đất ở Bình Dương và họ lựa chọn đây là thời điểm để chào bán ra thị trường. Tính từ đầu năm đến quý 3/2024, Bình Dương có khoảng 3.000 sản phẩm được các chủ đầu tư đưa thị trường. Mức độ hấp thụ dù không quá cao như ở TP.HCM nhưng khá tốt so với thị trường Bình Dương trong vài năm trở lại đây.

“Về khách mua, đối với phân khúc giá 30- 40 triệu đồng/m2 thì phần lớn khách hàng là người mua để ở hoặc mua khai thác cho thuê. Trong khi đó với phân khúc giá khoảng 50 triệu đồng/m2 , chủ yếu được mua bởi nhà đầu tư”, ông Kiệt cho biết.

Nhu cầu nhà ở tại Bình Dương được đánh giá là còn dồi dào do sự phát triển công nghiệp cùng tỷ lệ lao động nhập cư tăng. Bình Dương đang trở thành điểm đến không chỉ phục vụ cho nhu cầu nhà ở tại địa phương mà còn là thị trường chính đón làn sóng giãn dân của TP.HCM. Báo cáo của Savills cho thấy, người mua TP.HCM chiếm tới 80% giao dịch tại các dự án căn hộ mới ở Bình Dương trong 6 tháng đầu năm 2024.

Theo mô hình của Savills, căn hộ dưới 3 tỷ đồng được xem là bình dân ở TP.HCM, phù hợp khả năng chi trả của đại đa số người dân. Tuy nhiên, nguồn cung này đang ngày càng hạn chế, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp nửa đầu năm và chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km. Với tầm giá này tại Bình Dương hoàn toàn có thể mua được dự án theo tiêu chuẩn cao cấp.

Ngoài ra, nhờ kết nối giao thông giữa TP.HCM và Bình Dương ngày càng thuận lợi, người lao động đang làm việc tại các vùng giáp ranh có thể dễ dàng mua nhà Bình Dương để ở, đầu tư hoặc cho thuê. Giới quan sát thị trường nhận định nhu cầu nhà ở tại Bình Dương đang tăng mạnh do sự phát triển của công nghiệp cùng tỷ lệ nhập cư tăng. Điều này tạo ra một sự ổn định về nguồn cầu thị trường và đảm bảo cho việc tiếp tục phát triển của thị trường bất động sản khu vực.

Tuy nhiên, với tốc độ phát triển khá nhanh trong những năm gần đây, nguồn cung căn hộ thứ cấp đã được bàn giao và nguồn cung tương lai dự kiến tại Bình Dương sẽ tăng mạnh, tạo ra áp lực cạnh tranh lớn đối với các dự án mới. Điều này có thể gây thách thức trong việc thiết lập mức giá cho các dự án mới, đặc biệt là khi chi phí xây dựng và phát triển dự án ngày càng tăng.

Với sự quan tâm từ các chủ đầu tư trong và ngoài nước, thị trường Bình Dương vẫn đang nhận được nhiều dự án mới. Dự kiến giá căn hộ sơ cấp từ các dự án mới sẽ tăng nhẹ do chi phí phát triển tăng, trong khi giá căn hộ thứ cấp có thể giảm nhẹ trong ngắn hạn do tốc độ hấp thụ của thị trường chậm lại. Dẫu vậy, giá sẽ ổn định trong dài hạn khi nhu cầu tăng trở lại. Ở góc độ người mua, việc đánh giá cẩn thận và lựa chọn đúng thời điểm đầu tư sẽ là yếu tố quan trọng cho những người quan tâm đến thị trường này.