Bất động sản “bất động” đến bao giờ?

Sự bất động của thị trường bất động sản được xét dưới một số góc độ khác nhau.

Thứ nhất, số giao dịch (mua, bán) giảm đến mức trầm lắng, số giao dịch thành công còn trầm lắng hơn. Người sản xuất ra sản phẩm (xây dựng) bị đình trệ (GDP do ngành xây dựng tạo ra năm 2011 giảm 0,7%), cắt giảm tiến độ thi công, ngoài lý do về vốn, lãi suất, sản phẩm còn bị ứ đọng, chưa biết đến bao giờ mới tiêu thụ được. Người có sản phẩm muốn bán, thậm chí chấp nhận hạ giá bán, nhưng vẫn không bán được. Người có nhu cầu mua tuy không giảm về số lượng, nhưng không mua, hoặc vì giá vẫn còn vượt quá sức mua có khả năng thanh toán, hoặc có tâm lý chờ giá giảm nữa mới mua. Như vậy, sự trì trệ, một yếu tố nguy hiểm không kém sự tăng trưởng nóng, đã xuất hiện trên thị trường địa ốc.

Thứ hai, số vốn trên thị trường bất động sản đang ra nhiều hơn vào. Đối với nguồn từ các ngân hàng thương mại cho vay bất động sản, thì giảm xuống; ở nhiều ngân hàng đang tập trung thu hồi nhiều hơn là cho vay ra; nếu thu hồi bằng tiền không được, thì ngân hàng phải “ôm” tài sản thế chấp, phải bán ra, mà bán ra trong điều kiện trì trệ như trên, thì đâu có dễ? Đối với nguồn từ đầu tư trực tiếp nước ngoài, thì vốn đầu tư đang trong xu hướng giảm mạnh, trong đó vốn vào bất động sản còn giảm nhiều hơn.

Nhiều hy vọng về lượng kiều hối tăng mạnh thời gian qua sẽ đổ vào thị trường bất động sản, nhưng trong điều kiện tỷ giá ổn định, lãi suất gửi bằng nội tệ cao gấp nhiều lần lãi suất gửi bằng ngoại tệ..., thì thực tế ít xảy ra. Nguồn vốn từ nhà đầu cơ, nếu đang nắm giữ bất động sản, thì muốn bán ra; nếu đang giữ tiền, thì hoặc đầu tư vào chứng khoán khi thị trường năm nay có dấu hiệu tăng bù 2 năm trước với tốc độ hai chữ số; hoặc tạm trú vào tiết kiệm khi lãi suất gửi đang còn cao để chờ cơ hội. Đối với nguồn vốn từ người có nhu cầu mua bất động sản, đang trong tâm lý chờ đợi giá giảm nữa mới mua. Nguồn vốn từ vàng cũng chưa sang bất động sản, bởi giá vàng trong nước tuy lên xuống theo giá vàng thế giới, nhưng vẫn cao hơn giá vàng thế giới; nếu có bán vàng thì số tiền thu được cũng chưa vào bất động sản.

Thứ ba, giá bất động sản đã giảm trong hơn 1 năm qua với tốc độ cao thấp khác nhau tùy loại sản phẩm, tùy từng vị trí. Trong các loại sản phẩm, giá căn hộ chung cư giảm nhiều nhất, tiếp đến là đất nền ở xa nội đô, nội thành, nội thị giảm trên 20%; khu vực nội đô, nội thành, nội thị giảm trên 10%.

Dự báo, thị trường bất động sản có khả năng tiếp tục lạnh, thậm chí “đáy” của thị trường đang còn ở phía trước. Dự báo này xuất phát từ 4 căn cứ sau đây.

Một là, yếu tố quan trọng là chính sách tiền tệ, tài khoá đang hướng tới mục tiêu ưu tiên kiềm chế lạm phát, tiếp đến là ổn định kinh tế vĩ mô, tăng trưởng hợp lý, rồi tái cơ cấu nền kinh tế... Tốc độ tăng trưởng tín dụng năm nay cao gấp rưỡi năm trước, nhưng tập trung vào việc cứu doanh nghiệp, cứu sản xuất, ngăn chặn tình trạng mất việc và thiếu việc làm. Khi lượng vốn từ nguồn ngân hàng thương mại (chiếm gần 10% tổng dư nợ tín dụng) tăng chậm lại, thì “máu và dưỡng khí” cho “cơ thể” thị trường bất động sản sẽ khó bảo đảm. Dù Nhà nước không thắt chặt chính sách tiền tệ, tín dụng, thì nhiều ngân hàng thương mại cũng không dám cho vay thêm, mà còn phải tập trung thu hồi nợ, bởi nợ xấu tăng lên phần lớn từ việc cho vay bất động sản.

Hai là, xuất phát từ quan hệ cung - cầu trên thị trường bất động sản mất cân đối. Cung ở đây là số lượng sản phẩm đã được hoàn thành, hoặc đang được hoàn thành; nay do sự thắt chặt tiền tệ, mà phải đẩy mạnh bán ra để thu hồi vốn trả nợ với lãi suất ở mức rất cao, khó có khả năng chịu đựng trong thời gian dài. Cầu ở đây là cầu thực và là sức mua có khả năng thanh toán - ước tính chỉ chiếm 40% (60% người mua còn lại là để đầu tư, đầu cơ). Số 40% này chưa đủ tiền mua, phải vay mới mua được, nhưng khó vay và lãi suất đang ở mức rất cao, hoặc có tâm lý chờ giá xuống nữa mới mua. Số 60% nếu bằng vốn tự có, thì còn khả năng chịu được, nhưng nếu là vốn vay thì không thể chịu được với lãi suất lên đến trên dưới 25%/năm như hiện nay.

Ba là, xuất phát từ xu hướng chuyển động hiện nay của dòng tiền. Hiện nay, tiền đổ vào chứng khoán, một phần chảy vào tiết kiệm và một phần đầu tư vào vàng.

Bốn là, xuất phát từ diễn biến trong quá khứ. Giá bất động sản đã qua mấy cơn sốt. Theo chu kỳ của diễn biến trong quá khứ, thời kỳ này có thể còn kéo dài trong khoảng 2012-2013.

Ứng xử

Chủ thể chủ yếu trên thị trường bất động sản bao gồm: người sản xuất sản phẩm (xây dựng); nhà đầu tư mua đi, bán lại; người có nhu cầu thực sự mua để dùng; người cung cấp vốn.

Người sản xuất sản phẩm (xây dựng) hiện bị sức ép lớn ở cả hai đầu. Ở đầu vào, họ đang gặp khó khăn về việc tiếp cận vốn, lãi suất vay vốn rất cao; giá vật liệu xây dựng, vận chuyển, nhân công… đắt lên. Ở đầu ra, bán sản phẩm rất khó khăn, không chỉ giá bị giảm, mà còn không bán được do ít người mua, do người mua có tâm lý chờ giá giảm xuống nữa mới mua. Trong khi đó, nợ ngân hàng chưa trả được, lãi cao lại đập vào vốn, làm cho số nợ tăng lên và đến kỳ đáo hạn, số tiền thu được cũng chẳng được chi, mà đã được các ngân hàng đón lõng “bắt nợ” trước. Không sản xuất, thì không có thu nhập. Muốn sản xuất lại không có vốn, khó vay, hoặc vay được vốn thì lãi suất cao. Một số đơn vị sản xuất còn sống được chủ yếu nhờ tích lũy trong quá khứ…

Vì vậy, cần có chính sách hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp xây dựng, bởi ngành này thu hút nhiều lao động, có tác động lớn đến tình trạng thất nghiệp và thiếu việc làm (lao động ngành xây dựng chiếm trên 6,4% tổng số lao động đang làm việc trong toàn bộ nền kinh tế; trong tổng số doanh nghiệp đang hoạt động trong toàn bộ nền kinh tế, doanh nghiệp xây dựng chiếm 14,3% về số doanh nghiệp, chiếm 15,4% về số lao động…). Nếu tính cả sản xuất vật liệu xây dựng, thì các con số tương ứng còn lớn hơn nhiều. Nhà nước mới có cơ chế nới lỏng tín dụng hơn cho các đơn vị này, nhưng đó mới chỉ là đầu vào, còn đầu ra vẫn khó. Tuy nhiên, nếu các nhà đầu tư vào các công trình lớn, mà việc thi công phải kéo dài mấy năm mới hoàn thành, thì có thể bắt đầu từ bây giờ để đón đầu cơ hội thị trường phục hồi và đạt đỉnh vào các năm 2014-2015.

Nhà đầu tư mua đi, bán lại chiếm trên 60% tổng số người mua. Phần lớn trong số này phải dựa vào vốn vay các ngân hàng thương mại. Số vốn vay này hoặc là đến hạn, hoặc với lãi suất cao trong suốt thời gian dài vừa qua và khả năng chưa thể giảm mạnh trong thời gian tới, nên đã tạo sức ép để các nhà đầu tư này đẩy mạnh bán ra, thậm chí còn tháo chạy khỏi thị trường. Một phần trong số này có vốn tự có, tuy chưa bị sức ép của đáo nợ hoặc lãi vay, nhưng nếu việc thắt chặt chính sách tiền tệ còn kéo dài, thì một bộ phận sẽ bán đi để chuyển sang kênh đầu tư khác nhằm thu hồi vốn nhanh hơn, có tỷ suất sinh lời cao hơn, hoặc “tạm trú” vào tiết kiệm để chờ thời cơ đầu tư vào bất động sản.

Người có nhu cầu thực sự, nếu là vốn tự có, nhất là những người thường mua bất động sản tính theo giá vàng, có lẽ đây là thời điểm bán vàng để mua, bắt đầu mua là rẻ so với giá vàng. Tâm lý chung của những người có nhu cầu thực là chờ giá giảm hơn nữa mới mua; nếu phải đi vay với lãi suất cao như hiện nay để mua thì chưa nên.

Người cung cấp vốn cho thị trường bất động sản bao gồm các ngân hàng thương mại và các nhà đầu tư vào cổ phiếu của các công ty kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán. Có không ít ngân hàng thương mại có nợ xấu lớn ở thị trường này, đang tập trung thu hồi số vốn đó. Hơn nữa, theo Chỉ thị 01 mới đây của Ngân hàng Nhà nước, không ưu tiên tín dụng đầu tư vào phi sản xuất, mà chỉ có những điều chỉnh thích hợp cho lĩnh vực này. Có ý kiến lo ngại là, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ nhân cơ hội thị trường bất động sản Việt Nam xuống giá để “nhảy vào” mua rẻ. Song, với mức giá hiện nay, các nhà đầu tư nước ngoài mới chỉ rục rịch, chưa có động thái rõ ràng.