Bất động sản bắt đầu chuyển động

Rục rịch gom hàng

Năm 2011 được đánh giá là năm tồi tệ của thị trường bất động sản, chưa bao giờ thị trường lại có đợt giảm giá mạnh và dài như vậy. Thêm vào đó, hàng loạt các vụ vỡ nợ lớn liên quan đến bất động sản khiến cho thị trường ngày càng xấu hơn. Chưa dừng lại ở đó, liên tiếp trong thời gian gần đây các vụ kiện tụng, đòi tiền tại các dự án được bán trên giấy đã làm cho nhiều nhà đầu tư, người mua nhà ngao ngán, mất niềm tin, tâm lý e ngại bao trùm cả thị trường.

Tuy nhiên, sau khi Chính phủ và Ngân hàng nhà nước đưa ra quyết định tốt cho cả thị trường và doanh nghiệp như động thái hạ trần lãi suất huy động 12%, xem xét lại cơ cấu các khoản nợ cho doanh nghiệp, nới lỏng tín dụng cho bất động sản,…. đã có tác động rất lớn cho thị trường

Đáng chú ý, theo phán ảnh của nhiều ngân hàng CPTM lớn, nhiều ngày nay, lượng người dân đến rút tiền gửi tiết kiệm đã tăng lên đột biến trong đó mục đích chính vẫn là chuyển hướng đầu tư do gửi tiết kiệm đã không còn hiệu quả. Nhất là khi lãi suất cho vay sẽ giảm mạnh trong nửa cuối năm.

Khảo sát một số văn phòng nhà đất lớn tại trục đường Lê Văn Lương, Bắc 32 thì hơn một tuần nay lượng giao dịch bắt đầu tăng lên không còn im ắng như thời gian trước. Tuy nhiên, tất cả các khách hàng đều tập trung mua ở những dự án chung cư đã bàn giao, đất biệt thự, liền kề tại những dự án đã hoàn thành xong nhà xây thô. Còn các dự án “hoang”, dự án bán nhà trên giấy thì gần như không có ai hỏi mua.

Chị Nguyễn Minh Hạnh - Giám đốc sàn bất động sản VNI cho biết, văn phòng chị đầu tháng 4 này đã giao dịch thành công 3 lô đất liền kề tại Văn Khê và Văn Phú.

“Khách hàng mua tại thời điểm này đều là người mua để ở vì vậy họ muốn tìm những dự án đã có nhà xây thô với giá bán 4-5 tỷ đồng/m2. Chung cư diện tích nhỏ giá trên dưới 2 tỷ đồng/căn. Nhiều khách hàng cho rằng, giá bất động sản hiện đã ở mức rất rẻ, nhiều chủ đầu tư còn đưa ra những gói khuyến mại hấp dẫn vì vậy khách hàng họ không chờ đợi mà quyết định mua tại thời điểm này. Chị Hạnh cho biết.

Theo tìm hiểu phóng viên, hiện trên địa bàn Hà Nội, số lượng các dự án đã hoàn thiện xong hạ tầng, nhà ở xây thô hiện khá ít. Đơn cử như phía Tây có khu đô thị mới An Hưng, khu đô thị Văn Phú, Văn Khê, khu Bắc 32, khu Tân Tây Đô. Tại khu vực phía Đông có dự án Vincom Vilages, dự án khu đô thị mới Việt Hưng, Sài Đồng…

Trong khi đó, giá bán đất liền kề, biệt thự tại những dự án này hiện khá hấp dẫn trong đó dự án An Hưng liền kề hiện đang giao dịch mức giá 55-60 triệu đồng/m2, biệt thự 45-50 triệu đồng/m2, dự án Văn Phú giá 45-55 triệu đồng/m2, dự án Bắc 32 khoảng 40-45 triệu đồng/m2, Tân Tây Đô giá 35-38 triệu đồng/m2, Vincom Villages giá 75-78 triệu đồng/m2 bao gồm xây thô…

Giá chạm đáy

Theo thống kê giới chuyên nghiên cứu thị trường, thời gian vừa qua giá bất động sản đã giảm 30%-40%, một mức giảm hiếm thấy từ trước đến nay. Tuy nhiên, để biết được mức giá nào là đáy cần những căn cứ cụ thể.

Trong đó, căn cứ biểu giá tính thuế của quận Hà Đông, tiền sử dụng đất được tính cho 1m2 đất kinh doanh trên trục đường Lê Văn Lương đã có dự án được xác định là 40 triệu đồng (mức giá trên bao gồm tiền đền bù giải phóng mặt bằng và các chi phí khác).

Nếu bán bán ở mức giá 50 triệu đồng thì chủ đầu tư mới có cơ hội hòa vốn. Trong khi hiện ở khu vực này giá giao dich trên thị trường tự do mua đi bán lại cũng chỉ đang ở mức 50 triệu đồng/m2.

Tượng tự, giá mỗi m2 chung cư tại khu vực này hiện đang được cơ quan thuế quận Hà Đông áp ở mức giá tính thuế là 16 triệu đồng/m2 kinh doanh. Trong khi theo tính toán một số chủ đầu tư khu vực này giá thành xây dựng chưa bao gồm tiền đất đã ở mức 17 triệu đồng. Điều đó, có nghĩa là bán ở mức 17 triệu đồng/m2 là chủ đầu tư lỗ vốn.

Như vậy, nếu căn cứ giá bán nhà, đất trong khu vực có thể thấy giá chào bán đất dự án xung quanh khu vực hiện đã rất hợp lý.

Ông Phan Thành Mai cho rằng, thời gian qua hàng loạt chính sách khuyến mãi của chủ đầu tư nếu phân tích một dự án thì thấy giá chủ đầu tư đưa ra sau khi trừ đi tất cả các chi phí đầu tư ban đầu, khuyến mại, giảm giá đã cận kề với suất đầu tư ban đầu của chủ đầu tư. Đây là cơ hội mua rất tốt cho người tiêu dùng.

“Những tín hiệu chúng ta nhìn thấy thì thị trường đã có dấu hiệu khởi sắc vì giá đã xuống rất thấp và những người có tiền thì đã bắt đầu quay lại để mua. Đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS cũng gia tăng do họ nhìn thấy sức hấp dẫn của thị trường.

Cùng với đó là hàng loạt các công cụ mới của các bộ ngành đã đưa ra và như vậy có thể dự báo một cách khách quan là thị trường sẽ có khởi sắc vào cuối năm nay và thực sự đang là cơ hội cho những tổ chức có tài chính và quản trị tốt và là cơ hội hình thành một lớp nhà đầu tư BĐS mới” - ông Mai nói.