Bất động sản 2013 tiếp tục trì trệ?

Khó khăn chồng chất

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoRE) cho biết, khó khăn lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay là tồn kho và nợ xấu. Hàng tồn kho rất lớn trên tất cả các phân khúc thị trường. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, đến tháng 9/2012 tại 44 tỉnh thành của cả nước đang tồn kho 16.469 căn hộ chung cư, 5.176 căn hộ thấp tầng, 1.624.000 m2 đất nền, 25.870m2 văn phòng và trung tâm thương mại. Tổng giá trị hàng tồn kho này khoảng 40.750 tỷ đồng, tập trung nhiều nhất ở TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội.

Cả nước hiện tồn gần 16.500 căn hộ chung cư. (Ảnh: TH)

Riêng tại TP. Hồ Chí Minh lượng hàng tồn kho khoảng 10.100 căn hộ chung cư, 1.000 căn nhà thấp tầng, 19.000 m2 văn phòng và trung tâm thương mại. Ngoài ra, trong tổng số 1.166 dự án BĐS ở TP. Hồ Chí Minh đã được phê duyệt, chỉ có 195 dự án đã hoàn thành (chiếm 16,72%), 815 dự án đang triển khai, 122 dự án chưa triển khai và 14 dự án tạm dừng xây dựng.

Nợ xấu là một khó khăn rất lớn của thị trường BĐS. Hiện tại cả nước, tổng dư nợ có liên quan đến BĐS lên đến hơn 1 triệu tỷ đồng, trên tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống ngân hàng là 2,7 triệu tỷ đồng. Riêng TP. Hồ Chí Minh nhiều DN BĐS có dư nợ lớn, nhiều khoản vay đã trở thành nợ xấu cộng với lãi suất cho vay cao, đang là gánh nặng của cả DN và ngân hàng. Những khó khăn này đã tạo phản ứng dây chuyền, tác động xấu đến nhiều ngành khác như xây dựng, xi măng, sắt, thép, thiết bị nội thất… và cả gia tăng tình trạng thiếu việc làm.

Hiện nay, thị trường BĐS vẫn còn mất cân đối về cung cầu trong từng phân khúc. Chưa có căn hộ cần thiết cho cán bộ công nhân viên chức, lực lượng vũ trang và đông đảo người có thu nhập trung bình và thấp ở đô thị như loại căn hộ cho thuê giá bình dân dưới 2 triệu đồng/căn/tháng. Hay loại căn hộ trả góp dài hạn 20 – 30 năm với lãi suất ưu đãi. Chưa có hành lang pháp lý để phát triển căn hộ nhỏ và vừa (diện tích tối thiểu 25m2/căn). Về vốn, chưa có nhiều kênh huy động khác nhau ngoài vốn tín dụng ngân hàng. Quỹ tiết kiệm nhà ở chưa triển khai, các quỹ đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư vào BĐS còn ở mức hạn chế và đang có xu hướng thu hẹp…

Vốn là điều kiện tiên quyết

Theo ông Nguyễn Phụng Thiều – Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty địa ốc Sài Gòn Gia Định, hiện tại, điều cần nhất để khơi thông dòng chảy thị trường BĐS Việt Nam là sự tham gia của các bộ ngành liên quan giải quyết dứt điểm tình trạng hai chờ. Thứ nhất, người dân nghèo (có thu nhập thấp) chờ vay vốn với lãi suất rẻ để mua nhà trả góp.

Thứ hai, người có thu nhập từ trung bình khá trở lên chờ giá nhà hạ thêm để mua được nhà. Và một thực tế không chối cãi ở Việt Nam là người không giàu vẫn có nhu cầu kinh doanh nhà ở (mua nhà nhỏ giá rẻ, vừa túi tiền chờ được giá hơn bán đi, mua nhà lớn…). Nếu giải quyết được nguồn vốn này thị trường BĐS vẫn phát triển tốt. Bà Nguyễn Thanh Thùy - Giám đốc Marketing Diamond

Island cũng cho rằng, qua tìm hiểu từ thực tiễn thị trường BĐS một số nước trên thế giới cho thấy, mức lãi suất hiện tại ở Việt Nam là chưa phù hợp cho người có nhu cầu mua nhà. Giá thành xây dựng cao càng đẩy người có nhu cầu nhà ở ra xa hơn những căn hộ đã xây cất trong thời gian qua.

Điều này gây ra nhiều khó khăn cho DN kinh doanh và chủ đầu tư BĐS. Tuy nhiên, không nên vì khó khăn của thị trường mà chọn hướng chia nhỏ căn hộ. Vì về lâu dài, việc này sẽ không có lợi cho thị trường BĐS và làm giảm chất lượng sống của người dân.

Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, hiện tại việc cần nhất là tập trung giải quyết nợ xấu, lãi suất vay cao đang làm cho tính thanh khoản của thị trường kém hoặc mất thanh khoản. Trong đó, các TCTD cần xét cho các DN BĐS được cơ cấu lại các khoản nợ vay cũ, tiếp cận khoản vay mới để tiếp tục hoàn thiện công trình, sản phẩm cung ứng cho thị trường…

… và ánh sáng cuối đường

Tuy đang tồn tại nhiều khó khăn, nhưng các chuyên gia trong ngành vẫn cho rằng thị trường BĐS sẽ lạc quan hơn vào cuối năm 2013. TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế dự báo, do tình hình trì trệ thị trường BĐS đã kéo dài 5 năm, có thể sẽ đi vào chu kỳ tăng trưởng mới vào năm 2013. Chính phủ đang có những động thái và giải pháp hỗ trợ thị trường BĐS, lãi suất đang giảm dần, tạo động lực đầu tư mới vào BĐS.

Trong giai đoạn quý II và III/2013 dự báo thị trường từng bước phục hồi tại các dự án căn hộ trong bán kính khoảng 10km so với trung tâm quận 1, TP. Hồ Chí Minh (hạ tầng tốt, dịch vụ đầy đủ, giá cả hợp lý đáp ứng nhu cầu mua để ở và đầu tư).

Nguồn vốn ngân hàng lúc này cũng đã ổn định và sẵn sàng cho các căn hộ có giá trị sử dụng tốt. Quý IV/2013 thị trường BĐS có khả năng xuất hiện nhu cầu đầu tư mạnh. Lan tỏa khắp khu vực lân cận TP. Hồ Chí Minh cho nhiều phân khúc đất nền và căn hộ. Tuy nhiên chỉ những BĐS được đầu tư đúng mức, có giá trị sử dụng, không gian sống tốt mới đem lại lợi nhuận tốt cho nhà đầu tư.

Nhu cầu BĐS bắt đầu tăng, nhất là phân khúc căn hộ. Ông Lê Hoàng Châu cũng lạc quan về tương lai BĐS khi cho rằng, thị trường sẽ ấm hơn vì lợi thế đang nghiêng về phía người mua, với quyền lựa chọn sản phẩm theo nhu cầu với giá chưa bao giờ hợp lý và hiệu quả hơn sẽ là yếu tố kích cầu thị trường.