Bất động sản 2012 sẽ là cơ hội cho số đông

2011: Cơ hội cho thị trường lành mạnh

Sau một thời gian dài phát triển “nóng”, thị trường bất động sản đã thực sự “ốm nặng” cùng với việc thực thi chính sách tài chính tiền tệ thắt chặt nhằm mục đích kiềm chế lạm phát. Các nhà đầu tư sau thời gian “gặt hái” nay đã thực sự “nếm mùi cay đắng” khi giá nhà đất sụt giảm, nguồn tín dụng cạn kiệt.

Tình trạng thiếu vốn đã khiến hàng loạt chủ đầu tư phải dừng dự án. Hơn 350 sàn giao dịch đều vắng khách. Giá giao dịch ở thị trường thứ cấp giảm 20 – 30% so với thị trường sơ cấp. Giá giảm mạnh ở khu vực văn phòng và chung cư cao cấp. Cả nước có 260 khu công nghiệp, tỷ lệ lấp đầy ở mức 60%. Hoạt động sáp nhập và mua lại (M&A) đang thịnh hành. Thị trường rơi vào trạng thái căng thẳng, dù chưa đến mức “tê liệt” nhưng cụm từ “phá sản” xuất hiện nhiều hơn trên thông tin đại chúng. Nhà đầu cơ ngắn hạn rút lui, thay thế bằng nhà đầu tư dài hạn.

Chuyên gia kinh tế Patrick Chovanec cho rằng, cũng giống như Trung Quốc, của cải của người Việt Nam hầu hết nằm ở bất động sản. Khái niệm giàu có về cơ bản tương đương với sở hữu nhiều nhà và đất. Quả bong bóng nhà đất đã hình thành từ rất lâu. Cũng có nhiều lần người ta dự báo nó sẽ vỡ nhưng thực tế lại không xảy ra. Chính điều này đã khiến tạo niềm tin rằng đà tăng giá bất động sản có thể chững lại, thanh khoản thị trường có thể sụt giảm nhưng đó chỉ là khoẳng lặng ngắn ngủi và rồi quỹ đạo tăng giá sẽ trở lại. Luôn luôn tồn tại một lực lượng đông đảo những người có nhu cầu nhà ở nhưng năng lực kinh tế chỉ đủ để tham gia thị trường lúc giá sụt giảm. Thế nhưng, thị trường năm qua đã diễn biến xấu hơn dự tính của nhiều người.

Tuy nhiên, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng không nên quá bi quan về thị trường bất động sản. Thị trường trầm lắng đi để “lột xác” trở thành thị trường của mọi người dân, trở thành một thị trường của số đông chứ không phải của một nhóm nhỏ các đầu cơ kiếm lợi khổng lồ. Đây là một thay đổi tích cực. Thực chất những siêu lợi nhuận mà các nhà đầu tư thu được từ những cơn sốt giá của thị trường bất động sản thời gian qua là một trong những nguyên nhân gây ra lạm phát. Nay việc kiềm chế lạm phát có làm cho thị trường bất động sản thua thiệt cũng là điều tất yếu. Thị trường đóng băng hôm nay là hậu quả đương nhiên của thị trường nóng bỏng trước đây.

Kịch bản 2012: Tái cấu trúc thị trường

Bước sang năm 2012, thị trường bất động sản Việt Nam đứng trước bối cảnh giá tiêu dùng có xu hướng giảm mạnh, lạm phát đang được khống chế và nhiều khả năng sẽ quanh mức 10%. Luống tín dụng cho thị trường đang được nới lỏng cho bốn nhóm dự án, một mặt có tác dụng tăng vốn nhất định cho thị trường, mặt khác làm tăng niềm tin cho thị trường. Thủ tướng Chính phủ đã hướng thị trường tới khu vực nhà ở cho người lao động như một tác động tái cấu trúc thị trường. Cả nước đang thảo luận việc ban hành Luật Đất đai mới vào thời điểm trước năm 2013, trong đó chắc chắn sẽ có nhiều đổi mới tạo thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển

Các nhà đầu tư bất động sản đang chủ động thực hiện các giải pháp tái cấu trúc thị trường theo hướng giảm đi các nhà đầu tư thiếu năng lực và hướng đầu tư vào các dự án phục vụ cho đông đảo người lao động, các dự án nhà giá rẻ, các dự án nhà ở cho thuê ; các nhà đầu tư sẽ trở thành người “phục vụ” và người tiêu dùng sẽ trở thành “thượng đế”, đúng với quy luật của thị trường. Căn hộ nhà chung cư có xu hướng giảm giá mạnh hơn cả, tạo cơ hội có nhà ở cho những người có thu nhập thấp.

Chính phủ sẽ ưu tiên thực hiện chủ động việc tái cấu trúc thị trường tiền tệ và hệ thống các ngân hàng thương mại, tạo giải pháp vốn hợp lý cho thị trường bất động sản trong tương lai.

Vì vậy, theo GS Đặng Hùng Võ, cần nhìn vào sự trầm lắng lúc này của thị trường dưới góc nhìn tích cực hơn. Thị trường đang lột xác để trở thành một thực thể lành mạnh hơn, hữu ích hơn. Quá trình lột xác này chính là quá trình tái cấu trúc thị trường do các nhà đầu tư thực hiện để đưa thị trường bất động sản vượt qua khó khăn.

Có thể thấy việc thị trường tự tái cấu trúc sẽ là diện mạo chính của bất động sản 2012. Nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà bình dân có khả năng phục hồi từ giữa năm 2012. Trong kịch bản xấu hơn, thị trường này sẽ phục hồi vào cuối năm 2012. Khu vực căn hộ chung cư, đặc biệt là chung cư cao cấp sẽ giảm giá mạnh. Giá nhà ở giảm dần tại các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Hoạt động đầu cơ cũng giảm dần vì nguồn tín dụng khó khă, đầu cơ không còn khả năng sinh lời lớn. CBRE Việt Nam cho biết các trung tâm bán lẻ ở vị trí tốt và được quản lý chuyên nghiệp sẽ cho thuê nhanh gấp đôi so với dự án mới.