Bảng giá đất mới liệu có làm cho bất động sản lại “đội giá”?

Doanh nghiệp khó bán, người mua khó mua

Luật sư Đàm Bảo Hoàng - Trưởng văn phòng Luật sư Đàm Bảo Hoàng (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết, việc xác định giá đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong quản lý đất đai. Bởi quản lý hành chính về thửa đất chỉ là quản lý hình thức của đất đai, còn quản lý giá trị của thửa đất mới là quản lý phần giá trị cốt lõi nội dung của đất đai.

Tuy nhiên, cũng theo Luật sư Hoàng, quy định của pháp luật hiện hành về khung giá đất phục vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên thực tế chưa được thực hiện đúng, chưa khách quan và đầy đủ.

Giá đất là biểu hiện của giá trị của đất đai, bị ảnh hưởng bởi các yếu tố kinh tế và phi kinh tế. Các yếu tố thuần túy kinh tế trên thị trường, bao gồm cung và cầu về đất đai. Giá đất còn là công cụ khuyến khích việc khai thác, sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy sự phát triển của kinh tế xã hội.

Dù là công cụ kinh tế điều tiết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu và các bên có liên quan như người sử dụng đất, người bị thu hồi đất. Nhưng việc bảng giá đất được các địa phương đang áp dụng có mức tăng bình quân khoảng 15 - 20% so với bảng giá đất giai đoạn 5 năm trước đang được dự báo sẽ tác động mạnh đến giá cả bất động sản trong thời gian tới. Điều này sẽ đẩy các doanh nghiệp và người tiêu dùng vào thế khó khăn hơn.

Cụ thể, theo luật sư Đàm Bảo Hoàng, khung giá đất, bảng giá đất tăng tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà đất tăng. Khi đó, những người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp tại đô thị sẽ khó sở hữu nhà ở hơn, bởi tại các dự án bất động sản nhà ở, tiền đất thường chiếm 10 -14% giá thành.

Đặc biệt giá đất dự án sẽ bị đẩy lên cao, đồng thời tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI.

Một khi giá bất động sản thiết lập mặt bằng mới, doanh nghiệp cũng càng khó tiếp cận đất đai và giải phóng mặt bằng.

Nhìn chung, thị trường sẽ khắc nghiệt hơn và các doanh nghiệp bất động sản sẽ khó khăn hơn rất nhiều vì chi phí vốn đội lên nhiều lần, lãi vay ngân hàng tăng và đặc biệt là bị mất cơ hội kinh doanh. Kéo theo đó sẽ ảnh hưởng đến mức thanh khoản của thị trường. Bởi đơn giản thu nhập của người dân sẽ khó đuổi kịp giá nhà đất mới.

Nên chăng tăng thuế bất động sản?

Hiện nay, nhiều ý kiến đang cho rằng Nhà nước chưa nên tăng bảng giá đất trong thời điểm hiện nay thì. Lý do là vì sau thời gian dịch bệnh Covid-19, các doanh nghiệp đang gặp khó khăn, tình trạng phá sản, giải thể tăng đột biến. Khi giá đất tăng, chi phí thuê mặt bằng, nhà xưởng, văn phòng tăng làm chi phí doanh nghiệp tăng lên, khiến doanh nghiệp càng thêm khó khăn. Như vậy, các địa phương sẽ mất đi động lực tăng trưởng kinh tế, mất nguồn thu lâu dài.

Có một thực tế dễ nhận ra khi tăng bảng giá, trước tiên người được đền bù, giải phóng mặt bằng sẽ được hưởng lợi. Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản thì chi phí tăng, người trẻ càng thêm khó mua nhà, chi phí nộp thuế cũng sẽ gia tăng trong các giao dịch bất động sản.

Theo luật sư Hoàng, để tăng thu ngân sách nhà nước thì nên chăng có thể tăng thuế với bất động sản. Nếu thuế tăng thì về lâu dài, giá sẽ giảm. Hơn nữa, khi thuế cao, lượng người đầu cơ sẽ giảm, giá sẽ thấp do quan hệ cung cầu quyết định.

Theo đó việc giảm giá đất trong các bảng giá đất địa phương, nhất là ưu tiên giảm cho ngành hạ tầng giao thông, du lịch, nhà ở, công nghệ cao... để các ngành này giảm bớt khó khăn, có cơ hội phục hồi và thu hút đầu tư.