Áp 'trần' nhà giá thấp không khả thi

Theo chuyên gia, giá nhà đất tại TP.HCM và Hà Nội khó dưới mức 20 triệu đồng/m2 để hưởng ưu đãi từ dự thảo nghị quyết. Ảnh: Đình Sơn

Giảm 10% là tối đa

Cụ thể, theo Bộ Xây dựng, luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội được miễn giảm thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập doanh nghiệp, trường hợp xây dựng nhà ở xã hội cho thuê được miễn 70% thuế. Thế nhưng, thực tế, các chủ dự án nhà ở xã hội cho thuê chưa được hưởng ưu đãi này vì pháp luật về thuế chưa có quy định về các loại hình dự án nhà ở xã hội cho thuê, nhà ở thương mại giá thấp, mà chỉ quy định chung ưu đãi thuế GTGT 5% đối với hoạt động bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng nghiên cứu đề xuất cho phép người thuê nhà ở xã hội chỉ phải nộp tiền đặt cọc từ 1 - 3 tháng theo thông lệ thuê nhà ngoài xã hội; cho phép người mua nhà ở xã hội được chuyển nhượng sau 5 năm sở hữu; không quy định về định mức lợi nhuận với dự án nhà ở xã hội, bỏ quy định bên bán nhà ở xã hội phải nộp 50% tiền sử dụng đất phân bổ cho căn hộ; cơ quan nhà nước chỉ tập trung quản lý quy hoạch, chất lượng dự án, kiểm soát giá bán nhà tại dự án. Bên cạnh đó, bộ này cũng đưa tiêu chí loại hình căn hộ được thiết kế theo tiêu chuẩn căn hộ khép kín, diện tích sử dụng dưới 70 m² sàn và giá bán không quá 20 triệu đồng.

Giả sử Chính phủ giảm tới 70% các sắc thuế, thuế GTGT đối với nhà cho thuê chỉ còn 3% và thuế thu nhập doanh nghiệp về 6%, giám đốc kinh doanh một dự án nhà ở xã hội tại TP.Nha Trang (Khánh Hòa) tính toán giá nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội sẽ giảm được khoảng 10% so với giá hiện tại. “Giả sử với dự án công ty chúng tôi đã triển khai, giá thành bao gồm thuế GTGT là 770 triệu đồng/căn 50 m². Với mức giảm này, người mua nhà khỏi đóng thuế GTGT khoảng 77 triệu đồng, giá nhà khó giảm sâu vài ba trăm triệu được”, vị này nói.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty TNHH xây dựng thương mại Lê Thành, một trong những nhà đầu tư tham gia xây dựng nhà ở xã hội cho thuê rất sớm tại TP.HCM, hiện nhà ở giá thấp dao động từ 20 - 25 triệu đồng/m², dưới 20 triệu đồng/m² là nhà ở xã hội. Thuế GTGT là đánh vào người tiêu dùng, nên giảm thuế sẽ giúp khách hàng mua đóng ít hơn mà thôi. Chẳng hạn, căn hộ 43 m² bán ra giá 1 tỉ đồng, thuế GTGT 10% thì tổng số tiền là 1,1 tỉ đồng. Khi thuế GTGT giảm 50%, thuế suất từ 10% xuống còn 5% tức số thuế đóng sẽ giảm tương ứng 50 triệu đồng, giá sản phẩm còn 1,05 tỉ đồng; giảm 70% thuế GTGT thì người mua đóng 1,03 tỉ đồng.

Nhà ở dưới 20 triệu đồng/m² đã “tuyệt chủng”

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng tháo vướng mắc về thuế thì quá tốt cho doanh nghiệp (DN) và người mua nhà, nhưng quy định nhà thương mại giá thấp dưới 20 triệu đồng/m² đổ đồng cho 63 tỉnh thành là không phù hợp. Bởi hai thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM đã không có nhà ở giá dưới 20 triệu đồng/m² để áp dụng chính sách mới này. “Chúng tôi từng kiến nghị nên phân chia các loại đô thị khác nhau trong đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp, rằng các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, để khuyến khích DN đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m² ở các tỉnh và không quá 22 - 25 triệu đồng/m² ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt”, ông Châu nói.

Theo HoREA, căn hộ trung cấp loại 2 phòng tại TP.HCM hiện có giá 2,5 tỉ đồng (tương đương 35 triệu đồng/m²). Loại căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỉ đồng trở xuống (25 - 30 triệu đồng/m²) và căn hộ nhà ở xã hội thì nguồn cung rất ít, hầu như vắng bóng trên thị trường TP.HCM trong 2 năm qua. Như vậy, để nghị quyết đi vào đúng thực tế, đáp ứng đúng nhu cầu xã hội từ nhà đầu tư đến người dân, cần giảm thêm các chi phí không hợp lý trong cơ cấu giá nhà như giảm thu tiền sử dụng đất, tiền “bảo vệ đất lúa”, xây dựng quy chuẩn rút ngắn các thủ tục hành chính nhiều hơn nữa...

Ông Lê Hữu Nghĩa bổ sung với thực trạng nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp hiện nay, nội dung ưu đãi khuyến khích đầu tư làm nhà thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội theo dự thảo nghị quyết là “chưa đủ để tạo hấp dẫn cho DN tăng nguồn cung cho thị trường”. Chính sách giảm thuế mới khuyến khích “bề nổi” của vấn đề, thực tế hiện nay không ai muốn đầu tư loại hình nhà ở này vì gặp quá nhiều khó khăn để được phê duyệt và loạt thủ tục sau đó để triển khai dự án.

“Chúng tôi quan tâm nghị quyết nếu có sẽ giúp cởi trói các vấn đề thủ tục hay không, có được đẩy nhanh tiến độ thủ tục hay không. Còn như cách phê duyệt kéo dài thủ tục hiện nay thì còn lâu mới có sản phẩm nhà ở giá rẻ ra thị trường được”, ông Nghĩa nhấn mạnh.