Áp lực xả hàng đè nặng BĐS nghỉ dưỡng, du lịch

Tại buổi bàn tròn trực tuyến hôm 12/7 trên Diễn đàn Kinh tế VN (VEF.VN), ông Vũ Xuân Thiện - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (BĐS), Bộ Xây dựng đã bày tỏ quan ngại về sự mất cân đối cung cầu của thị trường BĐS VN nói chung.

Vị đại diện cơ quan đầu ngành trong lĩnh vực xây dựng cũng thừa nhận, mặc dù đã có nhiều nghiên cứu nhưng Bộ vẫn chưa tìm ra được một cách toàn diện trong định hướng đúng cho thị trường.

Sự tự phát, mạnh ai nấy làm trong khi thiếu sự định hướng và cảnh báo kịp thời đã dẫn đến sự mất cân đối, lãng phí nguồn lực mà hiện thấy rõ nhất là ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, khiến thị trường BĐS hứng chịu nhiều hệ lụy.

Dư thừa những dự án nghìn tỷ

Mảng thị trường có nguy cơ bão hòa và dư thừa đáng báo động hiện nay, theo ông Vũ Xuân Thiện, đó là phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng.

Ông nói: "Cũng như trước đây người ta hay nói đến trào lưu nhà nghỉ cuối tuần, thì bây giờ là căn nhà thứ hai, thứ ba - là cái gì đó rất trừu tượng, đến một thời điểm sẽ bão hòa rất nhanh. Nếu không có cảnh báo thì dư thừa ở đây là nhiều nghìn nghìn tỷ đồng bởi các dự án đều thuộc hàng kếch xù chứ không phải bình thường như các dự án khác".

Thực tế, trước sự bùng phát chóng mặt với nhiều vấn đề bất cập nội tại của việc đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS du lịch nghỉ dưỡng nói riêng, quý III/2010, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã ra yêu cầu các địa phương rà soát, báo cáo tình hình đầu tư.

Song kết quả thu được lại là sự im lặng, né tránh báo cáo của nhiều địa phương phát triển "nóng" và thực trạng không ít dự án "khủng" và long lanh trên cả nước mà chủ đầu tư không đủ tiềm lực thực hiện, chỉ lợi dụng chiếm đất, đăng ký dự án hoành tráng để được cấp phép rồi tìm cách sang nhượng lại kiếm lời.

Gần đây nhất, tại Hội thảo "Không gian công cộng ven biển các tỉnh duyên hải miền Trung" được Viện Kiến trúc, quy hoạch đô thị và nông thôn (VIAP - Bộ Xây dựng) tổ chức ở Đà Nẵng, nhiều chuyên gia trong và ngoài nước đã bày tỏ những quan ngại rõ nét với việc các bãi biển miền Trung đang bị chia lô phân mảnh bán gần hết để xây các khách sạn, resort, sân golf.

Nói không quá, mỗi chủ đầu tư "cát cứ" một vùng biển riêng. Theo kinh nghiệm ông Masafumi Tanaka (Công ty Nikken Sekkei Civil Engineering, Nhật Bản), điều này tương tự như thời kỳ tăng trưởng kinh tế của nước này trong những năm 1960-1980. Sự xây dựng quá mức các khu nghỉ dưỡng mà không có quy hoạch dẫn đến nhiều cơ sở kinh doanh bị phá sản, lãng phí đất đai, tiền bạc, để lại hậu quả lớn cho xã hội, môi trường.

Sốt ruột tìm đầu ra

Báo cáo của Công ty Tư vấn và Tiếp thị BĐS CBRE Việt Nam cũng cho thấy, tính đến hết năm 2010, cả nước có khoảng 55 dự án BĐS nghỉ dưỡng, cung cấp cho thị trường khoảng 5.318 căn biệt thự và 6.601 căn hộ nghỉ dưỡng.

Trong đó chỉ chưa đầy 5 năm, số lượng căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng khu vực miền Trung đã chiếm tới gần 4.000 căn - cao hơn hẳn nhiều khu vực du lịch nổi tiếng phát triển lâu năm ở Đông Nam Á.

Ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE từng nhận xét, BĐS nghỉ dưỡng và du lịch nghỉ dưỡng ở Việt Nam có tốc độ phát triển nhanh hơn nhiều các thị trường du lịch như Thái Lan, Indonesia. Có thể so sánh, nếu như Thái Lan, việc chuyển từ khu vực hải đảo, miền núi thành khu du lịch thường rất lâu, qua nhiều bước nâng cấp từ 2, 3 sao rồi mới đạt đến 5 sao, nhưng ở Việt Nam, từ bờ biển không có gì tiến thẳng đến tiêu chuẩn 5 sao rất nhanh chóng.

Đà Nẵng đang là địa phương dẫn đầu thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam ở nguồn cung cũng như nguồn cầu. Ước có đến 80% khách hàng sở hữu BĐS du lịch, nghỉ dưỡng cao cấp ở đây là người ngoài Bắc.

Ấy vậy mà, tính đến thời điểm giữa quý II/2011, trong tổng số gần 500 biệt thự nghỉ dưỡng ven biển được tung ra từthị trường sơ cấp thì vẫn còn gần một nửa trong số này chưa bán được.

Riêng tại Hà Nội quý II/2011, bất chấp bối cảnh khó khăn trầm lắng của toàn thị trường, nhiều chủ đầu tư thiếu vốn, phải dừng triển khai dự án nhà ở, nằm im chờ thời; nhà đầu tư và người có nhu cầu cũng chuyển sang nghe ngóng nhưng vẫn ghi nhận sự ra hàng đồng loạt của phân khúc BĐS du lịch, sinh thái.

CBRE thống kê có 9 dự án được chào với tổng số 300 căn biệt thự, chủ yếu thuộc về các nhà đầu tư chủ chốt như Archi Group và INT Group thuộc địa bàn tỉnh Hòa Bình với mức giá từ 2-5 tỷ đồng/căn và 68 căn biệt thự nghỉ dưỡng từ 2 dự án tại Vĩnh Phúc của Công ty cổ phần Hồng Hạc Đại Lải và Công ty Vinalinks Land với giá lên tới 14 tỷ đồng/căn.

Chưa hết, đầu quý III này, khách hàng Thủ đô vẫn tiếp tục là đối tượng được nhiều chủ đầu tư dự án BĐS du lịch đến từ Nha Trang đặt nhiều kỳ vọng, khi có đến vài ba chủ đầu tư liên tục ra Bắc tiếp thị, chào hàng.

Còn trước đó, quý I/2011, thị trường khu vực ghi nhận 300-400 căn biệt thự được chào tại các dự án nghỉ dưỡng ở Đồng Mô, Ba Vì - Hà Nội và Đồ Sơn - Hải Phòng.

Chưa có con số tỷ lệ bán thành công trong tổng nguồn cung nêu trên, chỉ biết rằng khác với thời điểm trước đây, từ quý II/2011, mức giá chào bán sơ cấp tại các dự án đã không còn thay đổi theo chiều hướng tăng so với quý trước. Song song với đó, các chủ đầu tư tích cực thông tin, tiếp thị về lợi nhuận kép thu được khi đầu tư BĐS du lịch, nghỉ dưỡng với hình thức sở hữu vừa sử dụng vừa cho thuê lại, trao đổi, liên kết khu nghỉ...

Áp lực xả hàng lớn

Trao đổi với phóng viên VEF.VN, một nguồn tin từ Hội Doanh nghiệp BĐS du lịch Việt Nam cũng chia sẻ thêm, áp lực xả hàng của các dự án BĐS du lịch, nghỉ dưỡng là rất lớn. Hiện nay, cầu trong nước khó có thể tải hết cả nghìn biệt thự, căn hộ thự ứ hàng từ mấy trăm dự án, buộc lòng giới đầu tư kinh doanh BĐS du lịch, nghỉ dưỡng phải tính đến việc mở rộng đối tượng.

Nhìn sang các nước lân cận như Malaysia, Thái Lan, chương trình cho phép người nước ngoài thuê mua, sở hữu có thời hạn BĐS đã được áp dụng rất thành công, trong khi thị trường du lịch Việt Nam không kém phần hấp dẫn mà lại chưa có căn cứ pháp lý cho hoạt động này dẫn đến hạn chế thu hút khách du lịch nước ngoài cũng như đầu ra cho loại hình BĐS du lịch, nghỉ dưỡng.

Hiện nay, công tác thông tin, truyền thông có tác động rất lớn đến người dân khi tham gia thị trường, nhưng thông tin trên thị trường hiện tại lại khá nhiễu với nhiều nguồn thông tin không thật, đơn chiều. Ngay cả tìm đến các sàn giao dịch BĐS, người dân cũng chỉ tin đến 50% mà thôi.

Vì thế, ông Vũ Xuân Thiện cho biết, thời gian tới Bộ Xây dựng sẽ đẩy mạnh công tác thống kê, cập nhật về thị trường; phối hợp với Bộ Thông tin Truyền thông trong việc tuyên truyền, công khai thông tin về thị trường BĐS.

"Khi cảnh báo thì niềm tin của người dân tự biết sẽ chuyển vào đâu. Nhiệm vụ của chúng tôi là đưa ra định hướng cơ bản đúng cho thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch, an toàn" - ông Thiện hứa hẹn.