Ẩn số tháp “huyền thoại”

Theo Giấy chứng nhận đầu tư số 01121001676 do UBND Tp. Hà Nội cấp ngày 21/1/2014, công ty CP Đại Việt Trí Tuệ là nhà đầu tư thực hiện dự án tòa nhà hỗn hợp dịch vụ thương mại, văn phòng, trường mầm non và nhà ở tại khu đất 109 phố Nguyễn Tuân (quận Thanh Xuân).

Quy mô đầu tư dự kiến một số nội dung cơ bản sau: diện tích khu đất xây dựng công trình khoảng 5.579m2, tầng cao công trình là 30 tầng gồm khối đế cao 5 tầng, khối tháp cao 25 tầng (không kể tầng hầm, tầng kỹ thuật, tum thang); tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 783,890 tỷ đồng (trong đó vốn tự có của nhà đầu tư chỉ khoảng 117,584 tỷ đồng – tức 15%, còn lại là đi vay và huy động).

Tiền lệ chậm tiến độ?

Đáng chú ý, tiến độ dự kiến thực hiện dự án là từ 2014 đến 2016. “Trường hợp triển khai không đúng tiến độ, nhà đầu tư có trách nhiệm báo cáo UBND Tp. Hà Nội để xem xét gia hạn hoặc thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định” – nội dung cho biết trong giấy chứng nhận đầu tư do Phó Chủ tịch UBND Nguyễn Văn Khôi ký.

Được cấp chứng nhận từ tháng 1/2014, nhưng tới giữa năm 2015, dự án của Đại Việt Trí Tuệ vẫn chưa có dấu hiệu triển khai công trình để kịp đích hẹn 2016.

Tưởng chừng dự án bị “nằm yên trên giấy” trong sự im ắng khác thường của chủ đầu tư, thì bất ngờ đã xảy đến vào tháng 6/2015. Ngày 19/6/2015, dự án được cấp chứng nhận đầu tư điều chỉnh lần 01 do Phó Chủ tịch UBND Nguyễn Ngọc Tuấn ký.

Theo đó, dự án được cập nhật hai yếu tố mới như sau: Tổng số căn hộ là 460 căn; tiến độ dự án được “biến” thành: khởi công quý I/2015 – hoàn thành quý I/2018. Như vậy, nhờ chiếc “phao cứu sinh” này, Đại Việt Trí Tuệ đã “thoát” khỏi viễn cảnh bị thu hồi dự án (hoặc bị xử lý do chậm tiến độ) một cách ngoạn mục.

Tháng 9/2015, dự án được cấp GPXD. Theo GPXD số 52/GPXD-SXD của Sở Xây dựng Hà Nội cấp cho chủ đầu tư Đại Việt Trí Tuệ, giấy tờ về quyền sử dụng đất của dự án bao gồm: Quyết định 2601/QĐ-UBND ngày 14/5/2014 cho phép chủ đầu tư chuyển mục đích sử dụng 5579m2 đất thực hiện dự án; Trích lục bản đồ do Sở TN&MT cấp ngày 19/6/2010.

Tổ hợp “huyền thoại” này đang gặp một số điểm gợn tương tự như Rivera Park Hà Nội mới đây

Tuy nhiên, căn cứ theo Quyết định 2601/QĐ-UBND của UBND Tp. Hà Nội, để được Sở Xây dựng cấp phép xây dựng, dự án nhiều khả năng đã… đi đường tắt.

Quyết định 2601 nêu rõ, sau khi thực hiện xong các trách nhiệm như: nhận bàn giao đất, ký hợp đồng thuê đất; liên hệ Sở Tài chính để xác định đơn giá thu tiền sử dụng đất; liên hệ cục Thuế để nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…. , thì chủ đầu tư mới liên hệ với Sở TN&MT để được cấp Trích lục bản đồ (một điều kiện cần thiết để được cấp GPXD dự án).

Điều bất ngờ rằng, sau khi chủ đầu tư được cấp GPXD vào tháng 9/2015, đã có bằng chứng cho thấy Đại Việt Trí Tuệ phải sử dụng tới chiêu “xin trích lục tạm thời để được cấp GPXD và giãn tiền sử dụng đất”!?

Tiền nợ bằng vốn góp?

Theo rất nhiều môi giới BĐS mô tả, cũng như website chính thức của chủ đầu tư, “chủ đầu tư coi trọng sự minh bạch trong mọi hoạt động kinh doanh và vận hành dự án: Chủ động thực hiện đúng, đóng đủ tiền thuế nghĩa vụ tài chính đối với khu đất của dự án (Quyết định số 384/QĐ-UBND ngày 22/1/2016)”.

Thực chất, Quyết định 384/QĐ-UBND do Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Văn Sửu ký ngày 22/1/2016 về việc gia hạn nộp tiền sử dụng đất đối với dự án 109 Nguyễn Tuân, do Đại Việt Trí Tuệ làm chủ đầu tư.

Cụ thể, tổng số tiền sử dụng đất được gia hạn là khoảng 115,714 tỷ đồng, thời gian gia hạn là 24 tháng (từ 23/2/2015 đến 22/2/2017). Khá trùng hợp, số nợ tài chính sử dụng đất được gia hạn có giá trị ngang ngửa phần vốn góp (tự có) của nhà đầu tư Đại Việt Trí Tuệ trong dự án này!

Như vậy, khớp với thời gian dự án được cấp GPXD (tháng 9/2015) – trong giai đoạn chủ đầu tư được gia hạn nộp tiền sử dụng đất, việc Đại Việt Trí Tuệ mau mắn xin trích lục bản đồ tạm thời để được cấp phép xây dựng (để đón sự phục hồi của thị trường) là hoàn toàn có cơ sở.

Trong văn bản 384, UBND Tp. Hà Nội nêu chính xác các mốc thanh toán tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước mà chủ đầu tư phải tuân thủ. Theo đó, muộn nhất là 22/2/2017, chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ số nợ trên (sau khi được gia hạn thanh toán theo từng quý với khoản tiền trung bình 14,464 tỷ đồng/quý).

Đồng thời, hàng quý, chủ đầu tư tự xác định số tiền sử dụng đất phải nộp theo tiến độ thu tiền bán hàng và các khoản chậm nộp tiền sử dụng đất (nếu có) theo thời gian được gia hạn.

Trường hợp số tiền sử dụng đất theo tiến độ thu tiền bán hàng thực tế của từng quý cao hơn số tiền sử dụng đất phải nộp thì thực hiện nộp theo tiến độ thu tiền thực tế.

Chưa rõ, hiện tại chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất ở mức độ nào – sau khi được giới chức Hà Nội liên tục… ưu ái? Qua khai thác tài liệu từ môi giới cho thấy, chủ đầu tư đã nhiều lần thanh toán tiền sử dụng đất (mốc cuối cùng được biết là 3/12/2015) theo thông báo 760/CCT-TB ngày 23/1/2015.

Tuy nhiên, không xuất hiện bất cứ tài liệu nào thể hiện Đại Việt Trí Tuệ đã hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất với cơ quan quản lý trong năm 2016.