Ngân hàng Nhà nước vừa tập hợp loạt khó khăn, vướng mắc về pháp lý trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm, xử lý nợ xấu của Công ty Quản lý tài sản các tổ chức tín dụng việt Nam (VAMC) và các tổ chức tín dụng.
VAMC khó bán những khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cho cá nhân, tổ chức không phải là tổ chức tín dụng.
Theo Ngân hàng Nhà nước, đây là một trong những lý do chính yếu khiến nợ xấu vẫn tồn đọng lớn mà chưa thể xử lý triệt để, dù đã sau 5 năm triển khai đề án xử lý nợ xấu, dù nhiều văn bản pháp lý vừa có hiệu lực, sửa đổi hoặc bổ sung.
Tựu trung, có 7 khó khăn nổi bật mà hệ thống ngân hàng chờ tháo gỡ để hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ và kết quả thực chất xử lý nợ xấu.
Một là, về quyền thu giữ tài sản. Bộ luật dân sự 2015 đã bỏ quyền thu giữ tài sản bảo đảm, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Theo Ngân hàng Nhà nước, điều này sẽ gây khó khăn rất lớn đến quyền xử lý tài sản bảo đảm của VAMC và tổ chức tín dụng.
Lý do, VAMC cũng như các tổ chức tín dụng không thể chủ động thu giữ nếu các chủ tài sản không đồng thuận, cố tình chống đối, thậm chí tạo ra các tranh chấp khác liên quan đến tài sản bảo đảm để khởi kiện ra tòa nhằm kéo dài thời gian xử lý. VAMC hoặc tổ chức tín dụng sẽ phải chờ bản án của tòa án, tạo tâm lý chây ỳ trả nợ của bên có nghĩa vụ, tạo áp lực lên cho các cơ quan xét xử.
Theo đó, việc xử lý tài sản bảo đảm sẽ bị kéo dài thời gian xử lý, gây ảnh hưởng lớn đến việc xử lý nợ xấu. Trong khi đó, quyền thu giữ tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng đã được thực hiện từ hơn 10 năm qua theo quy định tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm.
Do vậy, Ngân hàng Nhà nước cho rằng, để đảm bảo tiến độ xử lý nợ xấu cũng như quyền thu giữ tài sản bảo đảm của VAMC hoặc tổ chức tín dụng như quy định hiện hành, việc tiếp tục cho phép họ thực hiện quyền thu giữ tài sản bảo đảm là cần thiết và phù hợp.
Hai là, về quyền nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Trong quá trình VAMC xử lý nợ, khách hàng vay đồng ý bổ sung thêm tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nhưng theo các quy định của Luật đất đai 2013, VAMC không được nhận thế chấp quyền sử dụng đất.
Tương tự, khi VAMC bán lại khoản nợ xấu đã mua cho bên mua nợ là các cá nhân, tổ chức không phải là tổ chức tín dụng thì các cá nhân, tổ chức này cũng không được nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai.
Do vậy, VAMC sẽ khó có thể bán những khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cho cá nhân, tổ chức không phải là tổ chức tín dụng.
Ba là, về quyền xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản. Khi xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản, việc đáp ứng áp dụng đầy đủ điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014, theo Ngân hàng Nhà nước là không khả thi vì: pháp luật cho phép thế chấp/nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai (bao gồm cả các dự án bất động sản). Do vậy, khi không trả được nợ, VAMC phải có quyền xử lý tài sản bảo đảm.
Hiện tại, rất nhiều khoản nợ xấu đã bán cho VAMC có tài sản bảo đảm là dự án bất động sản hoặc tài sản hình thành trong tương lai là các dự án bất động sản chưa hoàn thành “công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt” hoặc chủ đầu tư chưa có đủ giấy chứng nhận “quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.
Các dự án là tài sản bảo đảm về cơ bản đều đã được đánh giá, xem xét về hiệu quả, tiềm năng và đều nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư. Việc chuyển nhượng được các tài sản bảo đảm này sẽ góp phần mang lại hiệu quả cho nền kinh tế bên cạnh việc xử lý nợ xấu của VAMC.
“Do đó, để VAMC có cơ sở pháp lý xử lý được tài sản bảo đảm là các dự án bất động sản qua đó góp phần tăng cường hiệu quả của công tác xử lý nợ xấu thì việc có cơ chế pháp lý riêng cho VAMC về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản đảm bảo phù hợp với đặc thù giao kết tài sản bảo đảm trong lĩnh vực tín dụng, ngân hàng là rất cần thiết”, Ngân hàng Nhà nước đặt yêu cầu.
Bốn là, về chi phí thi hành án. Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) quy định số tiền thu được từ việc bán tài sản bảo đảm phải trừ án phí của bản án/quyết định, chi phí cưỡng chế và các khoản tiền quy định khác… trước khi thanh toán cho nghĩa vụ được bảo đảm.
Với nhiều khoản chi phí và phí phải trả trong quá trình bán tài sản bảo đảm nêu trên, trong nhiều trường hợp, chủ nợ khó có thể thu hồi đủ giá trị khoản nợ, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của bên được thi hành án (không thu được đủ số tiền được hưởng theo quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật).
Do đó, Ngân hàng Nhà nước cho rằng, cần có quy định riêng đối với VAMC, tổ chức tín dụng theo hướng số tiền thu được từ việc bán tài sản bảo đảm phải ưu tiên thanh toán cho nghĩa vụ được bảo đảm, trước khi trừ các chi phí về thi hành án.
Năm là, về phí thi hành án, theo Ngân hàng Nhà nước, quy định về người được thi hành án phải nộp phí thi hành án như hiện nay đang vô tình khuyến khích người phải thi hành án chây ỳ, không tự nguyện thi hành án, kéo dài thời gian thi hành án, xâm phạm quyền lợi hợp pháp của tổ chức tín dụng hoặc VAMC.
Bên cạnh đó, trong bối cảnh tổ chức tín dụng/VAMC không thể thu hồi đủ nợ thì mức phí thi hành án theo quy định là tương đối cao, gây thêm áp lực về tài chính, giảm thiểu giá trị khoản nợ được thu hồi.
Sáu là, về việc kê biên tài sản bảo đảm. Luật thi hành án dân sự 2008 cho phép chấp hành viên kê biên cả tài sản bảo đảm của bên phải thi hành án đang thế chấp/cầm cố tại tổ chức tín dụng đảm bảo cho khoản vay.
Theo Ngân hàng Nhà nước, quy định này ảnh hưởng lớn đến quyền chủ nợ của bên nhận bảo đảm, gia tăng nợ xấu của hệ thống tổ chức tín dụng, đặc biệt trong trường hợp tài sản bảo đảm là tài sản hình thành từ vốn vay hoặc là nguồn thu nhập chính để trả nợ cho tổ chức tín dụng.
Theo đó, việc bổ sung quy định không thực hiện kê biên tài sản bảo đảm của bên phải thi hành án khi chưa đến hạn trả nợ vay được bảo đảm được xem là cần thiết.
Bảy là, về các loại thuế trong xử lý tài sản bảo đảm. Theo quy định về giao dịch bảo đảm, việc xử lý tài sản bảo đảm không phải là hoạt động kinh doanh, tạo ra thu nhập cho tổ chức tín dụng, và cũng không tạo ra thu nhập cho tổ chức, cá nhân là chủ sở hữu tài sản. Tuy nhiên, theo Luật quản lý thuế, Luật thuế thu nhập doanh nghiệp, luật thuế thu nhập cá nhân, luật thuế giá trị gia tăng thì bên bảo đảm vẫn phải nộp các loại thuế từ việc chuyển nhượng tài sản.
Đồng thời, khi có tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm, cơ quan thuế cũng thực hiện thu các khoản thuế của bên bảo đảm còn nợ Nhà nước.
Do đó, các cơ quan thuế thường yêu cầu trích từ số tiền bán tài sản bảo đảm để thanh toán tiền thuế trước khi thanh toán cho bên bảo đảm thì mới xác nhận hoàn thành nghĩa vụ thuế để tổ chức tín dụng thực hiện thủ tục sang tên.
Tuy nhiên, việc phải nộp các khoản thuế trước khi thực hiện nghĩa vụ ưu tiên thanh toán cho bên nhận bảo đảm là tổ chức tín dụng đã làm giảm số tiền thu hồi nợ của tơ chức tín dụng, nhiều trường hợp số tiền bán tài sản bảo đảm không đủ thu hồi nợ cho tổ chức tín dụng nhưng vẫn phải nộp thuế, gây khó khăn cho cả bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm và ảnh hưởng lớn đến quyền lợi chủ nợ có bảo đảm.
Do đó, hướng điều chỉnh chính sách mà Ngân hàng Nhà nước khuyến nghị là cần bổ sung quy định miễn thuế thu nhập đối với tổ chức, cá nhân có tài sản bảo đảm bị xử lý theo quy định pháp luật về giao dịch bảo đảm hoặc sửa đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho VAMC hoặc tổ chức tín dụng trước khi thu các loại thuế khác của tổ chức, cá nhân có tài sản bảo đảm bị xử lý hoặc chỉ thu thuế tính trên số tiền chênh lệch cao hơn giá trị khoản nợ xấu cần thu hồi.
Minh Đức (VnEconomy)
VIP
hiếm Dương Khuê, phân lô bàn cờ, ô tô tránh, nhà đẹp thang máy, hơn 25 tỷ
25 tỷ 500 triệu- 65m2
Cầu Giấy, Hà Nội
Hôm nay
0931550***
VIP
Nhà giá rẻ Quận 10 P.12 Cao Thắng ngang 9m dài 6m 1 trệt 2 lầu HC đủ.
5 tỷ 600 triệu- 54m2
Quận 10, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0911194***
VIP
Nhà Quận 10 Nguyễn Ngọc Lộc 4 tầng BTCT hoàn công đủ hẻm xe hơi.
4 tỷ 600 triệu- 38m2
Quận 10, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0963141***
VIP
10 suất nội bộ Caraworld Cam Ranh giá từ CĐT CK 28.8% – PKD 093 179 33 20
6 tỷ 663 triệu- 120m2
Cam Ranh, Khánh Hòa
Hôm nay
0931793***
VIP
33m2 - Không Lộ Giới- 4 Tầng - Cách HẺM XE TẢI 30M - Ngay Quận 3 - Nhỉnh 6 Tỷ!!
6 tỷ 800 triệu- 33m2
Quận 3, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0932062***
VIP
Bán nhà mặt tiền đường Cao Thắng Thành phố Thanh Hóa
24 tỷ 500 triệu- 186m2
TP. Thanh Hóa, Thanh Hóa
Hôm nay
0907657***
VIP
Suất mua trực tiếp CĐT - CK 8% - Tặng chuyến du lịch 750tr - HTLS 24 tháng
145 triệu- 0m2
Quận 2, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0962930***
VIP
Bán đất mặt tiền tỉnh lộ 15. 15241m2, 386m2 thổ cư. 10triệu/m2
10 triệu - 15241m2
Huyện Củ Chi, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0926146***
Liên hệ 
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Chia sẻ bài viết
Góp ý
