3 lực đẩy đưa Việt Nam vào kỷ nguyên đại đô thị tích hợp

Sau hơn ba thập kỷ chuyển mình mạnh mẽ, hành trình đô thị hóa của Việt Nam đang đứng trước một ngưỡng cửa mới, nơi tăng trưởng không còn được đo đếm đơn thuần bằng tốc độ mở rộng, mà bằng chất lượng phát triển, khả năng tích hợp và sức cạnh tranh dài hạn. Những chuyển động này không chỉ định hình lại diện mạo đô thị, mà còn mở ra một chu kỳ mới cho thị trường bất động sản trong thập kỷ tới.

Hạ tầng phát triển theo hướng gắn kết

Bức tranh đó được phác họa rõ nét tại hội thảo “Viết tiếp câu chuyện đô thị hóa Việt Nam: Hành trình chuyển mình 2015-2035” do Cushman & Wakefield Việt Nam tổ chức ngày 17/3.

Nếu nhìn lại lịch sử, quá trình phát triển kinh tế - đô thị của Việt Nam có thể chia thành những lát cắt khá rõ ràng. Từ giai đoạn mở cửa và xác lập quyền sử dụng đất tư nhân vào thập niên 1990, đến cú hích hội nhập sau khi gia nhập WTO, rồi giai đoạn đa dạng hóa nền kinh tế sau năm 2014 và gần đây là quá trình hoàn thiện thể chế, tái cấu trúc thị trường. Mỗi giai đoạn đều để lại dấu ấn sâu sắc, tạo nên nền tảng cho bước chuyển hiện tại.

Hiện nay, Việt Nam đang bước vào một giai đoạn bản lề, nơi các yếu tố kinh tế, quy hoạch và hạ tầng không còn phát triển rời rạc mà ngày càng gắn kết chặt chẽ. Tăng trưởng không còn là câu chuyện “mở rộng nhanh bao nhiêu”, mà là “tạo ra giá trị như thế nào”. Những thước đo mới như năng suất, đổi mới sáng tạo, chất lượng dòng vốn hay mức độ sẵn sàng của hạ tầng đang dần thay thế các chỉ số truyền thống.

Thực tế cho thấy, nền tảng cho sự chuyển đổi này đã được tích lũy trong nhiều năm. Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, Việt Nam hiện có hơn 900 đô thị, với tỷ lệ đô thị hóa vượt 44%. Khu vực đô thị đóng góp tới khoảng 75% GDP, trở thành động lực tăng trưởng chủ đạo của nền kinh tế. Những đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng hay Hải Phòng không chỉ là trung tâm dân cư mà còn là hạt nhân của đổi mới sáng tạo, tài chính, dịch vụ và công nghiệp.

Song song với đó, hệ thống hạ tầng ngày càng được đầu tư đồng bộ hơn, từ giao thông liên vùng, cảng biển, sân bay đến các trục cao tốc chiến lược. Mô hình chính quyền địa phương hai cấp cũng đang từng bước phát huy hiệu quả, tăng tính tự chủ và linh hoạt trong quản trị đô thị. Đặc biệt, quá trình chuyển đổi số đang len sâu vào mọi khía cạnh quản lý, từ quy hoạch, cấp phép đến vận hành đô thị thông minh.

Thu hút FDI vượt trội và làn sóng tái cấu trúc đơn vị hành chính

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, câu chuyện tăng trưởng của Việt Nam đã thay đổi về bản chất. Nếu trước đây là hành trình tăng tốc để bắt kịp, thì hiện tại là quá trình chuyển hóa để phát triển bền vững hơn. Điều này được phản ánh qua hàng loạt chỉ số kinh tế ấn tượng: năm 2025, GDP Việt Nam tăng 8,02%, duy trì mức trung bình 6,2% trong suốt một thập kỷ - kể cả giai đoạn chịu ảnh hưởng của đại dịch. Dòng vốn FDI đạt hơn 38 tỷ USD, trong khi tổng kim ngạch thương mại chạm mốc 930 tỷ USD, đưa Việt Nam vào nhóm 25 nền kinh tế thương mại lớn nhất thế giới.

Không chỉ dừng ở đó, thu nhập bình quân đầu người đã tăng gần gấp đôi trong vòng 10 năm, đạt hơn 5.000 USD. Với quy mô dân số hơn 102 triệu người và tầng lớp trung lưu ngày càng mở rộng, nhu cầu tiêu dùng nội địa và nhu cầu nhà ở, dịch vụ đô thị cũng gia tăng mạnh mẽ. Tất cả tạo nên một nền tảng vững chắc, vừa có sức bật từ bên ngoài, vừa có độ bền từ nội tại.

Ở góc nhìn khu vực, ông Anshui Jain - lãnh đạo cấp cao của Cushman & Wakefield cho rằng Việt Nam đang nổi lên như một trong những thị trường hấp dẫn nhất Đông Nam Á về tăng trưởng dài hạn. Tuy nhiên, lợi thế không còn nằm ở tốc độ, mà ở khả năng đồng bộ hóa giữa quy hoạch đô thị, đầu tư hạ tầng và chiến lược phát triển kinh tế. Khi ba yếu tố này “chạy cùng một nhịp”, Việt Nam có cơ hội hình thành những hành lang đô thị có sức cạnh tranh cao hơn, thu hút dòng vốn đầu tư chất lượng hơn.

Đây cũng chính là tiền đề để thị trường bất động sản bước sang một giai đoạn phát triển mới. Thay vì những dự án đơn lẻ, xu hướng đang dịch chuyển mạnh sang các mô hình đô thị tích hợp.

Dư địa cho xu hướng này là rất lớn. Việt Nam đặt mục tiêu đến năm 2030 sẽ có từ 1.000 đến 1.200 đô thị, với tỷ lệ dân số sống tại khu vực đô thị vượt 50%. Tốc độ đô thị hóa nhanh, cùng với khung pháp lý ngày càng hoàn thiện và dòng vốn FDI dồi dào, đang tạo ra “cửa sổ cơ hội” hiếm có cho thị trường bất động sản.

Một yếu tố đáng chú ý khác là làn sóng sáp nhập, tái cấu trúc đơn vị hành chính tại nhiều địa phương. Quá trình này không chỉ đơn thuần là thay đổi địa giới, mà còn tạo ra sự cộng hưởng về nguồn lực, hạ tầng và không gian phát triển. Khi các địa phương được kết nối chặt chẽ hơn, khả năng hình thành các đại đô thị quy mô lớn, có tính tích hợp cao cũng trở nên rõ ràng hơn.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao Tư vấn Chiến lược của Cushman & Wakefield Việt Nam, Việt Nam đang đứng trước cơ hội hiếm có để phát triển các đại đô thị tích hợp theo đúng nghĩa. Đây sẽ là những không gian mà hạ tầng, việc làm, dịch vụ công và chất lượng sống được phát triển đồng bộ, thay vì manh mún như trước.

Tuy nhiên, để biến cơ hội thành hiện thực, thách thức không hề nhỏ. Phát triển đô thị tích hợp đòi hỏi tư duy dài hạn, kỷ luật trong triển khai và sự kiên trì theo đuổi mục tiêu. Điều quan trọng là phải chuyển từ cách làm “dự án” sang cách làm “hệ sinh thái”, từ phát triển từng công trình riêng lẻ sang kiến tạo những cộng đồng hoàn chỉnh.

Trong bối cảnh đó, vai trò của các nhà đầu tư lớn, cả trong nước và quốc tế, sẽ ngày càng rõ nét. Không chỉ mang đến nguồn vốn, họ còn mang theo kinh nghiệm, công nghệ và chuẩn mực phát triển mới. Sự tham gia của các tổ chức này sẽ góp phần nâng cao chất lượng thị trường, đồng thời thúc đẩy quá trình chuyển đổi theo hướng bền vững.