2013: Căn hộ giá rẻ chiếm ưu thế?

Thị trường trong năm 2013 được dự báo là sẽ tiếp tục trầm lắng và giá chào bán căn hộ có thể tiếp tục giảm trong nửa đầu năm.

Theo các chuyên gia kinh tế, một trong những nguyên nhân dẫn đến khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là vì chi phí ngoài sổ sách khi thực hiện các dự án bất động sản là rất lớn. Giá của một sản phẩm bất động sản không chỉ được tính toán dựa trên những khoản đầu tư cứng, gồm tiền đất, chi phí xây dựng, đầu tư hạ tầng cơ sở... mà còn có một khoản chi phí khổng lồ khác thường gọi là phí “bôi trơn”.

Người làm kinh doanh tính chi phí “bôi trơn” vào giá thành nên giá bán sản phẩm nhà ở mà họ đưa ra cũng bị đẩy lên cao. Có ý kiến cho rằng có 15-20%, thậm chí là 30% tổng mức đầu tư của dự án được phục vụ cho quá trình “chạy dự án”.

Bởi vậy, trong suốt 2 năm qua, dù khó khăn nhưng thị trường chỉ lác đác vài dự án có giá thấp hơn 1 tỷ đồng/căn. Thị trường chưa thực sự xuất hiện phân khúc trung cấp. Tuy nhiên, hiện nay chủ đầu tư đã cơ cấu lại sản phẩm, hàng loạt dự án chung cư ở mức giá này đang được chào bán rầm rộ.

Từ 15/2 (mồng 6 Tết Nguyên đán), Xí nghiệp xây dựng số 1 Lai Châu tiếp tục chào bán ra thị trường khoảng 200 căn hộ thuộc tòa CT8 tổ hợp chung cư Đại Thanh với mức giá 10 triệu đồng/m2. Các căn hộ này có diện tích từ 30-60 m2/căn. Như vậy, ước tính tổng giá trị của một căn hộ sẽ dao động từ 300-600 triệu đồng.

Tiến độ đóng tiền cũng được chia nhỏ: 70-90 triệu đồng cho mỗi đợt. Với mức giá này, chủ đầu tư cho biết vẫn có lãi do không phải vay tiền ngân hàng, tiến độ xây dựng nhanh và bộ máy hoạt động của chủ đầu tư cũng gọn nhẹ, đặc biệt, đất để xây dựng dự án đã được chủ đầu tư mua từ nhiều năm trước nên giá không cao.

Mới đây, Viglacera Land cũng đã chính thức mở bán 204 căn hộ thuộc dự án khu nhà ở cao tầng OCT2, Khu chức năng đô thị Xuân Phương, Hà Nội. Các căn hộ có diện tích 57,4m2-106,8m2 với giá bán từ 735 triệu đồng/căn (đã bao gồm VAT).

Khu chức năng đô thị Xuân Phương Viglacera có tổng diện tích 14,6ha nằm dọc theo Đại lộ Thăng Long, giáp với đường 70, cách Trung tâm hội nghị Quốc gia khoảng 12 phút đi bằng ôtô. Tại đây, khu nhà ở cao tầng OCT2 được xây dựng trên diện tích 3.189m2, cao 19 tầng với hơn 21.000m2 sàn xây dựng.

Để đáp ứng nhu cầu khác nhau của từng đối tượng khách hàng, Viglacera Land đưa ra hai hình thức đầu tư: Căn hộ xây thô (chưa hoàn thiện bên trong), giá trung bình 12,9 triệu đồng/m2 và căn hộ xây dựng hoàn thiện, giá trung bình 14,9 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT).

Trước đó, ngày 7/1/2013, các căn hộ có giá bán 800 triệu đồng tại Khu đô thị Đặng Xá của Viglacera cũng đã được chào bán và nhận được phản hồi tốt từ phía khách hàng với nhiều hợp đồng mua được ký kết.

Ông Lê Ngọc Ước, Giám đốc Công ty Đầu tư hạ tầng và đô thị Viglacera cho biết: “Trong kế hoạch hoạt động, Viglacera luôn chú trọng đầu tư xây dựng nhà ở giá rẻ nhằm góp phần đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân có thu nhập thấp. Chúng tôi sử dụng vật liệu do các đơn vị thành viên của Viglacera tự sản xuất và ứng dụng công nghệ mới vào xây dựng. Khi dự án đủ điều kiện bán hàng, chúng tôi chào bán trực tiếp, không qua trung gian. Nhờ đó, chi phí đầu tư dự án đã giảm 10-15%. Tuy nhiên, ngoài mục tiêu sản xuất kinh doanh, doanh nghiệp cũng phải đảm bảo mục tiêu lợi nhuận. Do đó, giá bán căn hộ của Viglacera được xây dựng trên cơ sở giá thành cộng với lợi nhuận (nhưng không nhiều). Trong bối cảnh khó khăn chung của toàn thị trường bất động sản, chúng tôi càng phải chấp nhận giảm thêm lợi nhuận, chỉ giữ ở mức thấp nhất có thể”.

Một dự án khác là chung cư Phúc Thịnh Tower cũng đang được Công ty địa ốc Đất Xanh miền Bắc chào bán với giá từ 720 triệu đồng/căn, (đã gồm VAT), tương đương từ 13-14 triệu đồng/m2.

Dự án này nằm trong khu đô thị mới Tân Tây Đô rộng 26ha, gồm trung tâm thương mại, dịch vụ, văn phòng, nhà ở thấp tầng và chung cư do Công ty cổ phần đầu tư Hải Phát làm chủ đầu tư. Phúc Thịnh Tower cao 25 tầng, trong đó 3 tầng đế dành cho trung tâm thương mại, dịch vụ, giải trí, từ tầng 4-25 là khoảng 400 căn hộ 53-94,7m2.

Nói về xu hướng của thị trường bất động sản, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng nhận định, sau thời kỳ phát triển nóng, thị trường bất động sản trầm lắng, hàng tồn kho lớn, giá bán đã giảm mạnh nhưng lượng giao dịch rất ít. Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp bất động sản có thời gian nhìn lại mình, nhìn lại những bất cập của thị trường để tìm ra những giải pháp nhằm cải thiện tình hình trước mắt cũng như phát triển lâu dài. Nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở đã chủ động cơ cấu lại sản phẩm, chuyển hướng từ đầu tư xây dựng nhà ở cao cấp phục vụ cho người thu nhập cao, sang làm nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

Việc chuyển hướng này vừa giúp cho các hộ gia đình có thu nhập thấp có điều kiện có nhà ở, giúp doanh nghiệp thúc đẩy sản xuất kinh doanh, giải quyết nợ đọng, tiêu thụ sản phẩm đầu vào vừa tạo thêm việc làm cho người lao động...

Còn theo thống kê của Công ty Knight Frank, trong quý cuối năm 2012, phần lớn các giao dịch đều thuộc phân khúc bình dân từ 10 triệu đồng (480 USD)/m2 đến 22 triệu đồng (1.055 USD)/m2 và diện tích căn hộ nhỏ từ 45-70m2. Đa số các dự án căn hộ này đều nằm ở khu vực phía Tây Hà Nội.

Tiếp nối xu hướng này, thị trường trong năm 2013 được dự báo là sẽ tiếp tục trầm lắng và giá chào bán căn hộ có thể tiếp tục giảm trong nửa đầu năm, nếu như Chính phủ không thực thi giải pháp, ưu đãi đáng kể nhằm giải quyết các vấn đề của thị trường bất động sản. Hầu hết các giao dịch sẽ vẫn tập trung vào phân khúc bình dân, là phân khúc được cả người mua để ở và nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều nhất.