Sở Quy hoạch và Kiến trúc TPHCM (QHKT) đã hoàn tất báo cáo để chuẩn bị trình lên UBND TP, đề xuất thực hiện quy hoạch trong thời gian tới đạt 2 mục đích: Nâng cao chất lượng đồ án và đẩy nhanh tiến độ thực hiện những hồ sơ còn tồn đọng. Trao đổi với ĐTTC, ông NGUYỄN THANH TOÀN, Phó Giám đốc Sở QHKT, cho biết công tác rà soát việc lập quy hoạch và quản lý quy hoạch đô thị trên địa bàn TPHCM trong thời gian qua:

Theo điều chỉnh quy hoạch chung TP đến năm 2025 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định 24/QĐ-TTg năm 2010, dự báo đất đô thị đến năm 2025 khoảng 90.000-100.000ha.

Tính đến cuối tháng 7-2012, có khoảng 86.756ha đất đô thị đã được phê duyệt và lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2.000, quy hoạch phân khu chiếm 92,3% diện tích đô thị, bao gồm 624 hồ sơ.

Trong đó có 428 hồ sơ đã được phê duyệt đồ án (có 92 đồ án điều chỉnh), với diện tích 53.378ha, chiếm 56,19% diện tích đô thị; 194 hồ sơ đang được tổ chức lập mới, với diện tích 33.377ha, chiếm 35,13% diện tích đô thị.

Trong 428 hồ sơ nêu trên, có 102 hồ sơ đang được lập điều chỉnh quy hoạch tổng thể, với diện tích khoảng 14.735ha, chiếm 27,61% diện tích đất đô thị và 23,83% số đồ án đã phê duyệt.

Điều chỉnh “quy hoạch ngược”

PHÓNG VIÊN: - Thưa ông, số liệu này đang nói điều gì?

Ông NGUYỄN THANH TOÀN: - Nguyên tắc của công tác lập quy hoạch là phải làm quy hoạch vùng trước, tiếp đến quy hoạch chung TP, quận/huyện để làm cơ sở lập quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000.

Có nghĩa là quy hoạch cấp dưới phải tuân thủ quy hoạch cấp trên và quy hoạch cấp trên phải hướng dẫn quy hoạch cấp dưới. Tuy nhiên, đặc điểm công tác lập quy hoạch phân khu 1/2.000 của TPHCM lâu nay vừa điều chỉnh quy hoạch chung TP, vừa điều chỉnh quy hoạch chung quận/huyện.

Cùng với đó, quy hoạch giữa các ngành, lĩnh vực kinh tế xã hội chưa triển khai đồng bộ, dẫn tới hệ lụy trì kéo lẫn nhau giữa các loại quy hoạch đô thị. Để tháo gỡ tình trạng này, Sở QHKT đang phối hợp với các đơn vị tư vấn từ lập quy hoạch chung đến các đơn vị lập quy hoạch phân khu 1/2.000 để trao đổi, cập nhật thông tin, nhằm tuân thủ sự khớp nối và nâng cao chất lượng đồ án.

Chúng tôi đã hình thành một tổ công tác về quy hoạch phân khu 1/2.000 để triển khai xuống các quận/huyện. Từ đây cho đến ngày 31-12-2012, kế hoạch đề ra là phải phối hợp giải quyết dứt điểm các hồ sơ tồn đọng ở các quận, huyện chưa chuyển lên cho tổ thẩm định để trình TP phê duyệt.

- Là người làm công tác quy hoạch, ông nghĩ gì về hệ lụy quy hoạch “treo” hiện nay?

Dự kiến trong tháng 10, HĐND TPHCM sẽ có kỳ họp chuyên đề về công tác lập và quản lý quy hoạch đô thị. Trong đó, nhiều vấn đề được người dân quan tâm như tình hình thực hiện các đồ án điều chỉnh quy hoạch chung, giải quyết quy hoạch “treo”, hiện trạng quy hoạch lộ giới đường và hẻm, tiến độ triển khai các dự án đầu tư…

- Quy hoạch “treo” là vấn đề hiện nay được nhiều người dân quan tâm và bức xúc. Trong chuyên môn, chúng tôi không gọi đó là quy hoạch “treo” mà là quy hoạch không khả thi, bởi quy hoạch thường mang tính định hướng.

Theo tôi, đối với những khu công viên cây xanh đã lập quy hoạch, cơ quan quản lý địa phương cần quản lý tốt quỹ đất này để khi có điều kiện sẽ tập trung mọi nguồn lực phát triển mảng xanh, cải thiện môi trường sống của người dân.

Phải thừa nhận thời gian qua do công tác quản lý địa phương thiếu chặt chẽ, nhiều diện tích quy hoạch làm công viên cây xanh, công trình công cộng… đã bị người dân lấn chiếm bất hợp pháp, gây khó khăn khi triển khai dự án, nhất là vấn đề đền bù, giải phóng mặt bằng (GPMB), tái định cư.

Đối với những công trình nhà ở nằm trong quy hoạch, chúng ta cần phân loại công trình đó có trước hay sau khi có quy hoạch để có biện pháp khắc phục. Cái khó hiện nay là ngân sách TP còn hạn hẹp, không đủ phân bổ cùng lúc nhiều dự án, vì vậy chúng ta phải tìm kiếm các nguồn lực khác để thay thế.

Chẳng hạn, trong dự án công viên cây xanh, phải tạo ra những dịch vụ vừa phục vụ cho cộng đồng, vừa đem lại hiệu quả kinh tế cho nhà đầu tư bằng việc dành lại một phần diện tích nhỏ để họ kinh doanh hoặc đầu tư theo hình thức BT (đổi đất lấy hạ tầng). Đối với những dự án quy mô lớn, khó khăn trong khâu GPMB có thể chấp nhận “bóp nhỏ” lại để đẩy nhanh tiến độ dự án.

Thiếu quy chế quản lý

- Vậy những yếu tố nào khiến một số đồ án quy hoạch không mang tính khả thi so với thực tiễn?

Một góc TPHCM. Ảnh: CAO THĂNG

- Theo Luật Xây dựng, cứ 3 năm đồ án quy hoạch chi tiết 1/2.000 phải rà soát định kỳ. Trong khi đó, theo Luật Quy hoạch đô thị 5 năm mới rà soát quy hoạch phân khu để chủ động phát hiện tìm ra nội dung không khả thi của đồ án, từ đó có kế hoạch điều chỉnh hay xóa quy hoạch.

Hạn chế của công tác thực hiện quy hoạch hiện nay là những đồ án không khả thi hầu như do người dân phát hiện, cơ quan quản lý địa phương, tư vấn, nhà làm quy hoạch có vẻ chưa quan tâm đúng mức. Đây là khuyết điểm cơ quan làm quy hoạch phải nhận ra và rút kinh nghiệm.

Quy định lấy ý kiến người dân khi làm quy hoạch giữa Luật Xây dựng và Luật Quy hoạch đô thị vẫn còn nhiều cách hiểu, lúng túng thực hiện.

Chẳng hạn, Luật Xây dựng yêu cầu lấy ý kiến người dân trong khu quy hoạch, trong khi Luật Quy hoạch đô thị yêu cầu lấy ý kiến các cộng đồng dân cư có liên quan, tức có thể trong hoặc ngoài khu quy hoạch. Trong khi lấy ý kiến phạm vi ngoài quy hoạch là phạm vi nào, đối tượng nào, tỷ lệ đồng thuận bao nhiêu… thì Bộ Xây dựng chưa có hướng dẫn rõ.

Thực tế công tác tuyên truyền, vận động người dân, nâng cao nhận thức về quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong việc góp ý cho các đồ án quy hoạch chi tiết 1/2.000 chưa đồng đều. Đa số người dân khi được hỏi ý kiến chỉ tập trung khu đất nhà mình nằm ở đâu trong khu quy hoạch công viên cây xanh.

Chính vì vậy, một trong những nguyên nhân khiến đồ án thiếu khả thi là do chất lượng lấy ý kiến chưa đảm bảo yêu cầu.

Trong thời gian thị trường BĐS phát triển nóng, nhà đầu tư nào cũng muốn tăng chiều cao công trình, tăng hệ số sử dụng đất, làm sao để lợi nhuận cao nhất mà quên đi nghĩa vụ đầu tư đường sá, bệnh viện, trường học, công viên cây xanh... khiến hạ tầng thiếu đồng bộ.

Mặt khác, các quy định pháp luật còn nhiều kẽ hở nên sự phát triển của các dự án manh mún, nhỏ lẻ đang làm bộ mặt đô thị bị méo mó. Chẳng hạn Nghị định 71 quy định chỉ những dự án đầu tư, phát triển nhà ở trên 10ha mới phải dành ra 20% quỹ đất để làm nhà ở xã hội.

Do đó, nhà đầu tư “lách” bằng cách xin dự án dưới 10ha để đối phó. Hay có những dự án chỉ có miếng đất vài ngàn mét vuông rồi xây thật cao, đưa dân về ở nhưng hoàn toàn không có trách nhiệm xây dựng đường sá, trường học, bệnh viện.

Lỗi một phần do nhà đầu tư, song cũng xuất phát từ những cách ứng xử “linh hoạt” của cơ quan quản lý. Thiếu sót hiện nay là đã lập quy hoạch đô thị phê duyệt, nhưng lại thiếu lập ra các “Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị”.

Bởi có quy chế quản lý ở từng quận/huyện, từng phân khu, từng tuyến đường, khu bảo tồn… thì việc quản lý mới chặt chẽ.  Hiện nay, TP đang thí điểm lập quy chế 3 tuyến đường Võ Văn Kiệt, xa lộ Hà Nội, Tân Sơn Nhất-Bình Lợi-Vành Đai Ngoài, trình UBNP TP phê duyệt.

Chính sách đền bù phải công bằng

- Như vậy, để nâng cao chất lượng, tính khả thi của các đồ án quy hoạch, cần phải quan tâm đến vấn đề gì?

- Như đã nói, theo quy định 5 năm phải rà soát, xem lại những cái nào làm được, chưa làm, khó khăn ở đâu, tiếp tục làm hay phải xóa quy hoạch. Hiện nay, trong các đồ án quy hoạch chúng ta chưa nêu rõ thời gian, kế hoạch, nguồn lực thực hiện… khiến người dân sống trong cảnh bất an.

Bản thân chúng tôi đặt vào tình thế đó cũng bức xúc không kém. Ở trong khu quy hoạch không biết lúc nào triển khai, nhưng lại bị hạn chế những quyền lợi bình thường, chính đáng nhất là không sòng phẳng.

Theo tôi, trong thời gian tiến hành lập các đồ án quy hoạch phải thể hiện rõ nội dung hạng mục nào được ưu tiên đầu tư, lộ trình thực hiện, nguồn lực đầu tư xã hội hóa hay là ngân sách để công khai cho người dân. Tất cả phải rõ ràng.

Hơn nữa, khi thực hiện quy hoạch đối với những hạng mục công trình xã hội, chính sách đền bù GPMB phải công bằng như các dự án kinh doanh để người dân đồng tình, cảm thấy không bị xâm phạm quyền lợi nhiều hoặc vì lợi ích chung thì người dân sẽ ủng hộ.

Vừa qua, để giải quyết khó khăn một số bất cập trong vấn đề quy hoạch không khả thi, người dân đã được cấp phép xây dựng tạm không quá 3 tầng trong phạm vi quy hoạch lộ giới các tuyến đường, hẻm chưa có kế hoạch thực hiện.

Sau thời hạn 5 năm, Nhà nước tiến hành đầu tư xây dựng mở rộng đường thì chủ nhà phải tự tháo dỡ không điều kiện. Tuy nhiên, lãnh đạo TP vẫn còn nhiều băn khoăn do chưa tạo ra sự an dân, quyền lợi chưa cao. Vì vậy các sở ban ngành sẽ nghiên cứu thêm để giải quyết quyền lợi cho người dân nằm trong quy hoạch không khả thi, đặc biệt là những tuyến đường dự phóng lộ giới.

- Xin cám ơn ông.

Theo SG Đầu Tư Tài Chính
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Quy Hoach     Thành - 22/08/2012 1:15 PM     Trả lời

Xử lý quy hoạch treo đâu chưa thấy, chỉ thấy toàn là quy hoạch xong rồi để đó, lâu ngày thành treo. Có khi treo luôn cả cái quy hoạch treo. Đợi đến tháng 10 cũng là 1 hình thức của treo rồi !

 (0 (0)

Trả lời
Tên dự án Triệu đồng
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.