Kỳ 1: Bài toán đầu tư cho dự án bất động sản

Mấu chốt thành công của một dự án là phải bán nhanh, thu hồi vốn và tái đầu tư. Ảnh: CafeLand

Quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS Việt Nam trước đây không theo một quy luật cung cầu. Một thị trường được hình thành từ tư duy “tranh thủ” của đa số các nhà đầu tư trong những những giai đoạn BĐS “nóng sốt” đã để lại hậu quả nặng nề là căn bệnh “hàng tồn kho” đang chuyển sang “di căn” và còn phải mất rất nhiều năm nữa mới hy vọng giải quyết được.

Sau “cơn bão” thiếu vốn đầu tư và không bán được sản phẩm vừa “quét qua” các dự án BĐS, thì những gì còn lại làm mọi người giật mình với những con số thật đáng suy nghĩ. Chỉ riêng năm 2012, gần 700 doanh nghiệp BĐS ngừng hoạt động, đóng cửa hoặc phá sản. Hàng loạt các dự án xây dựng dở dang đang “đắp chiếu” đã nói lên bức tranh thị trường BĐS thật thảm hại, bi đát. Nguyên nhân chính là do thị trường phát triển thiếu bài bản, tự phát. Giai đoạn 2007 - 2008, BĐS “bùng nổ”, việc kiếm tiền từ BĐS quá dễ dàng dẫn đến tình trạng nhiều chủ đầu tư không có năng lực tài chính cũng tham gia vào thị trường theo kiểu “mượn đầu heo nấu cháo”. Đến khi kinh tế khó khăn, nguồn vốn vay ngân hàng bị “đứt mạch”, các chủ đầu tư vội “bỏ của chạy lấy người” để lại những dự án không có “hình hài” và trở thành gánh nặng xã hội. Có rất nhiều nguyên nhân, nhưng nguyên nhân chính vẫn là các dự án được ra đời không đáp ứng được nhu cầu thật của người thụ hưởng.

Những doanh nghiệp còn lại hiện nay đủ tỉnh táo và thận trọng hơn trước khi “xuống tiền” xây dựng dự án. Trong chuỗi bài viết nhiều kỳ của chúng tôi sắp được khởi đăng. Chúng tôi mong muốn đóng góp thêm những thông tin đa chiều về sự hình thành và phát triển các dự án BĐS tại các nước phát triển. Hy vọng, qua câu chuyện chia sẻ của chúng tôi sẽ giúp cho các nhà đầu tư BĐS tại Việt Nam có thêm thông tin và cân nhắc hơn trước khi đầu tư nhằm tránh những sai lầm và thiệt hại không đáng có như đã từng xảy ra trong thời gian qua.

Một dự án BĐS được cho là thành công có một yếu tố mang tính quyết định đó là khâu phân tích thị trường trước khi sản phẩm được ra đời. Các doanh nghiệp BĐS trước đây không quan tâm nhiều đến yếu tố phân tích thị trường. Họ không cần biết sản phẩm họ làm ra để bán cho ai,để làm gì, trong bao lâu sẽ bán được? Và kết quả là rất nhiều các dự án được “trùm mềm” ra sao trong thời gian vừa qua như chúng ta đã biết. Sự thành công của các doanh nghiệp như: Vingroup, Lê Thành là những thí dụ sinh động trong bối cảnh thị trường BĐS đang rơi vào khủng hoảng. Họ biết thế mạnh của mình chỗ nào, đối tượng khách hàng là ai. Chính thái độ làm việc có trách nhiệm và phân tích thị trường nghiêm túc, khoa học. Họ đã cho ra đời những dòng sản phẩm phù hợp với thị trường, tiêu thụ nhanh và không bị “say sóng” như những nhà đầu tư khác cùng đi trên con thuyền đầu tư BĐS trong giai đoạn “bùng nổ” trước đây.

Mấu chốt thành công của một dự án là phải bán nhanh, thu hồi vốn và tái đầu tư. Ngoài các yếu tố như: Lập bảng dự toán chi phí, giấy phép, vốn, thiết kế xây dựng, marketing, phân phối,...Trong tất cả những yếu tố nêu trên không nằm ngoài mục đích cuối cùng vẫn là lợi nhuận cuối cùng được bao nhiêu. Trong giới đầu tư có một thuật ngữ khi xây dựng chiến lược đầu tư mà dân trong nghề không ai không biết đó là chiến lược chìa khóa thông minh. SMART PLAN KEY. Họ dựa vào chữ SMART có năm từ viết tắt căn bản trong xây dựng chiến lược kinh doanh và đầu tư đó là :

S - pecific - Cụ thể

M - easurable - Đo lường được

A - ttainable - Khả thi

R - ealistic - Thực tế

T - time bound - Hạn thời gian

Một bảng phân tích thị trường hoàn chỉnh, chính xác, khoa học sẽ quyết định lên 50% thành công trước khi dự án được cho ra đời. Các nhà đầu tư dự án nước ngoài dựa vào thông số phân tích thị trường trước mới đưa ra ý tưởng xây dựng dự án . Còn các nhà đầu tư Việt Nam thì ngược lại. Thông số thị trường dựa vào các yếu tố căn bản như:

1/ Thu nhập bình quân đầu người
2/ Các quy định về pháp lý
3/ Đối tượng khách hàng
4/ Kết nối hạ tầng
5/ Nhóm lợi ích công cộng cho dự án
6/ Thẩm mỹ và tiện ích của dự án
7/ Chi phí thiết kế, xây dựng
8/ Phí quản lý và phát sinh
9/ Chi phi marketing
10/ Chiết khấu, phân phối...

Một sản phẩm phù hợp là sản phẩm mà có thể đáp ứng được trên 60% người có thu nhập trung bình có thể mua được sản phẩm đó. Nếu so sánh tổng thu nhập trung bình của Việt Nam hiện nay cao gấp 25 lần mới sở hữu được căn nhà so với thu nhập của các nước khác như: Châu Âu 7 lần, Thái Lan 6,3 lần và Singapore 5,2 lần thì thật sự là bài toán khó cho những nhà đầu tư kinh doanh BĐS tại Việt Nam.

Kỳ 2 : Phân tích chìa khóa SMART trong đầu tư BĐS