Vừa hồi phục đã lo sốt ảo

Căn hộ giá rẻ: hàng hiếm

Báo cáo mới nhất của Hiệp hội BĐS Việt Nam cho thấy so với thời điểm năm 2014, thị trường BĐS trong tháng 2-2015 đã có những chuyển biến tích cực. Ngay từ đầu năm 2015, giá bán tại các dự án chung cư luôn giữ ở mức ổn định, hầu như không còn dấu hiệu tụt giá. Giá bán sơ cấp tại một số dự án sốt hàng thời gian qua tuy tăng nhẹ nhưng không đáng kể, một số dự án đã bắt đầu xuất hiện giá chênh.

Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng nhận định xu hướng giảm giá kéo dài từ nửa đầu năm 2014 có dấu hiệu chấm dứt. Khảo sát thực tế trên thị trường cho thấy ngoài các căn hộ thuộc diện nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ đã mở bán có mức giá từ 700 triệu đồng đến 1 tỷ đồng - mức giá không phải là thấp nhưng được đánh giá có thể chấp nhận được, hầu hết dự án mới mở bán trên thị trường đều có mức giá khá cao.

Đơn cử, dự án Goldmark City vừa mới được mở bán sau Tết Nguyên đán của chủ đầu tư Việt Hân có mức giá khoảng 25-28 triệu đồng/m2. Như vậy, với diện tích căn hộ 68-161m2, khách hàng sẽ phải bỏ ra trung bình 2,7 tỷ đồng để sở hữu căn hộ tại đây. Kề cận với Goldmark, chung cư Scitech Tower, cũng ở Hồ Tùng Mậu, của Handico68 có giá bán 21,5-22,8 triệu đồng/m2 đã bao gồm VAT.

Như vậy, kể cả căn hộ có diện tích bé nhất 60m2 của dự án này cũng đã có mức giá trên 1,3 tỷ đồng. Tương tự, tại quận Thanh Xuân, tổ hợp Five Star Garden ở đường Kim Giang được chủ đầu tư là Công ty TNHH Five Star Kim Giang ra giá mức 21-22 triệu đồng/m2, giá trị căn hộ rẻ nhất cũng ở mức khoảng 1,4 tỷ đồng. Thậm chí ở quận Hoàng Mai, khu vực không phải phát triển quá nóng, dự án CT36 Dream Home ở Định Công của Tổng công ty 36 Bộ Quốc phòng mới mở bán cũng có mức giá từ 23 triệu đồng/m2 (đã có VAT), căn hộ rẻ nhất rơi vào mức xấp xỉ 1,4 tỷ đồng.

Không chỉ tăng giá bán, một số dự án căn hộ tầm trung tại Hà Nội đang có hiện tượng tăng giá ở thị trường thứ cấp, khoảng 1-2%, thậm chí một số dự án đã tăng giá 5-10%. Điển hình là trường hợp dự án FLC Complex Phạm Hùng. Giá bán được chủ đầu tư công bố từ 27,5-28,5 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay, giá của dự án này trên thị trường thứ cấp được đẩy lên khoảng 30-30,5 triệu đồng/m2, thậm chí những căn diện tích 54m2 được chào giá đến 31 triệu đồng/m2, tăng khoảng 15% trong chưa đầy 1 tuần.

Bệnh cũ tái phát?

Việc dồi dào về nguồn vốn dành cho nhà ở cùng với những chính sách có lợi từ Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS sẽ đi vào cuộc sống từ tháng 7 tới, cũng là một trong những nguyên nhân khiến thị trường trở nên nóng hơn bao giờ hết. Ngoài gói 30.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp, gói tín dụng 50.000 tỷ đồng dành cho nhà ở thương mại ở phân khúc trung - cao cấp cũng đang được nghiên cứu, càng khiến thị trường BĐS trở nên có giá.

Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng đã chào mời những gói tín dụng ưu đãi với lãi suất rất hấp dẫn như 0% cho 6 tháng đầu, thậm chí chỉ 5% cho năm đầu. Nhiều chuyên gia cũng dự báo, mặt bằng lãi suất sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới do lãi suất huy động dự kiến giảm hơn nữa, từ đó kéo theo lãi suất cho vay BĐS giảm, điều này sẽ càng thuận lợi cho thị trường BĐS phát triển.

Dự án Goldmark City có giá bình quân 2,7 tỷ đồng/căn hộ.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, việc nhiều chủ đầu tư tăng giá bán khi thị trường ấm lên là điều có thể đoán trước. Bởi về cơ bản, cung cầu trên thị trường BĐS vẫn chưa hoàn toàn gặp nhau, chắc chắn thị trường vẫn lệch lạc. Nếu quản lý không tốt, đến một lúc nào đó bệnh cũ tái phát: căn hộ giá cao, giá trung bình phát triển ồ ạt và dư thừa, ế ẩm, tồn đọng.

Trong khi đó, người có nhu cầu thực mua nhà nhưng không thể mua. Trong bối cảnh đó, việc thị trường BĐS khởi sắc hoàn toàn có thể dự báo trước, tuy nhiên khởi sắc theo hướng nào lại tùy thuộc vào rất nhiều yếu tố.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn tài chính tiền tệ quốc gia, thị trường BĐS đang dư thừa nguồn lực và nếu không cẩn thận, nguy cơ bong bóng trên thị trường có thể quay lại. Đây sẽ là thách thức những nhà quản lý phải đối mặt trong thời gian sắp tới, giữa đưa giá nhà ở về mức người dân có thể chấp nhận và việc tiếp sức cho giao dịch BĐS khởi sắc trên thị trường.