Vốn cho bất động sản: Rót tiếp hay dừng?

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho rằng "thị trường căn hộ vào ở ngay hiện vẫn có thanh khoản rất cao, nếu cắt giảm vốn thì tiến độ dự án lại càng chậm thêm, dự án lại càng dở dang".

Hiện có nhiều ý kiến trái chiều nhau, đặc biệt là ngay cả trong nhóm các chuyên gia, tổ tư vấn cho Ban chỉ đạo Trung ương về nhà ở và thị trường bất động sản vẫn chưa tìm được tiếng nói chung về việc rót thêm hay dừng cấp vốn cho thị trường.

Khoảng 60 nghìn tỷ “mắc cạn” trong bất động sản

Theo TS. Vũ Đình Ánh, thành viên tổ chuyên gia của Ban chỉ đạo Trung ương về nhà ở và thị trường bất động sản, trong mấy năm trở lại đây, tốc độ tăng vốn của các doanh nghiệp trong ngành bất động sản, xây dựng tăng nhanh hơn nhiều so với các ngành khác trong nền kinh tế. Thực tế này cho thấy chúng ta đã đổ quá nhiều tiền vào bất động sản từ năm 2005 đến nay.

Cùng với tác động của suy giảm kinh tế, hệ lụy của việc rót quá nhiều vốn vào bất động sản hiện nay là hàng tồn kho quá lớn. Thống kê sơ bộ cho thấy, chỉ riêng hai thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM đã lên tới trên 60 nghìn căn hộ. Với giá trị trung bình ở mức thấp nhất hiện nay cũng phải 1 tỷ đồng/căn thì con số tồn kho cũng có giá trị khoảng 60 nghìn tỷ đồng, tương đương gần 3 tỷ USD đang “nằm chết” trong bất động sản.

Theo TS. Vũ Đình Ánh, dự báo của các cơ quan quản lý cho thấy, nếu tình hình không được cải thiện, trong vài ba năm tới, con số này có thể lên tới 150 nghìn tỷ đồng.

Bên cạnh đó, theo TS. Vũ Đình Ánh, con số dư nợ bất động sản dù hiện vẫn còn nhiều thông tin khác nhau, song con số 348 nghìn tỷ đồng theo thống kê của Ủy ban Giám sát tài chính là tương đối chính xác, vì nó bao gồm cả cho vay bất động sản và xây dựng. Nếu so với giá trị của GDP cả nước hiện nay thì đó là một con số “không hề nhỏ”.

Cùng quan điểm trên, trao đổi với VnEconomy, TS. Cao Sỹ Kiêm, nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho hay, trong thời gian qua, dù các ngân hàng đã phần nào nới lỏng ít nhiều đối với tín dụng bất động sản thông qua một loạt các điều chỉnh về điều khoản và đối tượng vay. Tuy nhiên, về chiến lược, Ngân hàng Nhà nước vẫn phải cẩn trọng trong việc bơm vốn cho bất động sản, bởi nếu dễ dãi quá sẽ góp phần tăng nguy cơ lạm phát cũng như tái lập một thời kỳ bong bóng trên thị trường như những năm 2007.

“Chính sách cũng phải hướng đến người dân, phải hài hòa các lợi ích chung. Bất động sản không còn cách nào khác là phải trở về giá trị thực. Thị trường hiện gần như đang bong bóng, nếu mình bơm thêm vốn thì chắc chắn sẽ bục ngay”, TS. Kiêm nói.

Mặt khác, theo chuyên gia này, các doanh nghiệp bất động sản giờ phải ít nhiều chấp nhận thực tế vì nếu bơm thêm vốn sẽ lôi kéo cả thị trường theo một ảo tưởng mới. Chủ doanh nghiệp bất động sản từng là những người giàu nhất nước, là những doanh nghiệp siêu lợi nhuận, lại được ngân hàng ưu ái, nên giờ giảm giá thì cũng chỉ là chia sẻ lợi nhuận mà thôi. Quan điểm của ông Kiêm là phải để cho thị trường bất động sản “xì hơi” dần dần thì mới mong cứu vãn được, và người mua nhà cũng được lợi.

Rót tiếp hay dừng?

Thế nhưng, tại một cuộc hội thảo về chủ đề “vốn cho thị trường bất động sản” được tổ chức cuối tuần qua, với tư cách là cơ quan được Chính phủ giao quản lý, giám sát thị trường bất động sản, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhìn nhận, đành rằng thị trường vẫn còn nhiều bất cấp, vốn ứ đọng trong bất động sản khá nhiều, song cũng chính vì ứ đọng vốn, trong khi thị trường sụt giảm đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động của ngân hàng.

Tuy nhiên, theo Thứ trưởng Nam, việc quy kết dư nợ 348 nghìn tỷ đồng đều đổ dồn vào “bất động sản” là không hợp lý, vì đó là dư nợ của ngành xây dựng nói chung. Thực tế có nhiều dự án, công trình xây dựng có sử dụng vốn vay của ngân hàng như sân bay, nhà máy, khu công nghiệp, cầu đường…là những bất động sản nhưng hầu như không ai đem những sản phẩm đó đi giao dịch. Do đó, khó có thể nói là dư nợ bất động sản hiện quá lớn.

Là thành viên của Tổ chuyên gia trong Ban chỉ đạo Trung ương về nhà ở và thị trường bất động sản, TS. Trần Kim Chung có cùng quan điểm với Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam. Theo ông Chung, từ tháng 4 đến nay, thị trường đón nhận nhiều thông tin tốt, đặc biệt là chính sách tiền tệ từ ngân hàng. Song nếu như năm 2011, tổng dư nợ bất động sản là 245 nghìn tỷ, nhưng đến tháng 5/2012, tổng dư nợ chỉ còn 197 nghìn tỷ, tức dòng vốn cho bất động sản đang có xu hướng giảm đi.

Do đó, trong bối cảnh hiện nay, khi mà chúng ta có một “con đập” rất lớn là các ngân hàng, thì trong điều kiện các doanh nghiệp bất động sản đang gặp “hạn hán” về vốn thì cần phải xả lũ để cứu giúp thị trường.

“Ai cũng biết, hiện nay những bất động sản đã hoặc sắp hoàn thành thì thanh khoản vẫn rất cao. Còn những dự án mà tù mù về tiến độ mới thực sự khó khăn. Hiện hàng trăm nghìn tỷ đang nằm trong các dự án, nếu đùng cái rút bớt thì thị trường lại càng khó khăn”, chuyên gia này nói.

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam bổ sung, đúng là thị trường khó khăn, trầm lắng nhưng không phải tất cả các phân khúc. Thị trường căn hộ vào ở ngay hiện vẫn có thanh khoản rất cao, nếu cắt giảm vốn thì tiến độ dự án lại càng chậm thêm, dự án lại càng dở dang.

“Có ý kiến cho rằng, dư nợ bất động sản hiện rất cao rồi nên không thể nới lỏng thêm nữa, nhưng tôi cho rằng chúng ta cũng không nên ngại cho vay tiếp vì muốn hay không thị trường bất động sản cũng đã, đang và sẽ là một thị trường quan trọng. Nhu cầu về nhà ở của người dân hiện vẫn rất lớn”, Thứ trưởng Nam nói.

Hơn nữa, theo ông Nam, năm ngoái tăng trưởng tín dụng hơn 10%, năm nay đặt mục tiêu trên 15% - 17%, nhưng đã qua 8 tháng rồi chỉ hơn 1% là quá thấp, đặc biệt là tín dụng cho bất động sản. Đây là một điều không hợp lý và nếu duy trì mãi thì nền kinh tế cũng sẽ không ổn.

Còn theo TS. Trần Kim Chung, về nguyên tắc, thị trường bất động sản muốn phát triển thì các luồng vốn phải liên tiếp được đổ vào và năm sau luôn phải cao hơn năm trước. Do đang bị hạn chế về luồng vốn nên thị trường trước mắt chưa thể có cú hích, tuy nhiên về dài hạn vẫn nhiều triển vọng.

Với diễn biến của lạm phát như hiện nay, cả năm chỉ khoảng 5 - 7% thì khả năng giảm lãi suất là rất cao, từ đó tạo cơ hội cho luồng vốn tiếp tục chảy vào bất động sản.

“Sau hơn 2 năm trầm lắng, thị trường bất động sản ắt phải đi lên vì quy luật tích lũy. Tuy nhiên, đi lên như thế nào và thời điểm nào vẫn chưa thể có câu trả lời chính xác. Những rủi ro với các doanh nghiệp vẫn khó lường. Thị trường chỉ có thể chuyển từ giai đoạn cầm cự, rồi mới sang phản công”, TS. Chung nói.

Ở góc độ ngân hàng, Phó tổng giám đốc Ngân hàng Vietinbank Phạm Huy Thông khẳng định, nếu những dự án nào làm ăn nghiêm túc, phù hợp với nhu cầu và khả năng của người dân thì ngân hàng này vẫn tiếp tục mở rộng hầu bao cho vay.