Vốn cho bất động sản: Đừng để chất xúc tác biến thành “độc dược”

Thị trường bất động sản không thể có thanh khoản và phát triển nếu không có tín dụng (Ảnh: Ngôn Dân).

Đã sẵn sàng vay tiền mua nhà?

Bước sang năm 2014, nền kinh tế đã trở lại tăng trưởng chất lượng. Đặc biệt, sự ổn định của kinh tế vĩ mô là tiền đề để thị trường bất động sản từng bước phục hồi. TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng cho rằng, một nền kinh tế với sức tăng trưởng cao và sự ổn định của đồng nội tệ sẽ giúp gia tăng cả cung và cầu cho thị trường bất động sản, đồng thời đưa sản phẩm của bất động sản về giá trị thực.

Cũng theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, thời gian gần đây, nhiều ngân hàng đã đẩy mạnh tín dụng tiêu dùng để bù đắp lại phần nào sự tăng trưởng chậm của tín dụng cho sản xuất kinh doanh, trong đó, một phần đáng kể của tín dụng tiêu dùng là cho vay mua nhà, sửa nhà. Nhiều ngân hàng đã chào mời những gói tín dụng ưu đãi như lãi suất 0% cho 6 tháng đầu, thậm chí 5% cho năm đầu. Sau thời gian khuyến mãi, lãi suất sẽ được điều chỉnh theo lãi suất thị trường.

Ghi nhận cho thấy, nhiều ngân hàng đưa ra những chương trình cho vay với lãi suất cố định khoảng 8-11%/năm. Trong khi đó, lãi suất huy động đã giảm đáng kể trong thời gian qua, giúp các ngân hàng có thể cho vay với lãi suất hạ hơn trước rất nhiều, tạo điều kiện thuận lợi cho cả ngân hàng và khách hàng. Dự báo, mặt bằng lãi suất sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới do lãi suất huy động dự kiến giảm hơn nữa, từ đó kéo theo lãi suất cho vay bất động sản giảm.

Đối với người đi vay để mua nhà, lãi suất cho vay đóng một vai trò quyết định. Thực tế cho thấy, chỉ với mức chênh lệch lãi suất 1%/năm của một gói vay 1 tỷ đồng cũng sẽ tiết kiệm hay tốn phí thêm cho người đi vay một số tiền không nhỏ (khoảng trên 800.000 đồng mỗi tháng). Hiện nay, lãi suất cho vay bất động sản đang có chiều hướng giảm đã làm cho tín dụng bất động sản trở nên hấp dẫn hơn với người tiêu dùng.

Tuy nhiên, tại Diễn đàn Đối tác phát triển Việt Nam (VDPF) diễn ra vào cuối năm 2014 vừa qua, một số liệu được Chính phủ Việt Nam công bố cho biết, quy mô nền kinh tế Việt Nam hiện đạt gần 176 tỷ USD, thu nhập bình quân đầu người khoảng 1.960 USD/người/năm. Nếu tính ra VND vào khoảng 3,5 triệu đồng/tháng.

Như vậy, một gia đình hai vợ chồng đi làm có tổng thu nhập 7 triệu/tháng, để gia đình này có thể mua một căn nhà với giá trị khoảng 750 triệu đồng, ngân hàng phải cho vay thời hạn lên tới 30 năm với lãi suất cố định 5%/năm. Mỗi tháng gia đình này phải trả nợ cho ngân hàng khoảng 4 triệu đồng bao gồm cả gốc và lãi. Do đó, nếu thời hạn cho vay thấp hơn 30 năm và lãi suất cao hơn 5% thì về mặt bằng chung, người dân khó có thể vay tiền ngân hàng để mua nhà.

Các chuyên gia dự báo rằng, với tình hình kinh tế vĩ mô tiếp tục ổn định và lạm phát xoay quanh mức 4-5% thì mặt bằng lãi suất cho vay bao gồm cả cho vay bất động sản sẽ giảm khoảng 2%/năm. Theo xu hướng này, sẽ thu hút nhiều ngân hàng đưa ra những gói tín dụng bất động sản ưu đãi với lãi suất 5-6%; trong khi những gói tín dụng bất động sản thông thường mức lãi suất dao động khoảng 7-10%.

Tránh "đi đêm"

Cũng như các nước khác trên thế giới, thị trường bất động sản Việt Nam không thể có thanh khoản và phát triển được nếu không có thị trường vốn mà đặc biệt là tín dụng. Ở nhiều nước trên thế giới, người dân mua nhà chủ yếu dựa vào nguồn tiền đi vay ngân hàng hoặc các tổ chức tài chính. Họ không còn dựa vào vốn liếng tích lũy mà chủ yếu dựa vào nguồn thu nhập tương lai để cân đối khoản vay và khả năng trả nợ ngân hàng.

Tại Việt Nam, tín dụng dành cho bất động sản gồm cả cho vay mua nhà và xây dựng dự án chỉ chiếm khoảng 30% tổng dư nợ tín dụng. Nếu bao gồm cả những khoản vay được bảo lãnh bằng chính những dự án bất động sản thì tỷ lệ này cao hơn nhiều.

Điều này cho thấy, khoản tiền mà ngân hàng dành cho vay bất động sản là một loại tín dụng khá hấp dẫn vì được bảo đảm bằng một loại tài sản có giá trị cao, không thể "biến dạng" như các loại tài sản khác và ngân hàng có thể kiểm soát được. Tuy nhiên, loại tín dụng này không hẳn an toàn tuyệt đối, nó có thể bị rủi ro nếu thị trường bất động sản biến động một cách bất thường.

Chính vì vậy, theo các chuyên gia, ngân hàng khi tham gia vào bất động sản với vai trò là bên thứ ba sau doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà cần phải "công tâm" và tránh "đi đêm" với bất kỳ bên nào.

TS. Lê Bá Chí Nhân cho rằng, để đảm bảo an toàn của dòng tiền trong giao dịch bất động sản, ngân hàng cần phải "giữ hầu bao", sau đó sẽ giải ngân theo tiến độ thực hiện dự án.

Đồng tình với quan điểm này, ông Võ Tấn Hoàng Văn, Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB) cho rằng, trước đây có không ít trường hợp doanh nghiệp nhận tiền của khách hàng thông qua bán sản phẩm, sau đó lại dùng chính sản phẩm đó thế chấp ngân hàng để vay vốn mà "quên rằng" tài sản đó đã thuộc về khách hàng. Như vậy, doanh nghiệp thu được hai khoản tiền, một từ khách hàng, hai từ ngân hàng.

Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến ngân hàng trở nên thận trọng hơn khi cho vay bất động sản. Điều này dẫn đến tín dụng co cụm trong nhiều năm qua, bất động sản lập tức rơi vào khủng hoảng, hàng tồn kho tăng cao, nhiều dự án dang dở, thị trường đóng băng. Do vậy, theo ông Võ Tấn Hoàng Văn, việc khai thông dòng vốn tín dụng cho bất động sản vào thời điểm này là rất cần thiết.

"Tuy nhiên, để tín dụng ngân hàng dành cho bất động sản phát huy được hiệu quả, ngân hàng không thể đứng về một phía, mà phải giữ vai trò bảo lãnh dự án bất động sản. Bởi khi ngân hàng đứng ra bảo lãnh dự án đó, có nghĩa là chủ đầu tư chỉ bán được một lần, tránh trường hợp một sản phẩm mà bán cho nhiều khách hàng như trước đây", ông Võ Tấn Hoàng Văn nhấn mạnh.

Các chuyên gia cho rằng, tín dụng có vai trò đặc biệt quan trọng, góp phần quyết định thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng ổn định trong tương lai. Tuy vậy, tín dụng cần phải được hấp thụ một cách an toàn, đưa hệ số rủi ro xuống mức thấp nhất có thể. Bởi hệ số rủi ro càng thấp đồng nghĩa với việc nới lỏng tín dụng cho bất động sản, tăng quy mô đầu tư cho thị trường này.