Trông chờ dòng tiền

Chưa lôi kéo được dòng tiền đầu tư

Thực tế diễn ra tại các sàn giao dịch cho thấy, thị trường bất động sản không phải ngưng trệ hoàn toàn. Vẫn có những giao dịch, dù ít, nhưng đó đều từ người có nhu cầu mua để ở và thường là những người có thu nhập khá cao ở đô thị. Những người này chọn các dự án có giá bán không cao, dưới 20 triệu đồng/m2, diện tích từ nhỏ đến trung bình (dưới 100m2) và đặc biệt là vị trí tầng vừa phải, do lo ngại về an toàn cháy nổ.

Những dự án này càng gần hoàn thiện càng tốt, có vị trí tương đối gần trung tâm, có tiến độ xây dựng và chất lượng được đảm bảo bởi chủ đầu tư có uy tín lâu nay. Thị trường hầu như vắng bóng các nhà đầu tư thứ cấp - mua căn hộ chỉ nhằm bán lại kiếm lời - một lực lượng làm sống động thị trường.

Phần đông họ đang “mắc kẹt” với số căn hộ đã mua, phần khác thì tiếp tục chờ đợi - chờ giá giảm thêm và tình hình kinh tế sáng sủa hơn. Dù vậy, một cách đều đặn, giá căn hộ và đất nền trong các khu đô thị mới vẫn ngày một giảm dần, mặt bằng giá đã được xác lập, với mức giá hiện đã thấp hơn khoảng 15 - 20% so với cùng kỳ năm 2011.

Ngoài ra, sự bất cân xứng về cung - cầu trong phân khúc căn hộ chưa được giải quyết, khi cầu về phân khúc trung bình nhiều thì nguồn cung ít và ngược lại, cầu về phân khúc cao cấp ít thì nguồn cung lại quá dư thừa. Để thích ứng với nhu cầu thực của thị trường và giúp tăng tính thanh khoản cho các dự án của mình, nhiều doanh nghiệp đã quan tâm hơn đến mảng căn hộ trung cấp và bình dân thay vì đầu tư xây dựng các căn hộ cao cấp. Với các dự án đang trong quá trình lập dự án đầu tư, đã có một sự phân bổ hợp lý về cơ cấu căn hộ, tỷ lệ các căn hộ diện tích dưới 100m2/căn đã cao hơn nhiều so với căn hộ có diện tích lớn hơn 100m2/căn.

Các doanh nghiệp sẽ phải chấp nhận mức lợi nhuận thấp hơn khi đầu tư vào mảng căn hộ bình dân với diện tích nhỏ hơn, giá trị thấp hơn. Trên thị trường hiện nay, căn hộ thành phẩm tồn đọng của các doanh nghiệp đã lên đến hàng chục ngàn, cộng thêm các căn hộ dù đã được bán nhưng không có người ở, do thuộc về các nhà đầu tư thứ cấp, và trở thành nút thắt gây tắc nghẽn thị trường mấy năm qua.

Theo đánh giá của các chuyên gia, triển vọng kinh tế không mấy khả quan trong ngắn hạn tiếp tục khiến nhà đầu tư cá nhân chưa mặn mà với việc bỏ tiền vào bất động sản. Các doanh nghiệp đang phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh, hướng đến những đối tượng khách hàng phù hợp. Có khách hàng mục tiêu mới có sản phẩm phù hợp hơn với thị trường. Bên cạnh đó là sự nỗ lực hơn trong khâu marketing, hậu mãi chăm sóc khách hàng, đưa ra những ưu đãi về giá và tiến độ thanh toán.

Giảm giá và… rời cuộc chơi?

Theo các công ty tư vấn bất động sản, việc giảm giá các căn hộ trong thời gian qua của các doanh nghiệp bất động sản không phải lúc nào cũng đạt hiệu quả. Vẫn có những dự án đạt kết quả kinh doanh tốt mặc dù không giảm giá và ngược lại. Thực tế đã cho thấy, yếu tố quan trọng nhất quyết định đến sự thành công của dự án không phải là giá cả, mà là uy tín của chủ đầu tư khi cam kết thực hiện đúng tiến độ, đưa ra chính sách thanh toán hợp lý và có một cơ cấu sản phẩm phù hợp.

Biết là vậy, nhưng trước mắt để có thể nhanh chóng bán được hàng, cách mà nhiều chủ đầu tư ưa thích nhất vẫn là… giảm giá. Tại tuần lễ an cư do Công ty Eden Real tổ chức từ ngày 3 đến 10-10, hầu hết các dự án đều bán giảm giá từ 5 - 15%. Bên cạnh đó là hình thức cho thuê căn hộ: Chỉ cần đóng 240 triệu đồng, người thuê sẽ được ở trong căn hộ 35m² thuộc một dự án thuộc quận Bình Tân, TP.HCM trong thời hạn 15 năm.

Thông tin nổi bật nhất trên thị trường bất động sản tuần qua chắc chắn phải thuộc về Hoàng Anh Gia Lai. Cuối cùng thì ông Đoàn Nguyên Đức, chủ tịch tập đoàn này cũng làm theo lời tuyên bố từ nửa năm trước rằng sẽ bán căn hộ với giá chỉ bằng 50% giá căn hộ tương đương trên cùng địa bàn.

Đợt chào bán lần này là các căn hộ tại dự án Thanh Bình trên đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7, TP.HCM với giá khoảng 19 triệu đồng/m2, mức giá theo đại diện Hoàng Anh Gia Lai là chỉ bằng 50% giá các dự án trong khu vực. Ông Đức cho biết hiện quỹ đất của Hoàng Anh Gia Lai còn đủ cho 16 dự án với tổng diện tích lên đến 2 triệu/m2 sàn xây dựng và dự kiến mỗi năm sẽ đưa ra thị trường khoảng hai ngàn căn hộ có giá cạnh tranh tại TP.HCM, nghĩa là sẽ giữ phương châm bán hàng giá cạnh tranh so với các dự án cùng khu vực.

Tuy nhiên, theo đánh giá của dân trong ngành, mức giá nghe có vẻ rất sốc đó cũng không lấy gì là khó lý giải. Đây không phải là đợt giảm giá bán căn hộ đã xây dựng, hàm ý “phá giá” hay “tháo chạy” gì cả, mà chỉ là định giá giảm bớt cho những căn hộ chưa ra đời. Hơn 620 căn hộ được giao vào quý I-2015, với mức giá chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng và chủ đầu tư chỉ giao nhà xây thô, khó thể gọi là quá rẻ so với giá của thị trường hiện tại, khi mà nhiều căn hộ đã xây xong đang hạ giá nhưng vẫn chưa bán được.

Vậy nên nhiều người - trong đó có cả ông Đoàn Nguyên Đức - cho rằng giá bán ấy là đúng giá trong tình hình hiện nay. Ông Đức thẳng thắn: “Bán với mức giá này Hoàng Anh Gia Lai vẫn có lãi, chỉ có điều sẽ không được lãi như thời điểm bất động sản còn hoàng kim. Còn về chất lượng, nếu có khách hàng nào mua nhà phát hiện chất lượng không bảo đảm như hợp đồng đã ký, Hoàng Anh Gia Lai sẽ bồi thường gấp đôi”.

Nói gì thì nói, việc giá được xác định một mức thấp tương đối như vậy cũng tạo một tiền lệ cho giá của các dự án mới trong tương lai. Giá căn hộ liên tục giảm sẽ còn đặt ra bài toán khó cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Quyết định giảm giá hay không, giảm bao nhiêu là vấn đề nan giải của không ít chủ đầu tư. Thị trường rồi sẽ chỉ còn những doanh nghiệp thực sự kinh doanh và tâm huyết với lĩnh vực bất động sản. Những đơn vị không có chức năng chính là kinh doanh bất động sản đã, đang và sẽ rút khỏi thị trường. Đó là điều hợp lý, cho một thị trường bất động sản ổn định và chuyên nghiệp.