Thế nhưng đằng sau những lời quảng cáo (QC) "đẹp, rẻ”, nhiều người chưa hiểu về tính pháp lý cũng như chiêu trò của các đầu nậu xây loại nhà này.
Tràn lan mua bán nhà vi bằng
Do nhu cầu nhà ở tại TPHCM hiện nay rất lớn, nhưng mức giá bất động sản (BĐS) thì không phù hợp với đa số người dân, nhất là những người có thu nhập thấp, việc sở hữu 1 căn nhà diện tích trung bình tại các quận, huyện: Gò Vấp, 12, Hóc Môn, Bình Chánh, Thủ Đức... vẫn là mơ ước của nhiều người. Nắm được nhu cầu này, nhiều đầu nậu đã phân lô nhỏ (không được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt), xây nhà bán cho người có nhu cầu với mức giá hấp dẫn.
Để hiểu rõ hơn về nhà VB, chúng tôi được Q. - kinh doanh nhà đất hàng chục năm tại Q.Gò Vấp - tư vấn. Theo đó, nhà VB thường được xây nhiều căn từ 15 - 30m2 (tùy vị trí, kích thước thửa đất), đa phần không đủ điều kiện tách thửa theo quy định, nằm trong quy hoạch (QH) dự án nên không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất; bị QH đường dự phóng hoặc lộ giới kênh rạch...
Bốn căn nhà mua bán theo kiểu "công chứng vị bằng" xây trên lộ giới của rạch
Nhưng bằng cách nào đó, các chủ đất vẫn xây được nhà để bán. Người có nhu cầu mua sẽ được chủ đất thực hiện giao dịch tại Văn phòng Thừa phát lại (TPL) bằng hình thức lập VB (vì thế thường được QC là mua bán CCVB). Người dân dù đã mua nhà, nhưng thực tế pháp luật không công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) và quyền sở hữu nhà ở (SHNƠ).
Được Q. giới thiệu, trong vai người có nhu cầu mua nhà giá rẻ, chúng tôi liên hệ qua QC trên Zalo "Nhà sổ chung Q12, diện tích 4x5m, 2 lầu, giá 850 triệu đồng...". Đưa chúng tôi đi xem trực tiếp là "cò” T., rất nhiệt tình. Chúng tôi được dẫn vào hẻm cụt trên đường TX 48 (P.Thạnh Xuân, Q12). Từ xa là căn nhà 2 lầu, khoảng 60m2 vừa được xây, sơn chưa kịp khô, tuy nhiên khi vào bên trong thì nhà này được chia làm 3 căn nhỏ tách biệt. T giới thiệu với chúng tôi căn giữa (2 căn kia đã bán).
Chúng tôi đề nghị xem giấy tờ thì T. cho biết, nếu mua, chủ của 3 nhà sẽ được chủ đất ra Văn phòng Thừa phát lại CCVB (thực ra là lập VB, nhưng "cò” gọi CCVB để lừa người mua nhà, đất) đồng sở hữu, sau đó bàn giao "sổ đỏ” lại cho các hộ tự bảo quản. Theo Q., dù có được giữ "sổ đỏ”, CCVB như QC của "cò”, nhưng 3 chủ nhà VB này không thể sang tên đăng bộ như quy định, người đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ và SHN vẫn là chủ sở hữu của thửa đất này. Được pháp luật công nhận nên mảnh đất ấy có thể cầm cố, mua bán, cho tặng như BĐS khác, điều này rất dễ dẫn đến tranh chấp về sau.
"Cò” giới thiệu với PV dãy nhà bán theo "công chứng vi bằng" trên đường TX48
Thấy chúng tôi "chê” hẻm trước 3 căn này nhỏ quá, T. tiếp tục đưa đến hẻm 984 thuộc trục đường quan trọng của Q12, nơi có 18 căn vừa xây xong năm 2019, đã bán hết 17 căn, hiện còn 1 căn đang rao bán giá 1,2 tỷ đồng. Dãy nhà có 2 mặt: 1 thuộc hẻm 984, còn lại tiếp giáp với rạch, diện tích 3,5x8m, đúc 2 lầu; đã có đồng hồ điện, nước riêng biệt. Khi được yêu cầu cho xem "sổ đỏ” căn nhà, T. cho biết, 18 hộ này đều chung 1 sổ, chủ đất bán xong thì cũng CCVB sở hữu chung rồi bàn giao sổ cho các hộ.
Tại hẻm 83 đường TX52 có dãy nhà 6 căn, phía trước 1 căn để trống treo biển bán nên chúng tôi liên lạc hỏi giá. Qua điện thoại, bà Phượng - chủ nhà - rao bán 1,4 tỷ đồng cho căn nhà 3x8m xây năm 2019, cũng với tình trạng pháp lý là sổ chung cho 6 hộ. Nhiều căn nhà thuộc hình thức này đã được xây thời gian khá lâu tại đường TX22 và một số nơi khác... mua bán qua nhiều đời chủ, hiện người dân đang sống ổn định.
Cố ý xây dựng sai để trục lợi
Từ những tài liệu chúng tôi thu thập được phần nào cho thấy tình trạng xây nhà bán theo hình thức VB ở Q12 đang "nóng". Các công trình này sai về xây dựng (XD), kết cấu, thậm chí vi phạm quy định về sử dụng đất đai.
Như trường hợp dãy nhà tại hẻm 984 ở trên, theo tài liệu, thửa đất này có diện tích 728,3m2; trong đó, đất thổ cư 513,7m2, phần còn lại là đất trồng cây hàng năm. Thế nhưng chủ đất đã mở con hẻm dọc theo chiều dài lô đất rồi xây hơn chục căn nhà trên cả phần đất trồng cây hàng năm ấy, mặt kia còn lấn ra lộ giới của rạch (4 căn). Ngoài ra, theo lời Q., chủ đất còn xây hết phần diện tích mà lẽ ra phải chừa mật độ XD, tự ý chia thành căn nhỏ không đúng quy định; trong khi toàn bộ công trình đều sai nội dung giấy phép như: trổ thêm cửa đi, XD thêm cầu thang...
Bên trong một căn nhà khoảng 20m2 bán theo hình thức "công chứng vi bằng"
Theo một giám đốc công ty BĐS ở Q12, lô đất này nếu tách thửa đúng quy định thì rất khó, bởi bề ngang hẹp, nhà đầu tư không có lợi; còn trong trường hợp xây nhà VB thì hẻm chỉ cần nhỏ (thậm chí 1-2m) sau đó xin giấy phép XD rồi biến tướng bằng cách chia nhỏ từng căn bán theo hình thức VB, lợi nhuận thu về sẽ rất lớn. Đối với nhà loại này, chủ đầu tư cũng không quan tâm đến việc hoàn công, bán xong là họ coi như hết trách nhiệm.
Cũng theo người này, việc CCVB thực chất cũng giống như hình thức mua nhà giấy tay trước đây, không thông qua việc công chứng, sang tên theo đúng thủ tục pháp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ.
Theo thông tin niêm yết trên trang mạng xã hội của UBND Q12 thì hiện nay, cơ quan chức năng đã lập biên bản xử phạt vi phạm hành chính các công trình vi phạm về XD (mới phát sinh từ 27-7 đến 31-8-2020); trong đó, P.Thạnh Lộc: 3 công trình, An Phú Đông: 3, Tân Chánh Hiệp: 1, Thạnh Xuân: 1 và Thới An: 1.
Vấn đề dư luận đặt ra là liệu cơ quan chức năng có lỏng lẻo trong công tác quản lý, kiểm tra không, mà trên địa bàn xảy ra tình trạng XD nhà VB để bán thu lợi? Từ đó, trong tương lai sẽ xuất hiện những khu nhà nhỏ nằm trong hẻm nhỏ giống với các khu dân cư tự phát trước đây, không những phá vỡ cảnh quan đô thị, trái với QH mà còn tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp phát sinh từ việc mua bán nhà VB...
| Luật sư Nguyễn Minh Tường - Công ty luật Phan Nguyễn (TPHCM) Nhà, đất là một dạng tài sản (TS) đặc biệt, căn cứ pháp lý để chứng minh QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở (SHNƠ) của cá nhân hay tổ chức duy nhất chỉ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và TS gắn liền với đất. Do đó, các giao dịch mua bán nhà đất bằng hình thức thông qua TPL để lập VB là không hợp pháp và không có giá trị pháp lý để làm căn cứ xét cấp, công nhận QSDĐ và quyền SHNƠ cho người mua. Hiện giao dịch mua bán nhà đất bằng VB đã bị cấm. Pháp luật không thừa nhận giao dịch mua bán nhà đất bằng hình thức VB. Vi bằng chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất, hoàn toàn không có giá trị pháp lý và giao dịch này sẽ bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.
Do đó, khi xảy ra tranh chấp, người mua sẽ không được pháp luật bảo vệ do giao dịch không hợp pháp và trong trường hợp này, họ chỉ có thể khởi kiện người bán để lấy lại tiền. Tuy nhiên, để một vụ án kết thúc bằng bản án có hiệu lực pháp luật thi hành thì phải mất một thời gian khá dài. Một cán bộ Viện kiểm sát nhân dân TPHCM Thời gian qua, trong giao dịch mua bán nhà, chuyển nhượng đất đai, nếu không thể công chứng, chứng thực hợp đồng (HĐ) mua bán nhà, chuyển nhượng đất, người dân vẫn thường thực hiện thông qua hình thức mua bán nhà, chuyển nhượng đất bằng giấy tờ tay. Nhưng hiện nay, do có thêm hoạt động của Văn phòng TPL với chức năng lập VB, lợi dụng sự thiếu hiểu biết pháp luật của người dân, để tạo lòng tin hơn cho người có nhu cầu mua nhà đất, các đầu nậu bán nhà đất không có giấy tờ hợp pháp, XD không phép, sai phép, không phù hợp quy hoạch... sẽ dùng hình thức đề nghị Văn phòng TPL lập VB ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giấy tờ, nhà đất giữa các bên. Hành vi này nhằm che giấu các giao dịch không phù hợp với quy định, khiến người dân nhầm lẫn việc "mua bán nhà đất" qua VB có giá trị giống như HĐ mua bán nhà, chuyển nhượng đất được cơ quan thẩm quyền công chứng, chứng thực; hoặc sẽ dẫn đến tình trạng một số chủ sở hữu, sử dụng TS đã thế chấp, cầm cố TS ở ngân hàng hoặc chuyển nhượng cho người khác vẫn lập VB mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này dẫn đến nhiều hệ lụy do tranh chấp TS của các bên liên quan hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền không công nhận việc "mua bán nhà đất" qua VB khi người mua đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền SHNƠ, giấy chứng nhận QSDĐ. Chính vì vậy, trong thời gian tới các cơ quan quản lý nhà nước cần tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật liên quan đến hoạt động của TPL để người dân biết các trường hợp TPL được lập VB, hiểu rõ đầy đủ về giá trị pháp lý của VB do TPL lập, tránh trường hợp do thiếu hiểu biết mà thực hiện "mua bán nhà đất" qua VB tiềm ẩn rủi ro cao. Một cảnh sát khu vực Q12 Việc người dân mua nhà theo hình thức VB để ở sẽ dẫn đến một số vấn đề bất cập trong quản lý dân cư trên địa bàn. Cụ thể, việc đăng ký tạm trú sẽ rất khó khăn do hộ gia đình thực tế thì sinh sống trong căn nhà nhưng không chứng minh được QSDĐ, SHNƠ. Các hộ này chỉ đăng ký tạm trú được khi người đứng tên trên GCNQSDĐ và SHNƠ đứng ra bảo lãnh. Thực tế, ghi nhận 1 căn nhà (thực tế là dãy nhà đã bán VB) có số lượng đăng ký tạm trú lên đến gần cả trăm nhân khẩu. |
-
Hàng chục hộ gia đình ngụ tại khu nhà số 171/11 đường TX 52 (phường Thạnh Xuân, quận 12, TPHCM) kêu cứu các cơ quan chức năng can thiệp vì có nguy cơ bị tháo dỡ nhà, còn đất thì bị ngân hàng phát mãi. Nguyên do là những hộ này mua nhà đất bằng hợp đồng tay và chỉ lập vi bằng giao nhận tiền nên rơi vào tình cảnh éo le.
Liên hệ 
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!
Chia sẻ bài viết
Góp ý
