TP Hồ Chí Minh: Ồ ạt làn sóng bán cắt lỗ căn hộ cao cấp

Theo các chuyên gia, làn sóng bán cắt lỗ sẽ còn kéo dài trong thời gian tới.

Bán cắt lỗ ngày càng nhiều

Hiện nay, thị trường căn hộ cao cấp tại TP Hồ Chí Minh đang có tình trạng bán gấp chịu lỗ. Chỉ cần lên Google tìm kiếm từ khóa “bán lỗ căn hộ cao cấp tại TP Hồ Chí Minh” chỉ trong 0,56 giây đã có 517.000 kết quả của nhiều dự án khác nhau như Phú Mỹ Hưng, Masteri Thảo Điền, Happy Valley, City Garden, Era Town…

Trong vai người tìm kiếm mua căn hộ cao cấp bán gấp cắt lỗ, thông qua các trang web bất động sản, chúng tôi đã liên hệ được nhân viên môi giới tên Hùng qua số điện thoại 0902222xxx. Anh Hùng cho biết, đang rao bán căn hộ cao cấp tại một dự án giá gốc 5,6 tỷ đồng, song hiện chỉ bán với giá 5,1 tỷ đồng và còn được khuyến mãi thêm các loại phí quản lý có giá trị hơn 200 triệu đồng. Như vậy với căn hộ mà anh Hùng đang giới thiệu chịu bán lỗ có tổng giá trị hơn 500 triệu đồng so với giá ban đầu.

Mỗi năm trên địa bàn TP Hồ Chí Minh có gần 10.000 căn hộ cao cấp được đưa ra thị trường. Ảnh: Quân Chương

Không dừng lại ở đó, chúng tôi tiếp tục tìm kiếm các căn hộ được giao bán lỗ ở trang web khác và liên lạc với một người môi giới tên Luân. Khi biết tôi đang tìm mua căn hộ cao cấp, ngay lập tức, nhân viên này giới thiệu một loạt căn hộ cần bán lỗ tại Khu đô thị Masteri Thảo Điền (căn hộ quận 2 ) thấp hơn giá bán của chủ đầu tư 300 triệu đồng; căn hộ thuộc dự án Green Valley giá thấp hơn chủ đầu tư từ 100 - 250 triệu đồng; căn hộ dự án Sky Center giá thấp hơn chủ đầu tư 500 triệu đồng… Theo môi giới này, tất cả các căn hộ bán lỗ ở đây đều được bao thêm các loại phí dài hạn có giá trị hàng trăm triệu đồng. Vì vậy, so với giá trị ban đầu, những căn hộ này phải bán lỗ từ 300 - 500 triệu đồng.

Tiếp tục khảo sát thị trường, nhiều nhà đầu tư đang chào bán căn hộ cao cấp thuộc các dự án từ khu vực trung tâm TP như quận 1, quận 4, quận 10, quận Bình Thạnh, Tân Bình… cho đến các quận vùng ven như quận 2, quận 7, quận 9. Khi được hỏi vì sao nhiều nhà đầu tư các căn hộ cao cấp chấp nhận bán lỗ, những người môi giới bất động sản cho biết, hầu hết chủ các căn hộ này đều không muốn “chôn vốn” quá lâu. Khi tìm mua các căn hộ cao cấp cần bán lỗ, một số người môi giới tư vấn rằng: “Nếu cần mua để ở thì được, nhưng mua để đầu tư thì không nên. Cũng với số tiền đó đầu tư sang nhà đất sẽ sinh lời nhanh hơn”.

Vì sao nhà đầu tư đồng loạt tháo chạy?

Một chuyên gia dày dạn kinh nghiệm về thị trường bất động sản cho biết: “Từ 2 năm trước, đã có những cảnh báo về những khó khăn của phân khúc căn hộ cao cấp trong thời gian tới. Tuy nhiên, trong 2 năm 2015 - 2016 thị trường quá nóng nên những cảnh báo ít được chú ý. Tính từ tháng 10/2014 đến nay, phân khúc căn hộ cao cấp có giá bán trên 30 triệu đồng/m2, quỹ căn hộ đưa ra thị trường cấp tập và nhiều nhất từ trước đến nay. Tính riêng “ông lớn” Vinhomes đã cung cấp cho thị trường hơn 12.000 căn hộ. Các dự án có quy mô khủng như Masteri Thảo Điền (quận 2), Hado Centralsa, Xi Grand Court (quận 10) có quy mô từ gần 1.000 căn đến hơn 3.000 căn hộ. Đó là chưa kể các ông lớn khác như Công ty CP Đức Khải, CT Group, Phú Mỹ Hưng, Đại Quang Minh… cũng đưa ra thị trường nhiều dự án căn hộ cao cấp. Nếu tính tất cả các dự án, tổng quỹ căn hộ cao cấp được tung ra thị trường trong 4 năm qua là khoảng 25.000 căn.

Nếu tính bình quân giá trị một căn hộ cao cấp là 4 tỷ đồng, thị trường cần phải có khoảng 100.000 tỷ đồng (hơn 4 tỷ USD) để có thể hấp thụ hết. Với một lượng hàng hóa bất động sản nhiều như vậy, phải mất cả chục năm để thị trường có thể hấp thu hết. "Vì vậy chẳng có gì khó hiểu với những dự án đã bắt đầu mở bán từ cuối năm 2014, nhưng đến nay vẫn còn tồn lượng căn hộ cao cấp chưa bán được” – chuyên gia này chia sẻ.

Trong các năm 2014, 2015, bức tranh về phân khúc thị trường căn hộ cao cấp không rõ ràng như hiện nay. Các dự án chưa lộ diện hết, một bộ phận không nhỏ các nhà đầu tư thứ cấp nhận định sai về thị trường dẫn đến quyết định đầu tư sai. Khi các nhà đầu tư chưa bán hết được hàng hóa bất động sản do họ sản xuất ra thì các nhà đầu tư thứ cấp khó mà “lướt sóng” căn hộ cao cấp. Và khi không thể “lướt sóng”, các nhà đầu tư thứ cấp muốn rút vốn nhanh buộc phải bán giá thấp hơn giá của chủ đầu tư (giá gốc) thì mới có hy vọng giải phóng hàng nhanh. Khi có nhiều nhà đầu tư thứ cấp muốn rút khỏi thị trường căn hộ cao cấp, họ chọn giải pháp bán lỗ vốn sẽ tạo thành làn sóng bán cắt lỗ.

Một số chuyên gia dự báo, trong hai năm tới, làn sóng bán cắt lỗ căn hộ cao cấp sẽ ngày càng mạnh hơn, bởi hiện tại chưa có dấu hiệu nào sáng sủa. Nguồn cung mới tăng nhanh, các kênh kinh doanh cho thuê căn hộ cao cấp đang ùn ứ, giá cả tụt dốc thảm hại… sẽ tạo thêm áp lực lên các nhà đầu tư thứ cấp, đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tài chính (vay) để đầu tư.