Tiến sĩ Alan Phan đáp lại chất vấn của hội viên Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội bằng bức thư dài với mong muốn các nhà đầu tư hy sinh quyền lợi cá nhân để chia sẻ với những người kém may mắn chưa có nhà.

Trưa nay, Tiến sĩ Alan Phan đã công bố thư phúc đáp 15 câu chất vấn của 1.000 hội viên Câu lạc bộ Bất động sản. Không trực tiếp trả lời cụ thể vào các câu hỏi, tiến sĩ Alan Phan chia sẻ những vấn đề cốt lõi của thi trường bất động sản, hệ quả khi bong bóng nổ và những giải pháp tích cực cần phải làm. “Tôi không quen bị ‘chất vấn’, không phải là một cậu học trò phải thi trắc nghiệm, cũng không có ‘quyền lợi’ hay ‘nghĩa vụ’ gì trong tình huống này, nên xin phép được trả lời các bậc đàn anh theo phong cách của mình”, ông Alan Phan mở đầu.

Từng là một nhà đầu tư dự án bất động sản ở Mỹ và sau 7 năm huy hoàng với lợi nhuận, ông Alan Phan và các đối tác đã trắng tay trong dự án lớn ở Arizona. Vì vậy, ông cho rằng mình đồng cảm với trải nghiệm “của thiên trả địa” hiện tại của nhà đầu tư bất động sản.

Tiến sĩ Alan Phan. Ảnh: Hoàng Lan

Theo ông, vấn nạn của bất động sản hiện nay là câu chuyện thị trường thay vì đóng khung trong công thức tài chính như nhiều người lầm tưởng. Vốn trong dân tại Việt Nam được các nhà chuyên gia nước ngoài ước tính vào khoảng 60 tỷ USD, vốn từ Việt kiều và các nhà đầu tư ngoại có thể lên thêm khoảng 20 tỷ và số tiền này theo Tiến sĩ Alan Phan là “thừa đủ để giải quyết mọi hàng bất động sản tồn kho”. Khủng hoảng bất động sản hiện nay là một tính toán sai lầm của nhà sản xuất về giá cả và loại hàng. Cơ cấu giá thành bất hợp lý, nhu cầu nhà thu nhập thấp rất cao nhưng sản phẩm quá ít trong khi nguồn cung phân khúc nhà cao cấp mất cân bằng dẫn tới lượng tồn kho 10 năm mới tiêu thụ hết.

Vị chuyên gia cho rằng, các nhà đầu tư hay vin vào lý do giá đất, nguyên vật liệu, chi phí hành chính và bôi trơn quá cao khiến giá bán nhà cao ngất trời cho thấy cách làm ăn thiếu hiệu quả cũng như sự yếu kém của các quyết định bầy đàn và chụp giật.

Giai đoạn 1995-2006, khi giá nhà đất lên cao, không ai kiến nghị Chính phủ phải can thiệp. Nay, việc các nhà đầu tư trông chờ vào Chính phủ giải cứu, được ông Alan Phan ví von với tình huống các “cầu thủ” yêu cầu trọng tài áp dụng luật chơi mới khi trận bóng đã đi quá nửa. Chia sẻ về thất bại của dự án Arizona mình đầu tư vào năm 1979, ông Alan phan cho biết vì không ngờ lãi suất vọt lên tới 16-18% thay vì 8-9% dẫn đến dự án đổ bể. “Dù không phải lỗi chủ quan, nhưng chúng tôi hiểu rõ luật chơi của thị trường và cúi đầu chấp nhận”, ông tâm sự.

Theo Tiến sĩ Alan Phan, tất cả những suy thoái, trì trệ và kém hiệu quả trong các đầu tư để công nghiệp hóa hay gia tăng sản lượng nông, hải , sản…đều do bong bóng tài chính như bất động sản, chứng khoán, ngân hàng gây ra. Khi dòng tiền tấp nập chảy về các lĩnh vực này thì người ta dễ dàng hy sinh những đầu tư xã hội cần thiết và dài hạn như y tế, giáo dục, công nghệ cao, nông nghiệp…

“Tai hại của sự lãng phí và tham ô trong việc sử dụng tài lực quốc gia này sẽ làm cả dân tộc trả giá trong nhiều thập kỷ sắp đến”, ông nói.

Nhìn nhận có thể hơn 50% các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và vật liệu xây dựng cũng như 50% các ngân hàng yếu sẽ chết vì nợ xấu, tuy nhiên, ông Alan Phan cho rằng, những doanh nghiệp, ngân hàng…này cũng đã chết lâm sàng và không đóng góp gì cho sản lượng quốc gia trong khi tiếm dụng một phần nguồn lực không nhỏ. Còn các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, cũng đã ngất ngư vì không thể cạnh tranh với sản phẩm của Trung Quốc, Thái Lan… “Bởi vậy, đổ lỗi cho tình hình bất động sản chỉ là một thủ thuật phát sinh từ thói quen lười biếng”, ông nói.

Cho rằng hệ lụy khi bong bóng bất động sản nổ chỉ là những con “ngáo ộp” mà người đầu tư bất động sản đem ra hù dọa. Chẳng hạn, vài chục ngàn trong số 53 triệu công nhân toàn quốc sẽ bị ảnh hưởng, người dân mất mát khi bong bóng bất động sản nổ tung. Ông Alan Phan cho rằng, nền kinh tế sẽ phát triển bền vững do đó tạo ra việc làm cho các công nhân thất nghiệp này chỉ là chuyện nhỏ. Mỗi tài khoản hiện được bảo hiểm đến 50 triệu đồng và đang được Ngân hàng Nhà nước đề xuất lên 100 triệu đồng do vậy, tỷ lệ mất mát cho những tài khoản trên 100 triệu đồng tại các ngân hàng sẽ rất nhỏ.

Theo Tiến sĩ Alan Phan sẽ có 5 hệ quả tích cực khi bong bóng bất động sản nổ. Cụ thể, vài trăm nghìn gia đình lần đầu trong đời sẽ được sở hữu một căn nhà vừa túi tiền. Hiện tượng tâm lý “an cư lạc nghiệp” sẽ tạo cú kích cầu tiêu dùng, gây lại niềm tin cho kinh tế, loại bỏ các thành phần phi sản xuất yếu kém, tăng thu ngân sách và thu hút đầu tư nội ngoại. Ngoài ra, khi in tiền đủ để cứu trợ, nạn lạm phát sẽ bùng nổ lại và tỷ giá sẽ rơi.

Vị chuyên gia đánh giá, ngân sách hiện đã bội chi vì các vấn đề kinh tế xã hội từ khủng hoảng và nguồn thu từ thuế và phí đang thu hẹp đáng kể. Vì vậy, dùng những tài lực hiếm hoi để nuôi các lĩnh vực phi sản xuất là kéo dài cuộc suy thoái cho các thành phần khác trong nền kinh tế.

“Khi giải cứu, mọi sai phạm lầm lẫn sẽ được che đậy và bảo vệ; và các quy luật của thị trường có quyền đi ‘nghỉ mát’ khi quyền lợi của các nhóm lợi ích bị xâm phạm”, ông nói.

Giá trị bất động sản đã lên đến 25 lần thu nhập trung bình của người dân là một thành tích đáng ghi vào kỷ lục Guinness. “Nhưng trong sâu thẳm, tôi vẫn mang nhiều hy vọng. Có thể một lúc nào đó, những tinh hoa của đất Việt sẽ quên đi quyền lợi cá nhân của mình và gia đình… để san sẻ lại cho các người dân kém may mắn hơn”, Tiến sĩ Alan Phan dốc lòng.

Tiến sĩ Alan Phan đang đứng trước áp lực của giới kinh doanh bất động sản, sau khi ông chia sẻ trên VnExpress về việc không nên giải cứu, mà để thị trường tự điều tiết. 1.000 hội viên Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cùng gửi thư chất vấn, thậm chí muốn đối thoại với ông về quan điểm này.

Trong lúc này, Ngân hàng Nhà nước đang hoàn thiện thông tư hướng dẫn việc cho vay ưu đãi với một số đối tượng để đầu tư, kinh doanh và mua, thuê nhà, một cách kích cầu của thị trường và hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp địa ốc cơ cấu lại và giải phóng hàng tồn kho. Kế hoạch này nằm trong chủ trương của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Hoàng Lan (VnExpress)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Alan Phan- Nếu Giỏi Thì Cty Ông Đâu Phá Sản     Lenghia - 01/04/2013 11:20 PM     Trả lời

Trả lời vòng vo không ra gì, còn tệ hơn học sinh lớp 5 học văn làm bài bị lạc đề. Vậy mà quá nhiều bạn đọc khen ngợi, thật không hiểu nổi người VN mình ham mát ngoại hay sao. Thế mà gọi là chuyên gia. Còn các anh khen không biết là gì đây hả trời?!!!

 (0 (0)

Trả lời
Hoan Hô Bác Alan Phan     Tuấn Anh - 01/04/2013 4:15 PM     Trả lời

Chửi chứ còn gì nữa, không nghe là "bậc đàn anh" và "tinh hoa của đất Việt" những tinh hoa đã làm nên thị trường BĐS ngày nay. Tôi thích Ts Alan Phan ở điểm là bắc ấy nói thật và nói thẳng theo kiểu Mỹ không né tránh. Tôi tin là bắc ấy nói đúng và đứng về phía nhân dân lao động.

 (0 (0)

Trả lời
Trả Lời Vòng Vo, Thiếu Dẫn Chứng Khoa Học!     Hoang Kha - 01/04/2013 3:24 PM     Trả lời

Tôi kỳ vọng vào sự thông thái kiệt xuất của ông khi cho 1000 Hội viên BĐS Hà Nội "tâm phục khẩu phục" thì ôi thôi... Ông trả lời vòng vo, không 1 luận chứng khoa học, không xứng tầm chuyên gia. Người ta hỏi nghiêm túc ông là đi trả lời mỉa mai, đùa cợt, thật chẳng ra làm sao. Nếu ông là học trò, điểm Zero là cái chắc. BĐS sụp đổ tôi không biết mấy ông đại gia có chết hay không chứ dân lao động tụi tôi thất nghiệp là cái chắc, vợ con tôi sống thế nào đây khi mà hàng loạt DN BĐS, xây dựng, thiết kế, vật liệu xây dựng, sắt thép,....phá sản.

 (0 (0)

Trả lời
Ý Kiến     Gia Bảo - 01/04/2013 9:21 AM     Trả lời

- Ý kiến TS Alan Phan hoàn toàn xác đáng! Hiện nay thị trường BĐS đang trong tình trạng nguồn cung đã vượt nhu cầu rất nhiều, thậm chí có chuyên gia đánh giá nguồn cung đủ đáp ứng đến 2050. Đây là hệ quả của hoạt động đầu cơ chụp giật, đẩy giá sản phẩm lên quá cao (mức lãi từ sản phẩm không dưới vài chục lần, thậm chí hàng trăm lần), kéo theo tình trạng móc ngoặc, tham nhũng nhằm chèn ép giá bồi hoàn thật thấp để nhà đầu cơ BĐS hưởng lợi, vậy tại sao DN không chịu giảm giá bán căn hộ trong khi quy luật cung thừa thì phải giảm giá? Hiện nay các công ty BĐS đang chờ đợi, trông chờ vào sự giải cứu của nhà nước, như vậy là chưa công bằng - vì chủ trương không làm lợi cho dân- đặc biệt là diện thu nhập thấp, vẫn còn là động cơ bảo vệ lợi ích nhóm liên quan BĐS và giới chức liên quan tại địa phương. Thiết nghĩ Nhà nước nên có biện pháp “giải cứu cho dân” thì hợp lý hơn (bằng cách cấm quy hoạch tràn tran, xóa bỏ dự trán treo, mức giá đền bù phải minh bạch, hợp lý; cho vay vốn mua nhà lãi suất thấp…). Khi ấy thị trường BĐS sẽ lành mạnh trở lại!

 (0 (0)

Trả lời
Ẩn Số Được Giải Quyết Bằng Ẩn Số     N.khoa - 31/03/2013 9:30 PM     Trả lời

Đọc xong lá thư gửi Hiệp Hội BĐS trưa ngày hôm nay của TS Alan Phan trên báo Tuổi Trẻ Online Chủ Nhật tôi thật sự nể TS bởi các đoạn văn và từ ngữ thể hiện châm trích hùng hồn của TS.. Tôi cũng thật sự đồng cảm với ông khi muốn để cho thị tường BĐS “rơi tự do” và đề cho những nhà đầu tư phá hại đất nước vừa qua phải trả giá cho những gì mình đã làm.. nhưng thật sự từ trong sâu thẳm của tôi, tôi không tin vào những dự đoán hồi phục của thị trường trong tương lai sau khi bị “rơi tự do” của ông đưa ra, tôi thấy có gì đó mâu thuẫn trong các nhận định về nền kinh VN nói chung và về năng lực kinh doanh của con người VN nói riêng được ông thể hiện qua các bài viết của ông.. có gì đó không ổn khi ông không trả lời thẳng vào các vấn đề mà Hiệp Hội BĐS đã đưa ra bằng những luận cứ, luận điểm khoa học đúng với trình độ khả năng và kinh nghiệm đầu tư lão luyện của ông. Ông căn cứ vào đâu mà cho rằng 50% doanh nghiệp BĐS và vật liệu XD, 50% NH nhỏ yếu chết đi.. mà chợ vẫn đông.. trong khi ông thừa biết sự sụp đổ của thị trường là theo hiệu ứng domino, nhất là trong nền kinh tế VN, khi mà hầu như các đơn vị kinh doanh nào của VN cũng dính vào BĐS?? nếu như một ai đó nói, sự bỏ rơi thị trường sẽ dẫn đến sự sụp đổ hoàn toàn nền kinh tế vốn đã èo uột, người dân nghèo sẽ là người đầu tiên bị đẩy ra đường, lúc đấy cơm không có mà ăn lấy gì mua nhà giá thấp.. thì ông nghĩ sao? tôi chắc rằng ông sẽ lại viện dẫn đến tinh thần bất khuất, dám nghĩ dám làm.. của người dân VN cần cù sẽ đưa VN đi lên từ đống tro tàn?? Thật sự qua ông tôi chỉ thấy sự ngụy biện, lấp liếm, ông đã từng thổ lộ học được mánh ngoại giao qua một lần tháp tùng phái đoàn thương mại Hồng Kông trong bài viết TỰ HÀO VIỆT NAM, tôi sợ lần này ông cũng học được một chiêu nào đấy của mấy nhà đầu tư tài chính quốc tế lão luyện trong việc đóng vai một thày tu để đổ “thêm dầu vào lửa” của nền kinh tế VN vốn đang rất khó khăn...

 (0 (0)

Trả lời
Ông Này Đang Chửi Xéo À     Cu Tí Biết Bay - 31/03/2013 8:24 PM     Trả lời

hehe, đã bảo là sẽ trả lời đàng hoàng mà mở đầu là "Tôi không quen bị ‘chất vấn’, không phải là một cậu học trò phải thi trắc nghiệm, cũng không có ‘quyền lợi’ hay ‘nghĩa vụ’ gì trong tình huống này, nên xin phép được trả lời các bậc đàn anh theo phong cách của mình”. chửi xéo câu lạc bộ bất động sản hà nội à?

 (0 (0)

Trả lời
Cứu Hay Không?     Nguyễn Mậu Dao - 31/03/2013 8:03 PM     Trả lời

Tình hình BĐS hiện tại là quá xấu, nên cứu hay không đều dễ dẫn đến hậu quả khó lường. Vấn đề là làm sao để chọn được phương án nào là “chết” nhẹ nhàng nhất. Nhưng phương án nào, là phương án nào? Cũng không phải dễ. TÓM LẠI: CỨU HAY KHÔNG? – CÂU HỎI QUÁ KHÓ

 (0 (0)

Trả lời
Học 1 Biết 10 Là Đây.     Duykhanh - 31/03/2013 7:54 PM     Trả lời

Mới đầu tôi đọc xong cũng thấy hơi thất vọng, nhưng khi đọc lại và ngẫm lại thấy Tiến sỹ Ala Phan trả lời như vậy là rất rõ ràng và đầy đủ rồi, mọi người lên đọc kỹ hãy phán xét nhé.

 (0 (0)

Trả lời
Alan Phan - Ông Trùm Truyền Thông     Misscoco - 31/03/2013 6:46 PM     Trả lời

Tôi là độc giả hay đọc sách của ông Alan Phan, nên rất kỳ vọng vào câu trả lời của ông với HHBĐS Hà Nội. Nhưng hôm nay khi đọc xong thư gửi đấy tôi rất thất vọng với cách trả lời lòng vòng mang đầy tính truyền thông và tâm lý, còn giải pháp khoa học để chứng minh thị trường sau khi “rơi tự do” sẽ tốt hơn, thì không thấy đâu??? pó tay..

 (0 (0)

Trả lời
Tên dự án Triệu đồng
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
Luxury Apartment 2,340 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.