Ghi nhận thị trường bất động sản đang đón nhận nhiều tín hiệu tích cực, nhưng ông Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia vẫn đưa ra cảnh báo các chủ đầu tư không nên vội sử dụng đòn bẩy tài chính vào thời điểm này.

Dự án bất động sản hiện sử dụng tới 75-80% vốn vay ngân hàng

Sức hút lớn

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, luồng tiền từ hệ thống NHTM vẫn là quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản hiện tại. Theo ông Nam, thời điểm trước khi xảy ra khủng hoảng kinh tế thế giới 2008 - 2009, số dư tín dụng của hệ thống NHTM đối với thị trường bất động sản khoảng 270.000 tỷ đồng. Đến năm 2012, với nhiều giải pháp hạn chế vốn vào bất động sản, số dư tín dụng đã hạ xuống khoảng 190.000 tỷ đồng. Và theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước vào thời điểm tháng 12/2013, số dư tín dụng của hệ thống NHTM đối với thị trường bất động sản là 268.000 tỷ đồng.

“Điều này cho thấy dòng tiền đã quay trở lại thị trường bất động sản và sẽ còn tăng cao trong thời gian tới, khi thị trường phục hồi rõ nét hơn”, ông Nam nói.

Đồng tình với nhận định trên, ông Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương chỉ ra nhiều dòng vốn khác cũng đang “chảy” vào thị trường bất động sản. Trước tiên là những dòng vốn truyền thống như từ đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI); kiều hối; TTCK; dân cư. Trong đó, theo ông Chung, dòng tiền từ khu vực dân cư “vẫn là lượng tiền tiềm năng nhất”.

Ông Chung lý giải, với dân số xấp xỉ 90 triệu người và tỷ trọng dân số trẻ cao, nhu cầu nhà ở tại thị trường Việt Nam vẫn rất lớn. Khả năng thanh toán đối với nguồn cung nhà giá thấp hiện nay là khá tốt. Vì vậy, luồng tiền trong dân đổ vào nhà đất sẽ tiếp tục vận hành khả quan trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, ông Chung cũng chỉ ra một số dòng tiền đã và sẽ “âm thầm” đổ vào bất động sản như từ hệ thống đầu tư công; từ đầu tư gián tiếp nước ngoài; từ các công ty tài chính; từ hệ thống tái thế chấp bất động sản; từ các quỹ đầu tư (tín thác) bất động sản. Mặc dù vậy, theo chuyên gia trên, những dòng vốn loại này phần nhiều vẫn còn ở dạng tiềm năng như hệ thống tái thế chấp hay quỹ đầu tư.

Tập trung nguồn lực cho những dự án khả thi

Cho rằng cần tỉnh táo để không bị cuốn vào sự lạc quan tếu, ông Nghĩa nêu quan điểm, dù chúng ta đã bắt đầu thấy sự đi lên của nền kinh tế, nhận ra xu hướng phục hồi của thị trường bất động sản nhưng cũng “không vội mừng”, bởi bất động sản là tài sản dễ dàng được vốn hóa nên gắn liền với thị trường tài chính và khá phụ thuộc vào thị trường này.

“Trong khi đó, thị trường tài chính ngày càng trở nên bất định”, ông Nghĩa bình luận và cho rằng, trong vòng hơn 10 năm trở lại đây, đã có 4 lần thị trường tài chính chao đảo. “Cứ mỗi lần gặp cơn bạo bệnh, nền tài chính của chúng ta lại bị “lôi lên phòng cấp cứu’”, sau khi qua cơn nguy kịch lại được đưa xuống “khoa hồi sức”, một thời gian ngắn sau lại phải cấp cứu mà chưa bao giờ “ra viện” trong nhiều năm gần đây”, ông Nghĩa ví von.

Trong khi đó, các DN bất động sản của Việt Nam đa phần ít vốn nên phụ thuộc rất nhiều vào vốn vay ngân hàng. Theo kết quả khảo sát mới đây, DN chỉ có vốn chủ sở hữu 15 -20% trên tổng mức đầu tư dự án, còn lại đến 75 - 80% vốn đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn vay ngân hàng. Chính vì vậy, ông Nghĩa cảnh báo, chỉ cần một thay đổi về chính sách như việc xếp bất động sản vào hoạt động “phi sản xuất” năm 2011 cũng có thể khiến thị trường “đóng băng” ngay lập tức và kéo dài.

Theo các chuyên gia, hiếm có quốc gia nào có thu nhập bình quân đầu người thấp như Việt Nam lại dùng đòn bẩy tài chính rất lớn, kể cả từ phía chủ đầu tư và khách mua nhà. Sự rủi ro của việc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn là rất khó lường.

“Dù thị trường bất động sản chớm phục hồi lại thì các chủ đầu tư vẫn phải cẩn thận, đừng lao vào dùng đòn bẩy tài chính vô tội vạ vì rất nguy hiểm”, ông Nghĩa cảnh báo.

Để hạn chế nợ xấu và góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, ông Chung cho rằng, các nhà phát triển bất động sản cần tập trung nguồn lực cho những dự án khả thi, thu hẹp triển khai các dự án mới, liên doanh, liên kết với các bên hữu quan để kết thúc các dự án có khả năng.

Bên cạnh đó, chuyển đổi công năng của các dự án cũ theo hướng tăng tính khả thi về diện tích, về quy mô và giá thành căn hộ. Hướng tới các căn hộ đạt được mức giá 500 - 700 triệu đồng/căn; các nhà liên kế ở mức 2 - 3 tỷ đồng/căn...

Minh Nhật (Đầu tư chứng khoán)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.
Các dự án đang bán Căn hộ Gem Riverside Thăng Long Home Căn hộ quận 3 Đất Nhơn Trạch
Căn hộ Dream Home Riverside Q7 Saigon Riverside Bella Villa Đức Hòa  Căn hộ quận 6 Đất nền Biên Hòa
Căn hộ vincity quận 9 Victoria Village Quận 2 Căn hộ The Coastal Hill Căn hộ Quận 11 Đất nền quận Thủ Đức
Căn hộ Sonata Residence  Eco Town Long Thành Căn hộ Emerald Precinct Đất chia lô quận 8 Đất nền quận 12
Căn hộ Samsora Riverside The Arena Cam Ranh Căn hộ Napoleon Castle I Dự án Paradise Riverside Đất Thủ Dầu Một
Căn hộ Palm Garden quận 2 FLC Quảng Bình Căn hộ The Palace Residence Saigon Metro Mall Đất Bà Rịa
Căn hộ Empire city Sapphire Khang Điền Quận 9 Dự án Bella Vista Dự án Vincity Grand Park Đất Phú Quốc
Chung cư The Terra Hào Nam Căn hộ Dragon Fairy Nha Trang Vũng Tàu Regency Dự án Hamubay Đất nền Phan Thiết
Rome Diamond Lotus Quận 2 Căn hộ raemian city quận 2 Dự án Green Mark Dự án five star eco city Biệt thự biển Phan Thiết
Dự án Moonlight Park View Dự án The Grand Manhattan Dự án Ventosa quận 5 Dự án Harina View Thủ Đức Biệt thự biển Hội An
Căn hộ Sunshine City Sài Gòn The Western Capital Dự án Ray River Residence Dự án Long hậu riverside Dự án Cam ranh City Gate
Căn hộ La Cosmo Long Phú Residence The Ascent Thảo Điền River Silk City Căn hộ Green Star Sky Garden
Dự án Green City BNC Dragon Officetel Golden King Harbor Center Malibu hội an
Dự án khu dân cư đại nam Dự án bến cát center city 2 Dự án Beau Rivage nha trang Cát tường phú hưng Dự án Lago Centro Long An
Căn hộ river panorama quận 7 Mövenpick Resort Waverly Phú Quốc FLC Lux City Quy Nhơn