Thương hiệu mới cạnh tranh thuê mặt bằng trung tâm thương mại

Nhu cầu hiện diện, mở rộng của các thương hiệu quốc tế

Trong quý 2 vừa qua, Hà Nội ghi nhận nhiều giao dịch sôi động tại các trung tâm thương mại, đặc biệt là ngành F&B. Điển hình, thương hiệu 4P’s mở rộng gấp đôi diện tích cửa hàng tại Lotte Center Hà Nội. Thương hiệu Gye Shige, chuỗi cửa hàng nướng Nhật Bản cũng khai trương địa điểm đầu tiên tại Hà Nội.

Còn ở TP.HCM, dữ liệu từ Savills cho thấy dự án mới Vincom Mega Mall Grand Park chỉ sau 1 tháng đi vào hoạt động đã có sự góp mặt của gần 100 thương hiệu ở đa dạng ngành hàng và đón hàng chục nghìn lượt khách đến tham quan, mua sắm mỗi ngày. Với tỷ lệ hấp thụ tốt, trung tâm thương mại này đã chiếm 65% tổng lượng tiêu thụ toàn thị trường trong quý 2 vừa qua.

Các thương hiệu mới vào thị trường vẫn gặp nhiều khó khăn khi tìm kiếm mặt bằng phù hợp.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội, nhu cầu thuê tại các trung tâm thương mại đang ở mức cao. Việt Nam đang trải qua quá trình đô thị hóa nhanh chóng với dân số trong độ tuổi lao động cao. Cùng với đó, sức mua của thị trường nội địa, thu nhập trung bình và số lượng người giàu tại Việt Nam cũng gia tăng đáng kể trong những năm gần đây.

Cùng với đó, du lịch Việt Nam ghi nhận khả năng phục hồi tốt trong giai đoạn hậu đại dịch, đóng góp vào sự tăng trưởng của ngành bán lẻ.

Theo Cục Du lịch Quốc gia, Việt Nam đón hơn 1,2 triệu lượt khách quốc tế vào tháng 6 vừa qua. Luỹ kế 6 tháng đạt hơn 8,8 triệu lượt, tăng gần 60% so với cùng kỳ năm ngoái. Những yếu tố này đã thúc đẩy nhu cầu hiện diện, mở rộng của các thương hiệu quốc tế tại thị trường Việt Nam.

Với nhu cầu mạnh mẽ này, Savills ước tính đến hết quý 2, nguồn cung bất động sản bán lẻ tại TP.HCM đã đạt gần 1,5 triệu m2, diện tích cho thuê tăng 2% theo quý. Dự kiến đến năm 2026, thị trường sẽ có thêm hơn 188.000 m2 sàn từ 12 dự án.

Thương hiệu mới cạnh tranh mặt bằng thuê

Tuy nhiên, bà Minh phân tích, không phải mọi trung tâm thương mại đều thành công trong việc thu hút và giữ được khách thuê. Ngược lại, các thương hiệu mới cũng gặp không ít thách thức khi tìm kiếm diện tích thuê tại các trung tâm thương mại.

Báo cáo quý 2 của Savills cho thấy tại thị trường Hà Nội, công suất thuê giảm 3 điểm % so với quý trước và 2 điểm % so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức 84%. Trong khi đó, khối đế bán lẻ ghi nhận mức tăng 7% theo năm, nhưng công suất các trung tâm thương mại lại giảm 4 điểm %. Riêng các trung tâm bách hóa vẫn duy trì mức công suất ổn định trong suốt năm qua.

Diện tích cho thuê giảm 49.800 m2, trong đó, trung tâm mua sắm có mức giảm đáng kể 54.000 m2. Khối đế bán lẻ có diện tích cho thuê thêm lớn nhất với 13.900 m2.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội.

“Công suất thuê tại trung tâm thương mại giảm dù nhu cầu vẫn cao, là do trung tâm thương mại đang trong quá trình thay đổi các thương hiệu. Cùng với đó, nhiều trung tâm thương mại được triển khai dưới dạng khối đế của tòa chung cư. Mô hình này không hấp dẫn với các nhà bán lẻ bằng các khu trung tâm thương mại lớn, đặc biệt là với thương hiệu thuộc ngành thời trang, mỹ phẩm, nhà hàng”, bà Minh cho biết.

Loại hình khối đế bán lẻ chủ yếu thu hút các thương hiệu phòng gym, cà phê. Tuy nhiên, không gian tại đây thường kèm nhiều cột hay các lối thang máy phục vụ căn hộ khiến chúng kém hấp dẫn hơn so với các trung tâm thương mại lớn như Lotte Mall, Vincom Retail, Aeon Mall. Những nơi này được đầu tư kỹ lưỡng về phân bổ khách thuê và truyền thông, tạo ra môi trường mua sắm, giải trí thu hút hơn.

Vị chuyên gia cho rằng, giá thuê tăng cũng là một thách thức trong việc tìm thuê mặt bằng đối với các thương hiệu, đặc biệt là những thương hiệu mới. Tại Hà Nội, giá thuê gộp tầng trệt đã tăng 2% theo quý và 13% theo năm.

Giá thuê trung tâm thương mại tại khu vực trung tâm đã tăng từ 3,1 triệu đồng/m2/tháng lên 3,4 triệu đồng/m2/tháng, trong khi tại các trung tâm bách hóa, giá thuê đạt 2 triệu đồng/m2/tháng.

Để giải quyết tình trạng còn diện tích trống nhưng thương hiệu mới vẫn khó tìm được vị trí phù hợp, bà Minh khuyến nghị, chủ đầu tư cần có chiến lược danh mục khách thuê bài bản, đảm bảo cân bằng giữa các nhóm mua sắm tiêu dùng, vui chơi giải trí, đáp ứng theo nhu cầu của thị trường để thu hút khách thuê.

Đồng thời, các doanh nghiệp này cũng cần nghiên cứu kỹ lưỡng về nhân khẩu học với từng khu vực để đảm bảo phương án cho thuê tối ưu.

Ở góc độ khác, đơn vị quản lý vận hành cũng cần chú trọng đến dịch vụ quản lý, các chương trình marketing - quảng cáo, hoạt động vui chơi giải trí nhằm kích cầu, các chính sách, chương trình hỗ trợ giá… để đảm bảo lượng khách đến trung tâm thương mại.