Thống nhất cách tính diện tích căn hộ: Giảm tranh chấp, tăng giá thành?

Cụ thể, từ sau 8-4, theo Thông tư 03, diện tích căn hộ sẽ được tính theo kích thước thông thủy và được ghi vào giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.

Trường hợp các bên đã ký hợp đồng mua bán căn hộ trước ngày thông tư này có hiệu lực thi hành thì việc xác định diện tích căn hộ để tính tiền mua bán được thực hiện theo thoả thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ mà các bên đã ký kết.

Được đặt nhiều kỳ vọng vào việc giải quyết những tranh chấp trên thị trường, nhưng tới thời điểm này, có vẻ thông tư 03 chưa chắc đã hoàn thành nhiệm vụ. Bởi theo thông tư 03, những hợp đồng mua bán ký trước ngày thông tư có hiệu lực đều không được hồi tố, tức là mâu thuẫn trước đó vẫn chưa ai giải quyết.

Với những hợp đồng sau này, thì ông Nguyễn Văn Đực, Phó GĐ Công ty Địa ốc Đất Lành lại bày tỏ một quan điểm trái ngược. Thậm chí ông Đực còn cho rằng, Thông tư 03 còn "đổ dầu vào lửa”, làm gia tăng tranh chấp. Theo lý giải của vị phó giám đốc nhà đất này, một luật bất thành văn từ trước tới nay là các sản phẩm nhà ở mua bán trên thị trường đều tính theo phương pháp phủ bì. Đến Nghị định 71 được thi hành, phân ra sở hữu chung riêng, vô hình chung đã mang đến sự áp đặt không cần thiết. Tường, cột… nên thuộc về sở hữu riêng của người dân và là sở hữu có điều kiện. Những sai lầm cơ bản về nhìn nhận sở hữu chung riêng đã đưa tới cách tính diện tích căn hộ theo cách thông thủy. Thông tư 16 là trung bình cộng của phương pháp tính phủ bì và thông thủy. Và thông tư 03, đơn giản là hình thức phủ nhận thông tư 16 và xác nhận lại Nghị định 71.

Theo ông Đực, trước đây, người dân mua nhà được tính diện tích theo cách phủ bì, không hề có khiếu kiện. Tranh chấp chỉ xảy ra vài năm gần đây khi sổ hồng được cấp theo Nghị định 71. Theo đó, diện tích trên sổ hồng được ghi theo thông thủy, đã khiến căn nhà mất đi 5-10% diện tích so với phủ bì. Tức là, trên thực tế, phần diện tích đã mất chỉ nằm trên bản vẽ giấy tờ. Định nghĩa khác nhau đã gây ra mất mát cho người dân.

Giải pháp tạm thời mà ông Đực đưa ra là ghi rõ cả 2 diện tích phủ bì và thông thủy trên bản vẽ đo hiện trạng. Tại chung cư Thái An (TP.HCM), 96% người dân nhận sổ hồng đồng ý cách làm này. Như vậy, nếu sổ hồng ghi cả 2 diện tích thì sẽ không có khiếu kiện.

Trên thị trường, Tổng công ty Viglacera cho biết, sau 30-3 sẽ tiến hành điều chỉnh giá khoảng 100 căn hộ ở dự án Thăng Long Number One, tăng khoảng từ 3-5%. Đây là lần tăng giá thứ 4 sau 3 lần tăng trước từ mức 28,5 triệu đồng/m2 tháng 11-2013. Một số chủ dự án khác cũng cho biết thời gian tới, nhiều khả năng giá căn hộ sẽ được điều chỉnh tăng giá. Tại dự án Hòa Bình Green City, chủ đầu tư đã dừng bán căn hộ từ 15-3 để cân nhắc phương án tăng giá cao hơn, ít nhất là 10% so với giá bán.

Một phần nguyên nhân, đang được lý giải là do việc áp dụng cách tính diện tích theo phương pháp thông thủy đã khiến diện tích nhà giảm đi. Đơn cử, với một căn hộ 100m2, khi tính theo phương pháp thông thủy sẽ chỉ còn 90 m2. DN chỉ có thể tăng giá bán/m2 để tổng giá thành căn hộ không thay đổi.

Như vậy, theo một số chuyên gia BĐS, Thông tư 03 chưa trị tận gốc vấn đề là sở hữu chung riêng. Người dân không được lợi, DN cũng không có lợi. Thậm chí, nếu sau này có đổi sổ hồng hay tiến hành đền bù giải tỏa sẽ gặp khó khăn.