Thời điểm nào có thể “bắt đáy” bất động sản?

Giao dịch bất động sản sụt giảm mạnh trong quý 3/2022. Ảnh: Lưu Bang

Thanh khoản sụt giảm

Thống kê từ Bộ Xây dựng cho biết, trong quý 3/2022, cả nước có 51.003 giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công, với tổng lượng giao dịch bằng khoảng 73,8% so với quý 2/2022.

Cụ thể, tại miền Bắc có 9.627 giao dịch; miền Trung có 17.425 giao dịch; miền Nam có 23.951 giao dịch. Riêng tại Hà Nội có 1.508 giao dịch thành công và tại TP.HCM có 2.144 giao dịch thành công.

Cũng trong quý 3/2022, cả nước ghi nhận 115.129 giao dịch đất nền thành công, bằng khoảng 54% so với quý 2/2022. Cụ thể, tại miền Bắc có 21.806 giao dịch, tại miền Trung có 18.789 giao dịch, tại miền Nam có 74.534 giao dịch.

Phát biểu tại hội thảo ngày 11/11 vừa qua, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết giao dịch trên thị trường bất động sản sụt giảm rất mạnh trong quý 3/2022. Trong giai đoạn tháng 10 và 11, các giao dịch xuống mức rất thấp, đặc biệt là ở những dự án bất động sản thuộc dòng cao cấp.

Ông Đính cho biết, thị trường bất động sản hiện đang đối mặt với nhiều khó khăn khác nhau.

Đầu tiên phải kể đến là sự sụt giảm nghiêm trọng về nguồn cung. Cụ thể, 9 tháng đầu năm 2022, nguồn cung mới đưa vào thị trường chỉ đạt khoảng trên 40.000 sản phẩm. Đây có thể nói là con số kỷ lục về sự sụt giảm nguồn cung và nguyên nhân chủ yếu là từ vướng mắc trong việc thẩm định, phê duyệt các dự án mới.

Khó khăn thứ hai đến từ việc điều chỉnh chống lạm phát bằng những chính sách tiền tệ dẫn đến các hệ thống tín dụng, ngân hàng điều chỉnh lại các room, tạo ra sự khan hiếm dòng tiền cho đầu tư mua sắm trên thị trường, đồng thời làm cho thị trường hiện nay sụt giảm rất mạnh về giao dịch.

Một khó khăn khác của thị trường bất động sản là sự lệch lạc của các phân khúc ở nguồn cung đưa ra thị trường. Theo đó, gần như không có sản phẩm bất động sản phù hợp với nhu cầu mua sắm của người dân, đặc biệt là những người lao động, công chức.

Song ông Đính cho rằng, điểm sáng của thị trường bất động sản hiện nay chính là lực cầu rất tốt, hiện ở mức rất cao.

Ông Đính phân tích, nhu cầu về nhà ở và đầu tư kinh doanh bất động sản trong bối cảnh kinh tế đang phát triển thì rất nhiều nhưng lại thiếu hụt nguồn cung những sản phẩm phù hợp dẫn đến lượng tiêu thụ rất nhỏ và giá cả bị đẩy lên mức bất hợp lý.

Khi giá cả bị đẩy lên đã tạo ra bong bóng, tạo ra tính ảo trên thị trường. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến các giao dịch trên thị trường gần như bị hạn chế.

Thời điểm nào bắt đáy thị trường là hợp lý? Ảnh: Lưu Bang

Bắt đáy thị trường

Từ những khó khăn của thị trường bất động sản trong hiện tại, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, dự báo tình hình thị trường vẫn chưa được cải thiện nhiều từ nay đến cuối năm, thậm chí có thể kéo dài đến hết quý 1/2023.

Khi nào thị trường bất động sản sẽ phục hồi và phát triển ổn định trở lại? Ông Đính cho rằng chỉ khi nào có những chính sách mới, nhất là chính sách về tín dụng, dòng tiền được cải thiện, các công cụ, giải pháp về huy động vốn như phát hành trái phiếu, tạo ra kênh dẫn vốn đa dạng hơn thì lúc đó thị trường mới có thể điều chỉnh theo hướng tốt hơn. Nếu không, thị trường sẽ tiếp tục kéo dài thời gian bất ổn, đi xuống như hiện tại.

Trao đổi với chúng tôi, nhiều nhà đầu tư bất động sản cho biết, họ vẫn đang theo dõi, nghe ngóng thông tin về thị trường bất động sản để chọn thời điểm xuống tiền hợp lý.

Bên cạnh việc theo dõi sát sao thông tin diễn biến từ thị trường, nhiều nhà đầu tư cũng đang dò tìm những sản phẩm bất động sản đang giảm giá sâu để đầu tư.

Nhiều nhà đầu tư cho rằng, đầu tư bất động sản quan trọng nhất là việc xác định tính pháp lý và mức giá của sản phẩm bất động sản.

Về pháp lý thì không có gì khó khăn trong việc kiểm tra, nhưng về mức giá hợp lý thì phải có nhiều sự cân đo, đong đếm nhất định.

Đơn cử, nếu nói mức giá bất động sản hợp lý thì phải xem mức giá đó giảm sâu bao nhiêu so với giai đoạn sốt đất trước đó, như là ở thời điểm năm 2017 – 2018.

Chưa hết, việc xác định mức giá hợp lý còn phải xem xét đến yếu tố tính thanh khoản của sản phẩm bất động sản và những bất động sản có vị trí tốt, thay vì lựa chọn đầu tư nhà đất thuộc khu vực vùng ven.