Thị trường “ngấm thuốc”?

Tồn kho đã giảm nhưng chậm

Tính đến hết tháng 9, tổng giá trị tồn kho BĐS trên toàn quốc khoảng 101.889 tỷ đồng. Trong số này, căn hộ chung cư còn khoảng 23.007 căn, tương đương 34.358 tỷ đồng; nhà thấp tầng khoảng 14.920 căn, tương đương 26.367 tỷ đồng; đất nền nhà ở hơn 10,86 triệu m² trị giá khoảng 34.983 tỷ đồng, xấp xỉ 2 triệu m² đất nền thương mại với trị giá khoảng 6.191 tỷ đồng. So với thời điểm tháng 3, giá trị tồn kho đã giảm 12.620 tỷ đồng.

Diễn biến trên thị trường BĐS cũng có nhiều tín hiệu khả quan, thu hút sự quay trở lại của khách hàng. Mặc dù thanh khoản vẫn còn thấp nhưng thị trường đã có sự giao dịch, không rơi vào tình trạng đóng băng như thời điểm những tháng đầu năm. Nhờ đó, lượng hàng tồn kho đang giảm dần mặc dù vẫn còn chậm.

Hiện các chủ đầu tư rất chú trọng chính sách hỗ trợ khách hàng mua nhà để thúc đẩy giao dịch. Cụ thể, nhiều chủ đầu tư áp dụng hình thức liên kết với ngân hàng cho người mua nhà vay với lãi suất phù hợp. Tại một số dự án đã thực hiện việc công khai quản lý và sử dụng tiền mua nhà của khách hàng bằng cách thanh toán thông qua ngân hàng.

Nhờ đó, người mua nhà yên tâm nộp tiền và chủ đầu tư có vốn để đẩy nhanh tiến độ của dự án. Các doanh nghiệp đã chủ động xin chuyển đổi công năng từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội để dễ dàng tiếp cận gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng và giải quyết được một số lượng đáng kể số căn hộ có diện tích lớn tồn kho trước đó.

Phần lớn căn hộ được giải phóng tập trung ở phân khúc dự án giá bình dân, quy mô diện tích nhỏ. Điều này, chứng tỏ các chính sách của Chính phủ đã bắt đầu ngấm tới thị trường.

Điều chỉnh cho phù hợp

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, toàn quốc đang triển khai 4.015 dự án nhà ở với tổng mức đầu tư gần 4,48 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, trên thực tế, vốn đầu tư vào các dự án này mới khoảng 774.707 tỷ đồng, đạt 17,26% so với tổng mức đăng ký.

Như vậy, hiện vẫn còn rất nhiều dự án chưa được giải phóng mặt bằng, chưa xây dựng hạ tầng kỹ thuật, chưa xây nhà. Để hoàn thành khối lượng dự án lớn như vậy đòi hỏi lượng vốn lớn và thực hiện trong thời gian dài.

Một góc khu căn hộ tại quận 2, TPHCM. Ảnh: Long Thanh

Do đó, xây dựng một lộ trình với các phân khúc theo sát nhu cầu thực tế, phân bố hợp lý đang là đòi hỏi tất yếu đối với thị trường BĐS. Đây cũng là điều kiện tiên quyết để đảm bảo tính bền vững cho thị trường nhạy cảm này. Theo đó, trước mắt các địa phương phải cân nhắc việc tiếp tục triển khai các dự án và rà soát, chuyển đổi quy mô công trình cho phù hợp với tình hình.

Trong số 455 dự án cần điều chỉnh quy hoạch (chiếm 12%), Hà Nội dẫn đầu với tổng số 285 dự án. Cùng đó, số dự án cần tạm dừng triển khai trên toàn quốc cũng lên tới con số 524, chiếm khoảng 13% và TPHCM dẫn đầu với 322 dự án tạm dừng. Như vậy, so với thời điểm cuối quý I-2013 đã tăng thêm 386 dự án phải tạm dừng và tăng thêm 23 dự án cần điều chỉnh.

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, khẳng định mục tiêu của TP từ nay đến cuối năm sẽ giảm tồn kho BĐS 30-40%. Trừ những dự án phải dừng do thiếu vốn thi công, số còn lại đều đang tiến hành rất khẩn trương, trong đó tỷ lệ khách hàng đã đăng ký mua đạt khá cao, thấp nhất cũng 40%.

Đặc biệt, với các công trình chuyển đổi từ thương mại sang nhà ở xã hội, Sở Xây dựng đã cùng với các sở, ngành liên quan làm việc cụ thể với nhà đầu tư về thủ tục, giá cả và đối tượng tiêu thụ để bảo đảm tính khả thi của dự án, tránh hiện tượng chuyển từ dạng tồn kho này sang tồn kho khác. Đây cũng là cách làm mang tính đột phá, vừa giải phóng được hàng tồn kho, đồng thời giải quyết vấn đề nhà ở xã hội cho người dân.

Bên cạnh đó, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các dự án nhà ở cũng đang gặp nhiều vướng mắc, kết quả cấp giấy đã đạt được rất thấp. Nguyên nhân cơ bản do các chủ đầu tư xây dựng không đúng quy hoạch, chưa thanh toán tiền sử dụng đất cho Nhà nước, dự án liên doanh-liên kết không đúng quy định...

Đây cũng là một trong những nội dung quan trọng cần có giải pháp tháo gỡ để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận cho khách hàng đã mua nhà tại các dự án trong thời gian qua.

Tuy nhiên, theo ý kiến của nhiều chuyên gia kinh tế, những giải pháp hỗ trợ cho thị trường BĐS cũng cần có thời gian để ngấm dần và việc xử lý tồn kho cũng khó giải quyết dứt điểm ngay trong năm 2013. Mục tiêu đặt ra là phải giải quyết đồng thời cả 3 vấn đề: giảm lượng hàng tồn kho, phát triển phân khúc nhà ở giá thấp và tăng tính hỗ trợ từ phía cơ quan quản lý, mới mong loại bỏ dần gam màu tối trên bức tranh BĐS.