Thị trường địa ốc: Hồi phục được không?

Đổ tiền vào đâu? Thật ra, con số 500 ngàn tỷ đồng ấy chỉ dừng lại ở mức “có khả năng” từ nay đến cuối năm sẽ có chừng ấy tiền đổ vào nền kinh tế. Số tiền này đến từ hai nguồn.

Thứ nhất là Chính phủ, với 120 ngàn tỷ đồng đầu tư công trong kế hoạch năm nay chưa giải ngân, 38 ngàn tỷ đồng trái phiếu chính phủ, 17 ngàn tỷ đồng từ các khoản đầu tư khác.

Nguồn thứ hai sẽ đến từ khoản tín dụng do hệ thống ngân hàng cung cấp. Theo kế hoạch, với tăng trưởng tín dụng khoảng 15-16% trong khi từ đầu năm đến nay tăng trưởng tín dụng là âm thì để đạt kế hoạch, khoảng 300 ngàn tỷ đồng sẽ được cấp cho nền kinh tế từ nay đến cuối năm.

Ngoài ra còn có nguồn vốn ODA giải ngân, vốn đầu tư nước ngoài, chi ngân sách thường xuyên và vốn đầu tư của người dân… Tất cả vào khoảng 500 ngàn tỷ đồng ấy đã được người ta “đổ” hết cho bất động sản, chứ thực ra cả nền kinh tế chưa chắc đã có thêm chừng đó vốn, đừng nói là chỉ riêng lĩnh vực bất động sản.

Đó là chưa kể, nhiều người quên rằng nguồn vốn mới là một phần của vấn đề. Giả sử có chừng đó vốn đổ vào bất động sản, nhưng chỉ tập trung vào việc tạo ra nguồn cung, thì thị trường sẽ ra sao?

Hiện TP. Hồ Chí Minh còn hơn 20 ngàn căn hộ chưa bán được, dù từ đầu năm đến nay các doanh nghiệp đã tìm đủ mọi cách để bán hàng. Nguồn cung - nếu không có sự hỗ trợ nào - được dự báo sẽ tăng gấp đôi trong vòng ba năm tới.

Vậy nếu nguồn cung ấy được hỗ trợ để tăng tốc, đưa ra thị trường nhiều sản phẩm hơn nữa, trong khi phía cầu không có sự thay đổi về căn bản, chuyện gì sẽ xảy ra?

Không nói ra thì ai cũng biết, tình hình sẽ còn tồi tệ hơn cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản. Vì các ngành liên quan, nên cứu bất động sản? “Chưa lúc nào Chính phủ quan tâm đến thị trường bất động sản như hiện nay. Từ nay đến cuối năm, dự kiến sẽ có một nguồn tiền lớn được bơm vào các thị trường, trong đó có thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản có thể không nóng lên nhanh chóng, nhưng chắc chắn sẽ phục hồi trong 3-4 tháng tới”. Đó là nhận định của TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia tại hội thảo “Vực dậy nguồn lực bất động sản ” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp với báo Lao động tổ chức tại TP. Hồ Chí Minh cuối tuần qua.

Sự quan tâm này được lý giải là do nhóm ngành bất động sản và các ngành liên quan như sản xuất thép, xi măng, vật liệu, ngành xây dựng… vốn được xem là nhóm ngành kinh tế động lực hiện đang gặp quá nhiều khó khăn. Hai ngành sản xuất liên quan mật thiết với lĩnh vực bất động sản là thép và xi măng.

Theo số liệu cập nhật đến tháng 5, ngành sản xuất xi măng hiện tồn kho ba triệu tấn tại nhà máy (thông thường, lượng tồn kho chỉ khoảng một triệu tấn), chưa tính đến số tồn kho ở các đại lý, mà con số này chắc chắn cũng rất lớn. Hàng tồn kho quá lớn đã khiến một số nhà máy phải ngưng sản xuất.

Ngành thép cũng có lượng tồn kho lên đến 225 ngàn tấn. Ngành vật liệu xây dựng cũng chịu những tác động tương tự. Vật liệu ốp lát tồn kho tương đương hơn hai tháng sản xuất. Kính xây dựng tồn kho tương đương năm tháng sản xuất.

Hàng tồn kho quá nhiều trong khi nhu cầu sút giảm trầm trọng, nếu có chỉ đến từ nhu cầu từ khu vực dân cư, đã khiến nhiều doanh nghiệp trong các ngành kể trên phải thu hẹp quy mô sản xuất. Chính vì lý do đó, nhiều người cho rằng, việc tìm cách giúp thị trường bất động sản sẽ gián tiếp giúp đỡ được rất nhiều ngành trong nền kinh tế.

Vẫn khó, dù được nhiều hỗ trợ Theo nhiều chuyên gia, giá bất động sản đã giảm khá mạnh suốt từ cuối năm ngoái đến nay, tính chung tình hình trì trệ của cả ngành này đã kéo dài đến bốn, năm năm, nên thị trường có thể sẽ hồi phục vào cuối năm nay và đi vào chu kỳ tăng trưởng mới vào năm sau.

Đã có những thông tin tốt hỗ trợ, tạo động lực cho chu kỳ tăng trưởng ấy xảy ra. Nguồn vốn nhàn rỗi trong dân còn nhiều, trong khi các lĩnh vực đầu tư khác tỏ ra không có hiệu quả. Lãi suất tiền gửi vẫn giảm đều và được dự báo còn giảm sâu.

Vàng dù lúc tăng lúc giảm, nhưng khó có khả năng tăng đột biến để tạo lợi nhuận cao cho người đầu tư như thời điểm cách đây một năm. Thị trường chứng khoán chưa tạo được sự tin tưởng.

Tất cả khiến nguồn vốn đầu tư có thể dịch chuyển một phần vào bất động sản. Niềm tin còn trở nên lớn hơn bởi - như đã nói - dường như sau một thời gian dài để thị trường tự điều chỉnh, Chính phủ đã và đang có những giải pháp hỗ trợ cho thị trường.

Chưa nói đến nguồn vốn, chính sách về lãi suất và cho vay dễ dàng hơn sẽ giúp cả phía cung lẫn phía cầu trong thị trường. Những đánh giá lạc quan còn dựa vào việc trong dài hạn, nền kinh tế chắc chắn sẽ bước vào một giai đoạn tăng trưởng mới, đồng nghĩa với việc nhu cầu về cơ sở hạ tầng, văn phòng thương mại, căn hộ cũng như nhà ở dân cư… sẽ tăng cao.

Nhu cầu nhà ở của nước ta vẫn còn rất cao trong khi tỷ lệ nhà ở trên đầu người còn thấp. Đặc biệt, khi kinh tế càng phát triển thì người ta càng có nhu cầu sống trong những khu căn hộ đầy đủ tiện nghi hơn là ở trong nhà phố như đa số cư dân đô thị hiện nay.

Đó là lý do khiến nhiều nhà đầu tư vẫn đặt niềm tin vào sự tăng trưởng của thị trường căn hộ nói riêng và bất động sản nói chung trong thời gian tới. Tuy nhiên, chính những phân tích trên cũng chứng tỏ một điều là để thị trường hồi phục một cách bền vững thì lượng cung căn hộ phải phù hợp với độ hấp thụ của phía cầu.

Do giá căn hộ vẫn còn quá cao so với thu nhập trung bình của người dân đô thị nên nhu cầu thực là chưa cao, mà nếu chỉ phụ thuộc vào nguồn tiền từ các nhà đầu tư thì đến một lúc nào đó tình trạng dư thừa sẽ khiến cho các nhà đầu tư xả hàng và lại gây cảnh “ngập lụt” căn hộ như hiện nay.

Thêm vào đó, dù đã nhiều lần điều chỉnh kể từ đầu năm, nhưng lãi suất cho vay vẫn còn ở mức cao, khiến áp lực chi phí lãi vay vẫn đè nặng lên chủ đầu tư và những người mua nhà, căn hộ trả góp. Điều đó có nghĩa là dù được nhiều hỗ trợ, thị trường sẽ khó hồi phục như nhiều người kỳ vọng.„