Thị trường chuyển nhượng dự án: Doanh nghiệp nội gây ngạc nhiên

Theo báo cáo của RCA, một tổ chức chuyên về tư vấn các hoạt động giao dịch mua bán dự án, từ năm 2011 đến nay, hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản ngày càng gia tăng. Trung bình mỗi năm có khoảng 15 thương vụ được chuyển nhượng trên thị trường bất động sản Việt Nam. Các nhà đầu tư trong nước hiện vẫn chiếm ưu thế trong các thương vụ mua bán dự án thành công trong năm 2014, với 63% bên mua và 54% bên bán là các công ty trong nước.

Nhà đầu tư ngoại hầu như đứng ngoài cuộc

Nhìn thì có vẻ các nhà đầu tư nước ngoài mới đủ tiềm lực để thâu tóm những dự án lớn, nhưng thực tế, những giao dịch mà người mua là các nhà đầu tư nước ngoài còn rất khiêm tốn. Dòng vốn đầu tư nước ngoài hầu như đứng ngoài thị trường bất động sản trong một thời gian dài và cũng không có nhiều dự án hấp dẫn (tức là những dự án đã hoàn thiện và tạo doanh thu ngay), để các nhà đầu tư nước ngoài thâu tóm.

Các nhà đầu tư ngoại có mặt ở bên mua chủ yếu là các nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản và Thái Lan, trong khi đó, ở bên bán, chủ yếu vẫn là các nhà đầu tư từ Hồng Kông, Hàn Quốc và Hà Lan.

Ở mảng bất động sản bán lẻ, nhà đầu tư Thái Lan - Berli Jucker - đã hoàn tất thương vụ mua lại Metro Cash & Carry Việt Nam, với giá gần 900 triệu USD, trong khi Posco cũng đã bán tòa tháp Diamond Plaza cho đối tác Hàn Quốc là Lotte Shopping.

Trong nửa cuối năm 2014, có lẽ cái tên đáng chú ý nhất trên thị trường M&A bất động sản là Creed Group đến từ Nhật Bản. Tập đoàn này đã đầu tư vào một loạt dự án của Công ty cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy tại TP.HCM. Trong đó, đáng chú ý là thương vụ thâu tóm City Gate Towers với trị giá 59,2 triệu USD. Ngoài ra, Creed còn hợp tác phát triển 2 dự án khác trong cụm dự án tại TP.HCM của Năm Bảy Bảy là NBB Garden II và NBB Garden III, với tỷ lệ vốn góp là 50%, trong đó thương vụ NBB Garden III có giá 26,1 triệu USD.

Tại Hà Nội, gần đây, Tập đoàn Daibiru (Nhật Bản) chuyên về kinh doanh văn phòng cho thuê đã kết thúc thương vụ mua lại tòa nhà CornerStone từ Ngân hàng TMCP Quốc tế (VIBank), với giá trị hơn 60 triệu USD.

Ở phân khúc đất dự án, Keppel Land, một trong những nhà phát triển bất động sản hàng đầu Singapore đã mở rộng danh mục dự án bằng cách mua lại dự án phát triển nhà ở của Công ty Tiến Phước với giá 26,7 triệu USD.

Trước đó, hàng loạt thương vụ đã được giao dịch thành công. Tỷ phú Israel Igal Ahouvi, một nhà đầu tư tài chính nổi danh trên thương trường quốc tế, trong một cuộc trao đổi gần đây, đã cho biết, ông đang xúc tiến xây dựng Dự án Khu nghỉ mát Alma tại Khánh Hòa mà ông đã mua lại từ nhà đầu tư cũ. Ahouvi cũng không giấu diếm ý định tiếp tục mua lại các dự án tòa nhà văn phòng đã đưa vào sử dụng để nối dài danh mục của mình ở Việt Nam.

Chỉ đến khi Tập đoàn Vingroup công bố chuẩn bị mở bán căn hộ trong Dự án Vinhomes Nguyễn Chí Thanh gần đây, dân chúng mới biết được dự án nằm ở vị trí vàng này đã được Vincom Retail - công ty con của Vingroup mua lại. Giá trị thương vụ không được công bố, nhưng Dự án đã được phát triển với tốc độ rất nhanh với tiềm lực của nhà đầu tư mới và đang làm mưa, làm gió trên thị trường bất động sản Hà Nội.

Những trường hợp thâu tóm trong thời gian gần đây cho thấy một thực tế là “người đi săn” không phải ai xa lạ chính là các doanh nghiệp trong nước. Điều đáng ngạc nhiên là, ngoài một số tên tuổi như Novaland, Him Lam hay Đất Xanh, thì phần lớn các doanh nghiệp đi thâu tóm không phải là những “đại gia” trong ngành bất động sản, mà là những cái tên mới nổi như CEO Group, FLC Group, hay thậm chí nghe còn rất “quê mùa” như Doanh nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu hay Tổng công ty Xây dựng Thanh Hóa.

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Tư vấn bất động sản Sohovietnam cho biết, cũng có một số nhà đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp lớn trong nước tìm mua dự án, nhưng trên thực tế, trong các giao dịch thành công, bên mua thường là các doanh nghiệp “mới lớn” hoặc bắt đầu mon men đầu tư vào bất động sản. Trong số này, không ít người là những “đại gia tỉnh lẻ”, họ sinh sống ở Hà Nội hoặc TP.HCM, nhưng lại kinh doanh thành công ở các tỉnh lẻ và khi tích luỹ được đủ tiềm lực thì quay lại Hà Nội và TP.HCM để mua dự án.

Cũng có nhiều doanh nghiệp đã âm thầm thâu tóm dự án để chuẩn bị cho chiến lược đầu tư quy mô lớn hơn trong thời gian tới, bởi họ vẫn tin vào tiềm năng rất lớn của thị trường bất động sản. CEO Group và FLC Group là những ví dụ điển hình. FLC Group đã thâu tóm Dự án Khu đô thị Alaska Garden City tại Hà Nội và chuẩn bị khởi công dự án này dưới thương hiệu mới là FLC Garden City. Tập đoàn này cũng đã thâu tóm xong khu đất tại 36 - Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội và đang tiến hành xây dựng khu chung cư để bán.

Gần đây nhất, Vingroup đã giao dịch thành công 128,6 triệu cổ phần của Công ty Bất động sản Hồng Ngân, đơn vị sở hữu Dự án Thành phố Xanh tại Hà Nội với quy mô 17,6 ha, tổng vốn đầu tư 7.900 tỷ đồng. Tập đoàn này cũng vừa mua lại 70% cổ phần Ocean Retail và đổi tên thành Công ty cổ phần Siêu thị VinMart.

Ông Cần cho biết, nhu cầu chuyển nhượng dự án ngày càng tăng cao, chứng tỏ thị trường M&A ngày càng sôi động. Riêng ông Cần đã tư vấn 23 thương vụ chuyển nhượng thành công, có những thương vụ không thể công bố, nhưng ước tính tổng giá trị giao dịch thành công khoảng 3.800 tỷ đồng và tổng mức đầu tư các dự án khoảng 12.000 - 15.000 tỷ đồng.

Phần chìm của tảng băng

Tuy nhiên, những giao dịch được công bố chỉ là phần nổi của tảng băng chìm. Rất nhiều giao dịch mua bán dự án bất động sản diễn ra âm thầm. Chẳng hạn, một tập đoàn tư nhân trong nước đã thâu tóm Khu nghỉ dưỡng Ana Mandara và An Lâm Ninh Vân Bay tại Khánh Hòa, nhưng không có thông tin nào về thương vụ này được tiết lộ.

Gần đây nhất, chỉ đến khi cuộc họp đại hội cổ đông của Hoàng Anh Gia Lai diễn ra và nhờ chắp nối các thông tin, thì giới đầu tư bất động sản mới biết Tập đoàn Him Lam đã thâu tóm một dự án rộng 35 ha vốn thuộc sở hữu của Hoàng Anh Gia Lai với giá trị chuyển nhượng gần 1.100 tỷ đồng. Ngoài ra, Him Lam cũng đã thâu tóm một số dự án khác, nhưng các giao dịch cũng không được công bố.

Các thương vụ chuyển nhượng dự án bất động sản thường rất phức tạp, đòi hỏi phải hoàn thiện rất nhiều thủ tục, cũng như cân đo các số liệu tài chính, nên cả bên mua và bên bán đều không muốn tiết lộ. Trừ khi bên mua hoặc bên bán là các công ty niêm yết phải công bố thông tin theo quy định của luật, còn chỉ đến khi hoàn tất các thủ tục, dự án hoạt động trở lại hoặc triển khai bình thường, thì người mua mới công bố chính thức.

Chẳng hạn, ngoài Khách sạn Hilton Hanoi Opera, Tập đoàn BRG đã từng thâu tóm thành công Khu căn hộ cho thuê Oriental Park hay sân golf Đồng Mô từ nhiều năm trước. Tuy nhiên, hầu như rất ít người nắm được những thương vụ này trước khi BRG chủ động công bố đang sở hữu những bất động sản này.

Trong tay ông Cần hiện có hàng trăm bộ hồ sơ dự án mà các doanh nghiệp nhờ bán. Phần lớn những doanh nghiệp này gặp khó khăn về vốn do đầu tư trái ngành hoặc đầu tư dàn trải, nên buộc phải bán dự án, để quay lại ngành nghề kinh doanh cốt lõi, hoặc co cụm lại để hoàn thiện những dự án dở dang.

Các dự án có thể chuyển nhượng thành công thường có vị trí đẹp, có triển vọng kinh doanh tốt và hồ sơ pháp lý rõ ràng, nhưng chỉ vì người bán kẹt vốn nên không xây tiếp được hoặc cần vốn cho những ngành kinh doanh khác quan trọng hơn, nên buộc phải bán.

Ông Cần tiết lộ, đa phần người mua không mặn mà với các dự án xây dựng dở dang, vì các dự án này đã được đầu tư một số tiền khá lớn, nên muốn mua thì người mua phải chi đậm hơn những dự án chưa xây dựng. Hơn nữa, việc phát triển kinh doanh các dự án xây dựng dở dang sẽ rất khó khăn, vì việc cơ cấu lại sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu thị trường rất mất thời gian và không dễ dàng.