Thị trường BĐS quý IV/2013: Niềm tin và ảo vọng

Qua gần 2 năm "vật vã" trong "giá lạnh", BĐS dường như đã tìm lại chính mình bằng các dòng sản phẩm đúng nhu cầu của thị trường, sự chuyên nghiệp và tính năng động, nhanh nhạy của các chủ đầu tư. Minh chứng cho điều này là từ đầu quý IV/2013, cơn sóng bán hàng của nhiều doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại giá rẻ "bùng nổ" ngay sau phiên chợ BĐS lần 2 tại Hà Nội vào tháng 10/2013.

"Thiên thời, địa lợi"

Khoảng thời gian 3 tháng cuối năm 2013 được xem là không thể tốt hơn cho các doanh nghiệp tạo lập, kinh doanh nhà ở có thể bán hàng, thoát hàng và "gỡ" được chút ít vốn trang trải cho các khoản nợ tới hạn.

Đại diện lãnh đạo Công ty CP Golden Gain Việt Nam (chủ đầu tư Mandarin Garden) và Đất Xanh Miền Bắc (vừa phân phối thành công dự án Golden Land tại Q.Thanh Xuân, Hà Nội), đều đồng thuận ý kiến cho rằng: cuối năm là thời điểm những khách hàng có nhu cầu về nhà ở thực quyết định mua nhà. Đây cũng là thời điểm dòng kiều hối lớn đổ về, nên thị trường căn hộ, nhất là những dự án đang hoàn thiện, đang trong giai đoạn bàn giao sẽ được nhiều khách hàng quan tâm.

Riêng đại diện Đất Xanh Miền Bắc tỏ ra vui mừng vì: thanh khoản đối với thị trường căn hộ trong quý IV/2013 đã có sự khác biệt rõ rệt so với các quý trước. Các dự án căn hộ đơn vị này đang phân phối, mở bán, lượng giao dịch tăng lên đáng kể…

Sự việc cư dân chung cư Đại Thanh vừa bị hành hung trong cuộc phản đối chủ đầu tư cho thấy những bất an dai dẳng của thị trường

Tại Hà Nội, từ giữa quý III/2013 đến nay, liên tiếp những dự án chung cư thương mại giá rẻ đã "khuấy động" thị trường nhà ở. Nổi nhất, rẻ nhất (và cũng lắm điều tiếng nhất) là các sản phẩm của "Đại gia điếu cày" Lê Thanh Thản (chung cư Đại Thanh, Kim Văn – Kim Lũ, VP6 Linh Đàm). Sản phẩm giá rẻ còn có sự góp mặt của một số thương hiệu khác như: khu nhà thu nhập thấp Bắc Cổ Nhuế- Chèm (Từ Liêm), dự kiến giá 10,3 – 10,8 triệu đồng/m2; 200 căn hộ Văn Phú Victoria, với giá 14,5-15,5 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT, 2% phí bảo trì) hay CT12 Văn Phú, Nam Xa La, ở biên độ giá 10-14 triệu đồng/m2 đã gồm VAT…

Hầu hết những dự án nhà giá rẻ này đều nằm ở vị trí không quá xa trung tâm, xa nhất là Tân Tây Đô (Đan Phượng, Hà Nội), có giá thuộc loại mềm nhất, khoảng 11,5 triệu đồng/m2. Yếu tố "nhất vị, nhì hạ" (nhất vị trí, nhì hạ tầng) cơ bản đã được các chủ đầu tư "khỏa lấp" bằng tiến độ. Điển hình là trường hợp của Tân Tây Đô. Cách đây chừng một tháng, chung cư CT2A Tân Tây Đô vẫn còn ngổn ngang phần thô. Đến nay, chủ đầu tư đã gần như hoàn thiện 100% các tầng 25 trở xuống. Hay như Chung cư Đại Thanh "vượt tiến độ" bàn giao cho khách vào tháng 10/2013 (thay vì vào quý II/2014 theo dự kiến).

"Nhân" vẫn chưa hòa?

Lượng khách hàng giao dịch trong vài tháng qua gia tăng đáng kể. Trọng tâm của thanh khoản vẫn đặt ở phân khúc nhà ở diện tích vừa phải (từ 60-110m2), giá phù hợp (phổ biến ở mức 12 đến 20 triệu đồng/m2) và tiến độ bàn giao muộn nhất là quý II/2014. Trên các diễn đàn xã hội như webtretho, lamchame hay facebook, từ tháng 10/2013 đã chứng kiến môi trường giao dịch sôi động không kém với rất nhiều nhu cầu mua bán, trao đổi, kêu gọi đầu tư vào các dự án "hot" hiện hữu trên thị trường địa ốc Hà Nội.

"Tâm thị trường quý IV/2013, hay cả quý I/2014 cũng sẽ vẫn là nhà giá rẻ, hoàn thiện bàn giao, vị trí tốt. Nhưng đó cũng sẽ là nơi phát sinh đủ loại kiện tụng, tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng", ông S, một cán bộ giảng dạy của Viện Quản trị & Tài chính dự báo. Theo đó, mầm mống của sự "bất an" dành cho phân khúc nhà ở giá rẻ đã xuất hiện từ nhiều ngày qua. Gần nhất, vụ cư dân chung cư Đại Thanh bị "sứt đầu mẻ trán" trong vụ biểu tình yêu cầu chủ đầu tư (Xí nghiệp XD số 1 Lai Châu) làm rõ quyền lợi và nghĩa vụ liên quan tới các hợp đồng mua bán căn hộ. Bức xúc của nhiều khách hàng đều xuất phát từ việc diện tích căn hộ đã mua bị "ngót" từ 3-6m2 so với giao kết trong giấy tờ mua bán; hay chuyện chủ đầu tư thu tiền rác từ 500.000-1 triệu đồng/hộ/tháng…

Một trường hợp khác là chung cư Thượng Đình Plaza gây bức xúc trong cộng đồng khách hàng nhiều tháng qua. Chủ đầu tư (Housing Group) tiêu biểu cho cách làm chậm tiến độ và thách thức khách hàng kiện (!) đối với các dự án B5 Cầu Diễn, Phú Thượng.
Còn có những tên tuổi gây bức xúc dư luận như Discovery Comlex (Cầu Giấy), Sun Garden Hà Đông hay GoldenLand. Trong đó Sun Garden Hà Đông nổi tiếng với dạng hợp đồng đẩy rủi ro về phía người mua: chủ đầu tư bán dưới dạng hợp đồng đặt cọc góp vốn, giá chào bán 14,2 triệu đồng/m2 chưa gồm VAT và 2% phí dịch vụ (tính ra topiws 16 triệu đồng/m2 trở lên); mọi điều khoản về căn hộ trong phụ lục hợp đồng đều chỉ là "dự kiến". Hay GoldenLand – dự án được coi là thành công trong phân phối của Đất Xanh Miền Bắc…

Thời gian khó, doanh nghiệp đã cố gắng hết sức. Nhưng những cách hành xử thiếu minh bạch, lừa đảo khách hàng như trên sẽ phủ màu xám lên mối quan hệ giữa chủ đầu tư – khách hàng. Khi niềm tin không còn cơ sở, sự phục hồi của thị trường, hay gần hơn là sự tồn tại của doanh nghiệp chỉ là ảo vọng.