Thị trường BĐS: Không thể "phá băng" bằng tín dụng

Đúng là tình hình nợ xấu của Ngân hàng Thương mại (NHTM) Việt Nam có một bộ phận rất lớn gắn liền với BĐS. Ở đây có nguyên nhân và trách nhiệm của cả 2 bên. Trước hết phải thấy rằng, một thời gian dài những năm trước đây, NHTM quá nới tay trong việc cho vay đầu tư BĐS, kèm theo thiếu giám sát dòng tiền nên những nhà kinh doanh BĐS đã có sự phát triển thái quá dựa trên những tín hiệu không đúng của thị trường, tạo ra sự méo mó trong quan hệ cung cầu. Do vậy khi thị trường BĐS đóng băng hay nói nhẹ hơn là trầm lắng ảnh hưởng trực tiếp đến vấn đề nợ xấu của NHTM.

Khơi thông 3 thị trường

PV: - Vậy quan điểm của ông khơi thông vấn đề này như thế nào?

TS. Trần Du Lịch: - Để giải quyết vấn đề nợ xấu mà chỉ đặt vấn đề phá băng BĐS là không khả thi. Bởi xử lý thị trường BĐS phải theo quy luật của thị trường và không thể nào nóng vội bơm tiền để xử lý được. Đặc điểm thị trường BĐS Việt Nam vẫn là phân khúc có nhu cầu, có thanh khoản nhưng thiếu sản phẩm. Đó là nhà ở phổ thông.

Thí dụ như ở TPHCM, ở những địa điểm có điều kiện, không quá khó khăn về cơ sở hạ tầng, giao thông… với mức giá từ 1-1,5 tỷ đồng/căn hộ, hoặc ở các địa phương khác khoảng 500-600 triệu đồng/căn hộ vẫn đang có sức mua nhưng lại không có hàng. Đối với những BĐS nằm trên thị trường thế chấp, hiện thủ tục hành chính cũng quá nhiêu khê, NH thu hồi BĐS để phát mãi rất chậm.

Vì vậy, để giải quyết bài toán BĐS phải xem xét lại toàn bộ mối quan hệ giữa thị trường mua bán, thị trường cho thuê và thị trường thế chấp; xem xét lại toàn bộ hệ thống pháp luật để điều chỉnh trên 3 thị trường này. Nếu chỉ nhìn mỗi thị trường mua bán hiện nay chưa giải quyết hết bài toán đối với thị trường BĐS được.

Ở đây, cần sự quan tâm và có cách xử lý đối với các khoản nợ xấu, như NH bán các khoản nợ xấu được thế chấp bằng BĐS cho VAMC thì số BĐS này phải xem xét tính toán, cải cách thủ tục để đưa ra bán đấu giá, bán càng sớm càng tốt, kể cả việc hạ giá. Nếu chúng ta làm được sẽ hình thành một mặt bằng mới về BĐS, trong đó có mặt bằng về giá trị sử dụng đất.

Tôi cũng nói thêm, ngay tại thời điểm này, giá đất tại các đô thị lớn như TPHCM, Hà Nội vẫn vượt sức chịu đựng của nền kinh tế, nhu cầu và đặc biệt giá đất hiện nay ảnh hưởng rất lớn đến việc xây dựng căn hộ cho những người thu nhập trung bình và thu nhập thấp.

Cần nghị quyết riêng cho BĐS

- Với tư cách là Đại biểu Quốc hội, ông có đề nghị Quốc hội nên có một Nghị quyết riêng để giải quyết một số vấn đề bức xúc trong Luật Kinh doanh BĐS nhằm tháo gỡ trong khi chờ đợi sửa đổi luật toàn diện?

- Tôi nghĩ rằng, nếu sửa luật như trong dự thảo đang làm một cách toàn diện và đi bài bản thì theo lịch trình đến giữa năm 2015 mới có hiệu lực, như vậy là quá chậm so với sự bức xúc của tình hình. Do đó, tôi đề nghị có 3 vấn đề có thể đưa ra làm riêng bằng Nghị quyết của Quốc hội và có hiệu lực ngay từ ngày 1-7 năm nay để phục vụ cho việc làm ấm thị trường BĐS.

Thứ nhất, tháo gỡ những khúc mắc để cho phép các nhà đầu tư nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể mua lại những dự án mà nhà đầu tư trong nước đang làm dang dở, miễn là tuân thủ quy hoạch với thủ tục đơn giản.

Như vậy, những khoản nợ của những nhà đầu tư, những dự án đang nằm chết có thể trả lại cho NHTM để tháo gỡ bớt phần nợ xấu và cũng tạo điều kiện cho doanh nghiệp trong nước có thể vay để đầu tư mới.

Thứ hai, cần chế định rõ cho phép NHTM thế chấp những căn hộ mà tài sản đó được hình thành trong tương lai. Thí dụ một dự án chuẩn bị xây dựng chung cư có quy hoạch, có hạ tầng, có đủ điều kiện thi công và trong 2 năm nữa giao nhà, người mua căn hộ chung được được thế chấp căn hộ đó cho NH và vay tín dụng ứng trước để mua căn hộ theo lộ trình chủ đầu tư đề ra.

Thứ ba, phải quy định rất chặt chẽ tiền góp của người dân vào dự án BĐS để xây dựng nhà ở cho họ, tiền đó phải được ký gửi tại một NHTM và chỉ được phép giải ngân, thanh toán cho việc xây dựng công trình đó, cấm tuyệt đối sử dụng nguồn tiền đó để làm vào mục tiêu khác. Bởi tình trạng lỏng lẻo thế này sẽ dẫn đến việc lạm dụng tín nhiệm của người góp vốn mua nhà hay làm bừa của một số công ty kinh doanh BĐS.

Phá băng thị trường BĐS, khơi thông nợ xấu không chỉ là giải pháp bơm vốn. Ảnh: Long Thanh

- Thưa ông, gói 30.000 tỷ đồng cho vay mua nhà ở xã hội đến nay vẫn “tắc” thì thị trường đã tiếp tục đón nhận gói 50.000 tỷ đồng với chuỗi liên kết xây dựng 4 nhà và 8 NHTM đã được NHNN chỉ định thực hiện thí điểm. Theo ông liệu gói tín dụng này có khả thi hay không?

- Thứ nhất nói về gói 30.000 tỷ đồng này “tắc”, không hiệu quả là vì đối tượng người mua nhà ở xã hội và loại hàng hóa nhà ở xã hội đều không ổn. Một là loại sản phẩm nhà ở xã hội không có nhiều. Hai là những người thu nhập không có nguồn thu nhập tạo niềm tin để NH cho vay. Nói nôm na đối tượng hưởng thụ chính sách này là đối tượng không rõ ràng.

Ngay từ đầu thực hiện chính sách này, chúng ta lại quá lo lắng nên đặt ra thủ tục hành chính quá nhiêu khê cho những người được phép vay tiền, chính vì vậy mà không triển khai được.

Về vấn đề này, tôi đã từng đề nghị nên sử dụng gói này vào việc cấp tín dụng cho nhà ở phổ thông như đã nói ở trên chứ không chỉ cho nhà thu nhập thấp. Nếu làm được sẽ có thể kích được thị trường. Tôi không tin rằng có thể sử dụng được 30.000 tỷ đồng này nếu như chúng ta không thay đổi.

Còn vấn đề các NH liên kết để phát triển thị trường, theo tôi sự liên kết đó là bình thường, cũng nên khuyến khích, bởi nối kết đó tạo niềm tin giữa NHTM, các doanh nghiệp mà ở đây có vai trò của người điều phối như NHNN, chính quyền địa phương.

Như tại TPHCM đã giải quyết vấn đề nối kết giữa NH với chính quyền, doanh nghiệp để tháo gỡ tín dụng cho những doanh nghiệp vướng nợ khi họ đang có thị trường, có điều kiện kinh doanh. Tuy nhiên, chúng ta không nên quá kỳ vọng bởi những doanh nghiệp đang vướng nợ xấu cũng là điều dè dặt của NHTM. NHTM có mở rộng tín dụng hay có nhu cầu thế nào vẫn phải tuân thủ nguyên tắc là nguồn tín dụng mới không phải là nguyên nhân để tạo ra khoản nợ xấu mới.

- Xin cảm ơn ông.