Thị trường BĐS Hà Nội: Sẽ có mặt bằng giá mới?

Buộc phải giảm giá

Có thể thấy, từ đầu năm 2012 đến nay, làn sóng giảm giá đã lan rộng tại Hà Nội trên tất cả các phân khúc. Tuy mức độ giảm giá không giống nhau ở mỗi dự án nhưng các chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp đều quyết tâm hạ giá bán để có thể đẩy hàng tồn.

Điển hình cho xu hướng này có thể kể đến phía Tây Hà Nội - nơi từng chứng kiến “cơn bão” dự án. Qua 2 năm trầm lắng, một số dự án đình đám như Văn Phú, Geleximco, Dương Nội, Vân Canh… đều giảm giá mạnh, thậm chí đất nền ở một số dự án còn giảm đến 50% so với năm ngoái.

Khu đô thị mới Kim Chung Di Trạch (Hà Nội).

Dự án Kim Chung Di Trạch giá đất biệt thự, liền kề từ 50-55 triệu đồng/m2 nay giảm xuống còn xung quanh mức 30 triệu đồng/m2. Dự án Vân Canh, trước đây giá bán phổ biến ở mức 47-55 triệu đồng/m2, đã bao gồm xây thô, nhưng đến nay, biệt thự, liền kề chỉ còn khoảng 30 triệu đồng/m2, liền kề còn khoảng 25-27 triệu đồng/m2.

Dự án khu đô thị mới Dương Nội hiện cũng chỉ giao dịch quanh mức từ 30-35 triệu đồng/m2, chung cư chỉ quanh mốc 17-18 triệu đồng…

“Ái ngại” nhất phải kể đến khu đô thị Văn Phú, không chỉ giá đã giảm xuống còn 40-45 triệu đồng/m2 đối với biệt thự liền kề mà cả khu đô thị được quy hoạch khang trang, hoàn thiện cũng chỉ một số ít hộ dân chuyển về ở. Khó giảm giá nhất là các dự án chung cư thì nay nhiều chủ đầu tư cũng đã phải thay đổi ý định.

Một số dự án như VP3 Linh Đàm, Westa… cũng phải hạ giá bán nhằm khuyến khích người mua. Ngay chính dự án căn hộ giá rẻ Đại Thanh cũng đã phải giảm giá bán từ gần 15 triệu đồng/m2, xuống còn 13 triệu đồng/m2 và nay chỉ còn 10 triệu đồng/m2.

Một câu hỏi được đặt ra là sau đợt giảm giá gây “sốc” của chủ đầu tư dự án Đại Thanh, thị trường BĐS sẽ bị ảnh hưởng thế nào. Theo nhiều chuyên gia BĐS, việc giảm giá tiếp trong thời gian tới chắc chắn sẽ xảy ra nhưng giảm giá xuống mức “sốc” thì sẽ không có, đặc biệt đối với những dự án được xây dựng thời kỳ BĐS còn sốt nóng bởi thực tế số tiền chủ đầu tư đổ vào không phải ít.

Theo thống kê của Công ty TNHH CBRE Việt Nam, giá bán căn hộ chung cư trong quý III đã giảm mạnh nhất trong vòng 2 năm qua và mức độ tăng giảm của thị trường diễn biến tiếp theo như thế nào phụ thuộc rất nhiều vào sự “ấm” lên của nền kinh tế.

Cố thủ đến bao giờ?

Trên thực tế, sự giảm giá của biệt thự, đất nền hay vài dự án căn hộ không phản ánh được thực chất thị trường BĐS. Bởi lẽ, sự giảm giá của phân khúc biệt thự, đất nền là đương nhiên khi đã bị buôn đi bán lại, đẩy giá lên quá cao. Bên cạnh đó, ngoài một số ít dự án căn hộ tại Hà Nội được chủ đầu tư giảm giá bán, các dự án khác vẫn giữ nguyên giá.

Thậm chí một số dự án căn hộ mới tung ra thị trường cũng có giá từ 25-27 triệu đồng/m2. Chủ đầu tư kiên quyết “cố thủ” giữ giá bán, thay vào đó ưu đãi khách hàng bằng cách hỗ trợ lãi suất, ưu đãi khi mua nhà, khuyến mại tặng xe…

Theo nhiều chuyên gia, có nhiều nguyên nhân lý giải cho việc này: Một số chủ đầu tư do còn vốn nên chưa muốn giảm giá căn hộ. Một số khác muốn giữ uy tín của mình và quyền lợi cho nhà đầu tư bởi lẽ nếu liên tiếp giảm giá, những khách hàng mua nhà đợt trước sẽ bị lỗ và dự án sẽ mang tiếng “ế nên phải giảm giá”.

Tuy nhiên, cũng không ít nhà đầu tư cố giữ giá bán vì tin tưởng thị trường sẽ nhanh chóng “ấm” lên bởi chu kỳ của thị trường BĐS sau một giai đoạn trầm lắng sẽ đến giai đoạn đi lên.

Theo ông Ngô Thế Vinh, Chủ tịch HĐQT Công ty BĐS Gia Vinh, giá căn hộ khó có thể giảm vì kinh doanh BĐS khác với buôn bán hàng hóa thông thường. Nếu bị lỗ, chắc chắn chủ đầu tư sẽ không bán, chỉ trừ một số chủ đầu tư quá cần tiền. Điều này có thể thấy rõ ở các dự án nhà thu nhập thấp.

Ngay cả khi dự án căn hộ thương mại đã giảm giá xuống bằng hoặc thấp hơn giá nhà thu nhập thấp, các chủ đầu tư vẫn tiếp tục “cố thủ”, không giảm giá bán, bất chấp người dân trả hồ sơ mua nhà ngày một nhiều. Có 2 vấn đề cốt lõi sẽ chi phối đến thị trường BĐS trong thời gian tới: lòng tin của người dân và diễn biến của nền kinh tế.

Trong khi diễn biến của nền kinh tế còn phải “hồi hộp” để chờ đợi, việc lấy lại lòng tin của khách hàng là điều các chủ đầu tư nên làm trong thời điểm hiện nay. Và để người dân có thể mạnh tay chi tiền mua nhà trong thời gian tới, giá bán phải giảm thêm nữa, ít nhất là 20%.

“Giảm giá là con đường cuối cùng và cũng là xu hướng chung của thị trường. Doanh nghiệp không thể cố chờ thị trường tốt hơn mà buộc phải chấp nhận giảm giá để thiết lập một giá mới phù hợp với khách hàng khi giá BĐS lâu nay vẫn quá cao. Doanh nghiệp nào khôn ngoan thì làm trước để tiêu thụ tốt hơn, bởi cuối cùng ai cũng phải theo xu hướng này” - chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển phân tích.