Thị trường bất động sản: Vướng mắc và tháo gỡ

Cơ chế và chính sách chưa đồng bộ

Thị trường BĐS nói chung, thị trường nhà ở, đất ở nói riêng trong thời gian qua biến động phức tạp, giá tăng cao, vượt quá khả năng về tài chính của một bộ phận lớn dân cư dẫn đến sức ép về nhà ở ngày càng tăng, nhất là nhà ở tại đô thị. Hiện tượng đầu cơ, làm giá, mua đi bán lại nhà ở kiếm lời diễn ra tương đối phổ biến, gây nhiều vụ “sốt ảo”, làm cho thị trường nhà ở phát triển thiếu bền vững.

Thị trường nhà ở phi hàng hóa có sự điều tiết của Nhà nước còn thiếu, gây khó khăn cho việc giải quyết nhà ở cho một bộ phận lớn dân cư đô thị, đồng thời ảnh hưởng tới mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội. Trong khi đó, cơ cấu nhà ở chưa hợp lý, tâm lý muốn sở hữu nhà ở, ở nhà thấp tầng gắn với đất còn phổ biến, vì vậy tỉ trọng nhà ở chung cư chỉ chiếm 1,23% tổng số nhà ở cả nước. Hà Nội là địa phương có tỉ lệ nhà chung cư cao nhất cũng chỉ đạt 16%, tại TP HCM tỉ lệ này mới đạt 6,1%.

Mặc dù khó tạo lập chỗ ở do mức giá cao, nhưng tỉ lệ số hộ thuê nhà để ở tại khu vực đô thị chỉ có 14%, thấp hơn nhiều so với số hộ có sở hữu nhà ở. Hầu hết các DN chỉ chú trọng phát triển nhà ở thương mại cao cấp, diện tích lớn để bán với giá cao cho những người có thu nhập cao, mà chưa quan tâm phát triển các loại căn hộ có diện tích nhỏ, có giá bán phù hợp với đại bộ phận người dân có thu nhập thấp và trung bình.

Thị trường BĐS méo mó là mô hình phát triển nhà ở chưa đáp ứng yêu cầu. Phần lớn nguồn cung về nhà ở trong thời gian vừa qua chủ yếu do các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng, chỉ có một số đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng… phát triển nhà ở theo dự án, còn lại nhiều địa phương chủ yếu vẫn chia lô, bán nền.

Kế hoạch phát triển nhà ở vẫn phụ thuộc vào tiến độ thực hiện dự án của các chủ đầu tư, Nhà nước chưa chủ động can thiệp, điều tiết việc cân đối cung – cầu cho thị trường nhà ở, thiếu quỹ đất để phát triển nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo. Thị trường đang có lệnh pha về cung cầu, có quá nhiều chung cư cao cấp trong khi nhà cho người thu nhập thấp thiếu.

Hệ thống tín dụng nhà ở chưa đáp ứng nhu cầu phát triển của thị trường. Nguồn vốn cho phát triển nhà ở còn thiếu, nhất là nguồn trung hạn, dài hạn. Việc thanh toán trong giao dịch nhà ở chủ yếu bằng tiền mặt hoặc quy đổi bằng vàng, ngoại tệ gây khó khăn trong công tác quản lý, thu thuế và nhiều rủi ro cho người dân khi giao dịch về nhà ở. Mặt khác, các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực phát triển nhà ở như giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chưa thống nhất…

Để tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có chỗ ở, nhiều địa phương ban hành những quy định về phát triển nhà thu nhập thấp. Nhưng chính những cơ chế ưu đãi về giá bán, về vốn vay lại đang trở thành “vòng kim cô” xiết chặt chủ đầu tư của các dự án này.

Ứng cứu bị động và chắp vá

Thị trường bất động sản trầm lắng, nhiều dự án chung cư thương mại trong cơn “đói vốn” cũng được bán ngang giá, hoặc nhỉnh hơn so với giá nhà thu nhập thấp cùng với nhiều chính sách ưu đãi, khuyến mại. Đã có doanh nghiệp xin nộp thuế bằng… nhà, bằng đất. Giá nhà thu nhập thấp lại trở thành đề tài nóng bỏng, khiến cuộc chiến giành quyền lợi của cả người bán lẫn người mua bắt đầu dội vào cơ chế.

Mắc kẹt trong cơ chế cũng là tình cảnh của nhiều chủ đầu tư nhà ở khác. Tổng giám đốc một công ty xây dựng cho biết, do không được vay vốn ưu đãi và tiền thu từ khách hàng được khoảng 20% vốn đã đầu tư. Nếu không được vay vốn ưu đãi thì vỡ nợ.

Theo một thống kê trong quý I/2012, số người tìm mua nhà giá dưới 2 tỉ đồng chiếm 55% thị trường. Chung cư mini chưa đáp ứng đúng nhu cầu người mua do còn nhiều điểm yếu như: khó có sổ đỏ riêng, không có không gian chung, ngõ vào nhỏ, chủ đầu tư không chuyên nghiệp (tư nhân)… Vậy nên đã xuất hiện chủ trương bổ đôi căn hộ để cứu thị trường bất động sản được đề ra.

Theo các chuyên gia việc này có một số bất cập. Chẳng hạn như khó chuyển đổi nếu đã thiết kế cho chung cư cao cấp, căn hộ bị chia nát. Tăng gấp đôi khu vệ sinh, bếp, đường ống thoát nước… Hiểm họa nhà ổ chuột được cảnh báo, sau 10 đến 20 năm, nhân khẩu tăng lên mà không thể cơi nới. Theo đó, chỉ có thể chọn lọc và có nghiên cứu cụ thể để áp dụng có điều kiện để chia đôi mà vẫn đảm bảo thì mới áp dụng, không thể thự hiện tràn lan. Căn hộ diện tích nhỏ cần dự án riêng.

TS Phạm Sỹ Liêm – Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, việc bổ đôi căn hộ ra là cách làm nhằm để kích cầu và chỉ là một giải pháp nhằm cứu thị trường, ngoài ra còn cần phải tạo ra một thị trường BĐS minh bạch và ở đó người thu nhập thấp được sự hỗ trợ tài chính sẽ chọn mua những căn hộ phù hợp với khả năng của mình, không nhất thiết phải là nhà giá rẻ của tầng lớp trung lưu hay thượng lưu trong xã hội.

Tổng hội Xây dựng Việt Nam kiến nghị, cần phải có nhiều dự án nhà ở hơn nữa để người dân có thêm sự lựa chọn. Người có khả năng tài chính có thể chọn mua những căn hộ ở các dự án với diện tích lớn, còn người thu nhập thấp cũng có thể mua những căn hộ như thế với diện tích nhỏ hơn.

Thị trường ảm đạm tiếp tục kéo dài, khiến người ta tìm các giải cứu. Mới đây Becamex TDC Bình Dương đã công bố chỉ cần thanh toán từ 4-10% giá trị hợp đồng, khách hàng có thể nhận nhà ngay trong năm 2012. Công ty Cổ phần Địa ốc Kim Oanh vừa tung ra chương trình khuyến mãi “Mua nhà tặng nội thất – Mua đất tặng kim cương” nhân dịp 30/4 dành cho khách hàng mua các sản phẩm đất nền và nhà hoàn thiện. Công ty Cổ phần Đô thị FPT Đà Nẵng có căn hộ FPT Smart Nano với diện tích từ 25m2, 50m2 và 75m2, chủ đầu tư chấp nhận cho khách hàng thanh toán kéo dài trong 5 năm với mức 5 triệu đồng/tháng để sở hữu căn hộ. Trong khi đó, tại Hà Nội, Vincom Village cũng đang hút khách trên thị trường không chỉ bởi độ hoành tráng, tiến độ chóng mặt của dự án mà còn nhiều chính sách đi kèm hấp dẫn, chăm sóc đặc biệt dành cho khách hàng.

Cái khó ló cái khôn nhưng xem ra thị trường BĐS vẫn cần có thời gian để hồi phục sau cơn sốt nóng lạnh dài dài này!