CafeLand - Dù đã trải qua 20 năm hình thành và phát triển nhưng thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam vẫn bị xếp hạng kém minh bạch. Theo thống kê của JLL và LaSalle Investment Management, chỉ số minh bạch thông tin (RETI) của Việt Nam vừa được công bố năm 2016 là 3,49 xếp thứ 68 trong số 109 quốc gia được xếp hạng và thuộc nhóm minh bạch thấp.

Ảnh minh họa.

Theo Bà Duyên Nguyễn, Giám đốc Bộ phận Tư vấn Định giá của JLL Việt Nam, việc khó tiếp cận các thông tin về quy hoạch và thiếu cơ sở dữ liệu về thị trường là một rào cản lớn cho việc xác định giá trị của bất động sản. Nhà đầu tư không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu tính năng, cấu trúc của bất động sản, điều này dẫn đến các quyết định thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản.

Hầu hết cơ sở dữ liệu được các công ty tự xây dựng và phân tích để sử dụng nội bộ, chính vì thế mà các nguồn dữ liệu này thiếu tính tổng hợp và thống nhất. Trong khi đó việc định giá bất động sản cần phải có nguồn thông tin đáng tin cậy và đầy đủ, đồng thời về mặt pháp lý của dự án phải minh bạch và rõ ràng, JLL cho biết.

Việc định giá bất động sản thương mại như cao ốc văn phòng, khách sạn hoặc khu bán lẻ thường gặp khó khăn trong việc xác định tỷ suất vốn hóa và tỷ suất chiết khấu. Nửa đầu năm 2016, đơn vị này ghi nhận khá nhiều giao dịch bất động sản có giá trị giao dịch lớn và đang hoạt động kinh doanh tốt tại thị trường Việt Nam. Việc phân tích những giao dịch này sẽ mang lại những thông tin quan trọng để có thể xác định giá trị thị trường một cách chính xác nhất.

Tuy nhiên trên thực tế rất khó tiếp cận được nguồn thông tin chính thức và bản chất của các giao dịch này nếu không có sự am hiểu thị trường và kỹ năng phân tích nhạy bén. Để xác định những tỷ suất thị trường này, cần nắm bắt tình hình hoạt động cũng như phân tích báo cáo tài chính của những năm gần nhất để ước tính thu nhập thuần hoặc thu nhập trước thuế lãi vay và khấu hao.

Một trong những thương vụ chuyển nhượng bất động sản đáng chú ý nhất trong quý 1/2016 là tòa nhà văn phòng A&B Tower (quận 1, TP.HCM). Nhà đầu tư Nhật đã thực hiện nhận chuyển nhượng 70% cổ phần của tòa nhà với giá trị tương đương 47 triệu USD. Mức giá tham chiếu trên mỗi mét vuông sàn ước tính gần 2.500 USD cho tổng diện tích sàn khoảng 27.000 m2. Thương vụ này cung cấp cho thị trường một bằng chứng giao dịch và mức kỳ vọng của nhà đầu tư về tỷ suất vốn hóa ở mức xấp xỉ 8,5% cho loại hình văn phòng hạng B tại TP.HCM.

Trong quý 2/2016, Mapletree Investments đã mua lại dự án Kumho Asiana Plaza tại quận 1, TP HCM từ liên doanh Hàn Quốc là Kumho Industrial và Asiana Airlines. Tổng diện tích mặt bằng gần 146.000 m2 này được chuyển nhượng với tỷ suất vốn hóa vào khoảng 9% cho toàn bộ khu phức hợp. Từ những cơ sở tham chiếu quan trọng này, các thẩm định viên sẽ dùng để tham khảo khi đưa ra giá trị thị trường của bất động sản tương tự.

Theo khảo sát của JLL, Đối tượng định giá tài sản bất động sản chủ yếu hiện nay gồm đất đai, nhà cửa, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ chung cư, khu công nghiệp… cho những mục đích như thế chấp, báo cáo tài chính, liên doanh, mua bán sáp nhập hoặc kêu gọi đầu tư.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam bị xếp hạng kém minh bạch như hiện nay, JLL kỳ vọng sự đóng góp của các thẩm định viên chuyên nghiệp sẽ ngày càng được cải thiện. Điều này có thể giúp nhà đầu tư đưa ra những quyết định nhằm phát huy hiệu quả đầu tư tốt nhất, đồng thời đây cũng là một cách hữu hiệu giúp minh bạch hóa thị trường bất động sản Việt Nam.

Diệu Trang
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.