Trên thế giới, BĐS đóng vai trò quan trọng với nền kinh tế, nên nguồn vốn đầu tư cho lĩnh vực này cũng khá đa dạng như: dòng vốn FDI, quỹ tín thác, quỹ tiết kiệm, quỹ hưu trí...
Trên thế giới, BĐS đóng vai trò quan trọng với nền kinh tế, nên nguồn vốn đầu tư cho lĩnh vực này cũng khá đa dạng như: dòng vốn FDI, quỹ tín thác, quỹ tiết kiệm, quỹ hưu chí... Tuy nhiên, ở Việt Nam dòng tiền này chủ yếu chỉ đến từ ngân hàng và vốn huy động của người dân. Ngay cả khi thị trường đã có khởi sắc như hiện nay, sự phụ thuộc này vẫn rất lớn, dẫn đến BĐS phải đối mặt với nhiều rủi ro.

70% vốn đầu tư từ ngân hàng

Theo TS Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia: BĐS là tài sản dễ dàng được vốn hóa nên nó luôn gắn liền và phụ thuộc vào thị trường tài chính. Đặc biệt, với thị trường non trẻ như Việt Nam, BĐS còn bị chính sách tín dụng và động thái của ngân hàng tác động. Bởi thực tế, các doanh nghiệp (DN) BĐS Việt Nam hầu hết chỉ có 15 - 20% vốn chủ sở hữu trên tổng mức đầu tư dự án. Có nhiều DN làm ăn chộp giật, chạy theo sự "nóng sốt" của thị trường, phát triển dự án gần như hoàn toàn bằng vốn vay ngân hàng. Do đó, năm 2011, khi ngân hàng siết chặt cho vay và lãi suất vay BĐS cao, nhiều DN rơi vào tình trạng khó khăn, nợ đọng lớn. Nhiều dự án dở dang, thậm chí không thể hoàn thiện.
 
 
Mới đây, tại hội thảo quốc tế về "Quản lý thị trường BĐS và vai trò của các định chế tài chính: Kinh nghiệm Nhật Bản và gợi ý chính sách cho Việt Nam" khi nói về nguồn vốn BĐS. TS Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế đã đưa ra những con số giật mình: "Có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS là vốn vay ngân hàng và 65% tài sản đảm bảo vốn vay là BĐS".

Trên thực tế thị trường, xu hướng "dựa hơi, chống lưng" cho nhau giữa ngân hàng và chủ đầu tư đã và đang diễn ra phổ biến tại nhiều dự án. Thậm chí, ngân hàng tham gia rất sâu vào việc phát triển dự án; Tạo dựng niềm tin cho khách hàng, kích thích sức mua, thúc đẩy thanh khoản BĐS bằng các chính sách ưu đãi mua căn hộ tại dự án ngân hàng "chống lưng"; Quản lý dòng tiền thay chủ đầu tư, bảo lãnh và cam kết tiến độ công trình.

Hạn chế rủi ro

Có thể thấy, thị trường BĐS Việt Nam còn phụ thuộc rất lớn và chủ yếu vào ngân hàng. Điều này  càng dễ hiểu hơn khi môi trường cung cấp vốn của Việt Nam còn quá hạn hẹp, không có nhiều kênh, quỹ hỗ trợ đầu tư khác như quỹ tín thác đầu tư, cơ quan cho vay thế chấp nhà ở... Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia kinh tế, do sự phụ thuộc quá lớn, dẫn đến thị trường BĐS có nhiều rủi ro. Bởi thị trường tài chính thường biến đổi rất khó lường. Vốn cho BĐS thường dùng vốn trung hạn và dài hạn, trong khi các ngân hàng lại dùng vốn ngắn hạn (vốn chủ yếu từ nguồn gửi tiết kiệm của người dân) để cho vay. Lãi suất cho vay BĐS thường cao, chi phí sử dụng lớn. Cuối cùng, người tiêu dùng phải gánh chịu chi phí vốn đó cùng với giá BĐS bị đẩy lên cao.

Mặt khác, các thị trường vốn, vật liệu xây dựng, lao động... phát triển chưa đồng bộ, thiếu tương thích về sản phẩm, chu kỳ, vòng quay... với thị trường BĐS dẫn đến tồn kho. Hệ thống thông tin, dự báo về thị trường không thống nhất, rõ ràng dẫn đến định chế tài chính khó khăn trong thẩm định, quản lý cho vay. Định giá, xử lý tài sản BĐS kéo dài. Công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường còn nhiều bất cập, chi phí giao dịch tăng. 

Do đó, nhằm giải quyết, hạn chế các rủi ro, đồng thời nâng cao nguồn tài chính cho BĐS cần thay đổi lại cấu trúc nguồn vốn. Hình thành hệ thống và tạo điều kiện cho các định chế tài chính, sản phẩm tài chính BĐS phát triển (REITs), chứng khoán hóa dự án BĐS, cải thiện môi trường đầu tư, thủ tục hành chính, phát triển thị trường vốn, tăng “room” cho nhà đầu tư nước ngoài. Thành lập các trung tâm, công ty định giá tài sản độc lập, trung tâm thông tin và dự báo thị trường BĐS… Trên hết là cần minh bạch hóa tất cả các khâu trong thị trường tài chính ngân hàng và BĐS.
Nguyên Hà (Kinh tế & Đô thị)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.