Thị trường bất động sản (BĐS): Đã qua cơn “bĩ cực”?

Giá BĐS đang nằm trong "vùng đáy”

Ông Phan Thành Mai, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, trong vòng 3 quý qua, lượng hàng tồn kho các căn hộ để bán liên tục tăng, tại thị trường Hà Nội là trên 100.000 căn, tại TP.HCM là 47.000 căn (vào cuối quý 2-2012). Đồng thời, khả năng hấp thụ của thị trường chỉ là 7%. Về giá bán các căn hộ cũng sụt giảm khoảng 40% ở Hà Nội và 50% ở TP. HCM. Theo tính toán của các chuyên gia, giá bán đã thấp hơn với suất đầu tư ban đầu. Tuy nhiên trên thực tế, do nhiều áp lực khác nhau, các chủ đầu tư đã phải hạ giá nhằm cắt lỗ, trả lãi và gốc các khoản vay.

Đâu là nguyên nhân của thực trạng này? Ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) nhận định, ngoài lý do ảnh hưởng từ sự suy giảm kinh tế thế giới, có 7 nguyên nhân cụ thể dẫn đến sự bất ổn của thị trường BĐS Việt Nam. Đầu tiên phải kể đến là hệ thống văn bản hiện nay chưa đồng bộ, còn chồng chéo, chưa có chế tài đủ mạnh để xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý sử dụng đất đai và kinh doanh BĐS. Tiếp đó là các nguyên nhân liên quan đến định hướng phát triển thị trường chưa kịp thời, không theo kịp cơ chế thị trường và nhu cầu xã hội. Đầu tư tài chính cho BĐS còn nhiều hạn chế, thị trường BĐS vẫn chủ yếu phụ thuộc vào chính sách tiền tệ tín dụng mà thiếu các định chế tài chính phi ngân hàng hỗ trợ như quỹ đầu tư phát triển BĐS, quỹ tín thác BĐS... Đặc biệt, chúng ta chưa huy động được nguồn vốn từ trong dân vào BĐS. "Tuy nhiên, thời điểm khó khăn này cũng là dịp để thanh lọc lại thị trường, đưa BĐS trở về giá trị thực của nó. Những DN năng lực yếu kém tất yếu sẽ tự bị đào thải. Các DN không đủ khả năng trả nợ các khoản vay bắt buộc phải bán BĐS bằng giá thành đầu tư thậm chí còn thấp hơn giá thành, do vậy giá BĐS, đặc biệt là BĐS nhà ở tại thời điểm này đang rất thuận lợi cho NTD có nhu cầu thực về nhà ở”.

Thế nhưng, thời điểm này đã nên rót tiền vào BĐS hay chưa? Ông Nguyễn Hoàng Nam, GĐ sàn BĐS Info - CTCP Tập đoàn Đại Dương (Ocean Group) thì cho rằng, dựa trên phân tích thị trường cũng như phân tích về chi phí cấu thành một sản phẩm BĐS thì thị trường đang nằm trong "vùng đáy”. Với người dân có nhu cầu thực sự nếu muốn mua BĐS tại thời điểm này cần cân nhắc 2 yếu tố: tính pháp lý của một dự án BĐS (BĐS đã đủ điều kiện bán theo quy định của Nghị định 71 chưa) và năng lực của chủ đầu tư. Với chủ đầu tư, nên cân nhắc khả năng tài chính để đầu tư dài hạn vì trong ngắn hạn, khó có thể xảy ra các đợt "sóng” và cũng khó có thể có những thay đổi lớn về giá BĐS, nhất là với phân khúc từ trung bình trở lên.

Hướng đi tốt từ cho thuê BĐS nghỉ dưỡng

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường, nhiều DN đã phải giảm giá bán, khuyến mại, chiết khấu, thậm chí phải chuyển nhượng, sang tên dự án. Đánh giá về hướng đi này, ông Nguyễn Tuấn Anh, TGĐ CT Vinalink Land cho rằng, giảm giá là điều tất yếu trong cơ chế thị trường. Nhiều DN, nhất là khu vực phía Nam đã mạnh dạn áp dụng phương án này từ khoảng 2-3 quý trước. Tuy nhiên, hiệu quả của việc giảm giá cũng rất hạn chế, thường chỉ có tác dụng trong từng thời điểm, do tâm lý khách hàng luôn mong đợi giá BĐS thấp hơn nữa, nhất là phân khúc BĐS trung – cao cấp. Có một mảng sáng trong thị trường là nhà dành cho người có thu nhập thấp (giá bán từ 12-14 triệu đồng/m2) vẫn phát triển rất tốt. Do đó, trong thời gian tới, DN cần tập trung đầu tư phát triển mảng thị trường này. Riêng về thị trường sản phẩm BĐS cao cấp, trong 5 tháng cuối năm 2012 và cả năm 2013, thị trường này vẫn đối diện nhiều khó khăn.

Ở một góc độ khác, ông Phạm Vũ Hải Anh, GĐKD CTCP Hồng Hạc Đại Lải (Chủ đầu tư Flamingo Đại Lải) cho rằng, với các chính sách của NH hiện nay, một người dân có một khoản tiền gửi tiết kiệm cũng chỉ thu về cao nhất là 9 - 10%/năm. Tương đương với thu nhập này, nếu đầu tư vào ngôi nhà thứ hai là BĐS nghỉ dưỡng thì cũng thu lợi bằng hoặc hơn gửi tiết kiệm NH, nhưng giá trị về BĐS thì tồn tại mãi mãi và là tài sản có giá trị gia tăng. Sau 3-5 năm, yếu tố về tiền có thể mất giá, thì kênh đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng và tham gia vào việc cho thuê sẽ là kênh đầu tư tốt nhất.

Về phía NH, ông Nguyễn Tất Thịnh, Trưởng phòng Khách hàng cá nhân, NHTMCP Công thương Việt Nam (VietinBank) chia sẻ, các NH luôn sẵn sàng giúp đỡ, hỗ trợ DN vượt qua khó khăn. Tuy nhiên, sự hỗ trợ là phải có lựa chọn, sàng lọc. Các dự án được lựa chọn sẽ là các dự án có tính khả thi cao, hiệu quả, sử dụng công nghệ hiện đại, có khả năng trả nợ cao.

Về phía Hiệp hội BĐS Việt Nam, ông Phan Thành Mai nhận định, trong thời gian tới, thị trường vẫn đối diện 2 khó khăn lớn. Thứ nhất, các DN không còn khả năng hấp thụ vốn. Thứ hai, là tìm ra sản phẩm mới hoặc chuyển đổi các sản phẩm đang có phù hợp với tình hình thị trường. Để giá của sản phẩm phù hợp với thị trường thì diện tích của căn hộ cũng như mức độ đầu tư sản phẩm cần phải định hướng lại. Các cơ quan quản lý nhà nước nên xem xét khả năng cho phép xây dựng các căn hộ có diện tích nhỏ từ 25m2 trở lên (hiện nay quy định về nhà ở thương mại tối thiểu là 70 m2).