Thế nào là một dự án được quy hoạch tốt?

Quy hoạch chi tiết cảng Vân Phong.

Trong điều kiện hạn chế về định hướng cũng như các nguồn lực để phát triển như hiện nay, các dự án được quy hoạch chắp vá, cục bộ và chưa thực sự nghiên cứu tính khả thi để thực hiện là thực trạng khá phổ biến. Điều này đã tác động nhất định đến sự phát triển của thị trường bất động sản trong tầm nhìn trung và dài hạn.

Bài viết này cung cấp một góc nhìn riêng của tác giả, người có hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn thiết kế quy hoạch trong và ngoài nước, bàn về những khía cạnh quan trọng của một dự án được quy hoạch tạm gọi là “tốt” tại Việt Nam.

Thích ứng với hoàn cảnh

Bỏ qua những khái niệm và tiêu chí học thuật về sự phát triển của dự án theo các thiết kế quy hoạch hiện nay, xét một cách thực tế thì hầu hết các dự án quy hoạch đều gặp khó khăn, nếu không muốn nói là hạn chế rất lớn về mặt triển khai để đáp ứng nhu cầu thị trường hiện nay. Trước những biến động của thị trường, hầu như các mục tiêu ngắn hạn là giải pháp cho các doanh nghiệp bất động sản. Không phải đơn vị nào cũng đủ năng lực phát triển các dự án quy hoạch có quy mô lớn lên đến vài chục hécta.

Dự án quy hoạch phải được thực thi trong bối cảnh “hạn chế nhất”, với tiêu chí thực thi bao gồm các hạn chế về thị trường, xã hội, chính sách và tài chính dự án. Các yếu tố này phải được cân nhắc để tìm ra lời giải cho các mục tiêu ngắn hạn. Sự thực thi quy hoạch này không có nghĩa là hủy hoại môi trường, mà mang một ý nghĩa thực tế đóng góp vào sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương và tăng cường các giá trị sản phẩm cho thị trường. “Hạn chế nhất” là các giải pháp rút ngắn sự phụ thuộc của chủ đầu tư vào các yếu tố tài chính, năng lực, pháp lý và đôi khi là những giải pháp đối phó, dùng chính nguồn thu tài chính từ dự án để phát triển dự án đó.

Tác giả từng có kinh nghiệm làm việc với một tập đoàn đầu tư tài chính khi họ tham gia một dự án tại huyện đảo Phú Quốc. Mặc dù là một tập đoàn có năng lực tài chính đủ để đáp ứng sự phát triển tổng thể dự án, nhưng họ vẫn có những giải pháp tài chính ngắn hạn để tạo ra nguồn thu cho dự án, để tiếp tục phát triển các thành phần khác của dự án mà không phụ thuộc vào thị trường hay nguồn tài chính từ bên ngoài nào khác. Họ không đặt nặng các khái niệm hàn lâm, mà chú trọng đến tính thực thi và tự điều chỉnh của nhu cầu trong dự án của họ.

Dựa vào nội lực

Các giải pháp phát triển dự án quy mô lớn, với ý tưởng quy hoạch nên dựa vào nội lực là chính. Đó là thông điệp phổ biến khi tác giả có dịp tham dự các hội thảo quốc tế về quy hoạch xây dựng bền vững tại các nước phát triển. Tại Việt Nam, định hướng ấy vẫn còn có tác dụng rất lớn.

Hiện nay, hầu như những dự án vài trăm hécta ở các khu vực đô thị lớn đều do các tập đoàn đầu tư nước ngoài thực hiện. Ví dụ, khu đô thị Phú Mỹ Hưng ở quận 7, khu công viên Yên Sở tại Hà Nội, hay các khu vực phát triển dự án của Samsung tại Thái Nguyên và còn nhiều khu vực khác trong tương lai. Có thể dễ dàng thấy rằng, những dự án lớn đòi hỏi tiềm lực tài chính của chủ đầu tư lớn, điều này sẽ kéo theo sự hỗ trợ phát triển kinh tế địa phương trong tương lai. Đây là cách thức đầu tư từ trên xuống.

Với khả năng của các doanh nghiệp Việt Nam hiện nay, các giải pháp phát triển dự án nên dựa vào nội lực của chính địa phương, dựa vào điều kiện kinh tế địa phương và nguồn lực địa phương để phát triển theo từng giai đoạn. Đây là một tiêu chí quan trọng để đảm bảo tính khả thi, tránh dựa vào việc phụ thuộc và kêu gọi đầu tư.

Cá nhân tác giả cũng từng có cơ hội tham gia nhiều dự án quy hoạch lên đến vài ngàn hécta tại các khu vực được coi là trung tâm tài nguyên của từng tỉnh, từng vùng. Quan điểm phát triển dự án mà nhiều người mong là kêu gọi đầu tư nước ngoài. Cho đến nay, hầu như các giải pháp quy hoạch là để thích ứng với yêu cầu của nhà đầu tư nước ngoài. Trong khi những thỏa thuận, bài toán về tài chính, môi trường vẫn chưa có hồi kết và đem lại kết quả rõ nét thì các nguồn nội lực chính là “kinh tế địa phương” lại chẳng được quan tâm đến.

Có một thực tế mà chúng ta ít để ý đến, đó là hầu hết các nhà đầu tư dự án bất động sản vào Việt nam đến từ khu vực châu Á, nơi đang diễn ra tốc độ đô thị hóa và cho nhiều bài học kinh nghiệm về môi trường và kinh tế địa phương. Chúng ta vẫn đang cố gắng “rút” sợi dây kinh nghiệm từ những nhà đầu tư như thế trong tương lai. Những nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ ít để ý đến địa phương khi mà nền kinh tế địa phương chưa tạo ra một nét riêng để cạnh tranh. Do vậy, một quy hoạch tốt không chỉ là hình thức bề ngoài mà phải biết tận dụng nội lực của địa phương để phát triển.