Tháo chạy khỏi dự án 'đất vàng', đại gia địa ốc thở phào báo lãi

Ông lớn rút lui

Đa số các dự án được chuyển nhượng lại đều với lý do chủ đầu tư bị nợ đọng vốn, suy kiệt tài chính, dẫn đến mất năng lực phát triển dự án. Tuy nhiên, nhiều “ông lớn” ngành xây dựng, dù báo lãi đậm nhưng vẫn quyết định chuyển nhượng dự án, rút vốn về.

Một trong những “ông lớn” thoái vốn tại nhiều dự án nhất là Tổng công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex – mã VCG). Năm 2013, Vinaconex công bố đạt 550 tỷ đồng lợi nhuận, tăng 6,8 lần so với năm 2012 (80,4 tỷ đồng). Tuy nhiên, ông lớn này vẫn thực hiện thoái vốn tại hàng loạt dự án.

Dự án Park City đã được Vinaconex chuyển nhượng. Ảnh: Châu Anh

Dự án bất động sản đầu tiên mà VCG phải bán là Khu đô thị Park City (vốn đầu tư 1.500 tỷ đồng) tại Hà Đông, Hà Nội. Trong thương vụ này, Vinaconex chuyển nhượng 3,75 triệu cổ phiếu (tương đương 25% vốn điều lệ tại Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Vinaconex Hoàng Thành, chủ đầu tư Dự án Park City tại quận Hà Đông (Hà Nội) cho Công ty Perdana (thuộc Samling, tập đoàn khai thác gỗ lớn nhất của Malaysia). Sau khi chuyển nhượng, Park City trở thành dự án 100% vốn nước ngoài thuộc Perdana.

Một dự án bất động sản khủng khác được Vinaconex rao bán là Splendora tại Hoài Đức (Hà Nội).

Từ đầu năm 2013, Vinaconex đã “đánh tiếng” bán lại phần góp vốn của Tổng công ty (tương đương 50% vốn điều lệ) tại Công ty Liên doanh TNHH Phát triển Đô thị mới An Khánh (An Khánh JVC, chủ đầu tư Dự án Khu đô thị mới Bắc An Khánh - Splendora).

Đây là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị cao cấp kết hợp trung tâm, văn phòng thương mại nằm ở phía Tây Thủ đô, thuộc huyện Hoài Đức. Khu đô thị có tổng diện tích 246 ha, với tổng vốn đầu tư hơn 2 tỷ USD, nhưng sau 1 năm thông báo, vẫn chưa có đơn vị nào nhận chuyển nhượng cổ phần tại An Khánh JVC của Vinaconex.

Gần đây nhất, VCG tiếp tục khiến nhiều người đặt dấu hỏi về năng lực tài chính khi bán hết 10,2 triệu cổ phiếu CTCP Bê Tông&XD Vinaconex Xuân Mai, tương đương 51% vốn điều lệ cho công ty TNHH Khải Hưng.

Công ty cổ phần Bê tông&Xây dựng Vinaconex Xuân Mai là đơn vị thành viên của VCG. Báo cáo kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm 2013: doanh thu 349 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 21 tỷ đồng (cùng kỳ năm ngoái lỗ 17 tỷ đồng).

Hiện VCG vẫn đang sở hữu hàng loạt dự án bất động sản quy mô lớn khác như: KĐT Nam cầu Trần Thị Lý (Đà Nẵng), với vốn đầu tư 1.245 tỷ đồng; Cát Bà Anmatina (Hải Phòng) quy mô 1 tỷ USD; Khu phức hợp 423 Minh Khai (Hà Nội) với vốn đầu tư 1.774 tỷ đồng; Dự án khu đô thị 215 ha tại xã Tây Mỗ và Đại Mỗ (Từ Liêm, Hà Nội) quy mô 6.000 tỷ đồng, trong đó Vinaconex góp 26% vốn điều lệ.

Tuy nhiên, để phát triển các dự án này, VCG sẽ cần đến nguồn vốn hàng chục nghìn tỷ đồng trong tương lai. Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn chưa mấy khởi sắc như hiện nay, việc giải bài toán vốn đầu tư đối với tổng công ty này chắc chắn sẽ là một nhiệm vụ vô cùng khó khăn.

Dự án đang được Vinaconex rao bán. Ảnh: Châu Anh

Một “ông lớn” khác trong ngành bất động sản cũng thoái vốn ra khỏi hàng loạt dự án bất động sản là quỹ đầu tư VinaCapital. Hồi năm 2012, Quỹ này đã bán toàn bộ 50,1% cổ phần của mình trong dự án cao ốc A&B tại (Tp.HCM), bán 70% cổ phần của mình tại khách sạn 5 sao Hilton Hà Nội Opera.

Nguyên nhân là thị trường văn phòng cho thuê đang chững lại và đây cũng là dịp quỹ này chuyển vốn đầu tư của mình sang các lĩnh vực khác của thị trường. VinaLand (do VinaCapital quản lý) cũng đã rút vốn khỏi dự án nhà ở quốc tế tại quận 9, Tp.HCM, sau khi bán 85% vốn trong khu Mandarin Garden tại Hà Nội cuối năm ngoái.

Ông Don Lâm, Tổng giám đốc VinaCapital cho biết, đơn vị này đã thoái vốn hoàn toàn khỏi 10 dự án và có 1 dự án thoái vốn một phần trên tổng số 36 dự án. Trong đó, nhà ở gắn liền với sân vườn chiếm 80% danh mục đầu tư. Với lĩnh vực bất động sản, trong vòng 3 năm tới, VinaCapital không đầu tư mới, chỉ tập trung giải phóng các "giá trị tiềm ẩn" trong danh mục đầu tư hiện tại thông qua việc thoái vốn và hoàn vốn cho cổ đông.

Đầu năm 2014, Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) cũng đã nổ phát pháo đầu tiên việc thoái vốn khỏi bất động sản trong nước. Đó là việc chuyển nhượng lại một dự án từng trực thuộc HAGL (Phú Hoàng Anh giai đoạn 2, huyện Nhà Bè, TP HCM) cho Công ty Kiến Á.

Cuối năm 2013, doanh nghiệp tái cấu trúc lại ngành nghề, tách các dự án bất động sản khỏi tập đoàn, quy về đầu mối là Công ty An Phú. Với quỹ đất lớn, giới đầu tư dự báo đà thoái vốn bất động sản của HAGL tại TP HCM sẽ mạnh dần.

Góp mặt nhiều nhất vào làn sóng thoái vốn bất động sản trong quý I/2014 là các doanh nghiệp dầu khí. Đầu tháng 3, HĐQT Tổng công ty cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam (PVC) đã chấp thuận chuyển nhượng toàn bộ phần góp vốn tại Công ty cổ phần Bất động sản Dầu khí Việt Nam. Điều kiện là PVC chỉ bán theo giá trị thị trường nhưng không thấp hơn 10.000 đồng một cổ phần.

Công ty Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) dự kiến thoái 28% cổ phần tại Sài Gòn Thương Tín Tân Thắng – đơn vị đang thực hiện đầu tư dự án Celadon City trên tổng số 30% đang sở hữu. Dự kiến kết quả thương vụ thoái vốn này sẽ được báo cáo cụ thể trong mùa đại hội cổ đông 2014.

Từ việc đồng chủ đầu tư với tập đoàn Gamuda Land - một công ty bất động sản của Malaysia, nếu thoái vốn xong, Sacomreal sẽ tụt xuống vị thế là cổ đông nhỏ lẻ.

Thương vụ triệu đô

Vụ chuyển nhượng có giá trị cao nhất trong đầu năm 2013 là việc hãng hàng không Asiana Airlines, thuộc tập đoàn Kumho (Hạn Quốc) đã mua lại 50% khu phức hợp văn phòng - trung tâm thương mại - khách sạn Kumho Asiana Plaza từ Kumho E&C. Giá trị chuyển nhượng của thương vụ này là 93,9 triệu USD.

Năm 2013, VinaCapital liên tục thoái vốn khỏi bất động sản Việt Nam, đã có 5 dự án BĐS được chuyển nhượng, 1 dự án được chuyển nhượng vào đầu tháng 1/2014.

Theo báo cáo quý 4 năm 2013 của Vinaland, đã có 5 dự án Vinaland đã chuyển nhượng cho đối tác. Vào tháng 1/2013 dự án tại số 30 Nguyễn Du, Hà Nội được quỹ đầu tư này chuyển nhượng lại cho Vinataba 65% vốn của quỹ tại dự án này. Giá bán dự án này cao hơn 6,5% giá trị tài sản ròng (NAV), đem lại khoản3,3 triệu USD cho Vinaland.

Nhiều bất động sản đáng chú ý khác cũng được quỹ đầu tư này chuyển nhượng trong năm qua. Đáng chú ý có thể kể đến khách sạn 5 sao Sheraton Nhà Trang. Ở thương vụ này, Vinaland đã thoái 67% vốn với giá trị chuyển nhượng là 42 triệu USD (bao gồm cả khoản nợ 25 triệu USD).

Dự án bất động sản đáng chú ý khác cũng được VinaCapital thoái vốn trong năm qua là khu căn hộ và biệt thự Hào Khang tại quận 9, Tp.HCM. Dự án này VinaCapital nắm giữ 70%.

Ngoài ra, khách sạn Prodigy Pacific, Vinaland nắm giữ 100% cũng đã được nhượng lại với khoản tiền ròng thu về 1.7 triệu USD.

Trong báo cáo cập nhật mới nhất về tình hình hoạt động của mình vào tháng 1/2014, Vinaland cho biết vừa tiếp tục chuyển nhượng thành công một khách sạn tại TP HCM.

Việc chuyển nhượng trên đã đem về cho VinaCapital 16,1 triệu USD, cao hơn 19% giá trị tài sản ròng tính đến ngày 31/12/2013.

Theo đại diện của Vinaland thì việc thoái vốn tại các khách sạn của VinaCapital là chiến lược phù hợp với việc rút vốn khỏi lĩnh vực khách sạn trong vòng 2 năm tới của VinaCapital.

Việc thoái vốn tại hàng loạt dự án của các “ông lớn” bất động sản, theo chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty tư vấn hội nhập toàn cầu (GIBC) Huỳnh Phước Nghĩa: "Do thị trường địa ốc chịu sức ỳ từ nhiều dự án dở dang, nên làn sóng thoái vốn bất động sản vẫn âm ỉ suốt 5 năm qua. Trong cuộc tháo chạy này, có đến 80% các dự án rao bán chưa tìm được khách mua".

Ông Nghĩa cũng cho báo chí biết, thực tế hiện nay cung nhiều hơn cầu, số lượng dự án có nhu cầu thoái vốn khá dày đặc trong khi các đối tác đủ sức thâu tóm lại rất ít và họ vẫn tỏ ra dè dặt.

Các dự án thoái vốn thành công đa phần đều có ưu thế thương mại (giá phù hợp, vị trí thuận lợi, thương hiệu mạnh, có thể khai thác nhanh).

“Những dự án có quy mô quá lớn hoặc xây dựng dở dang và chọn sai phân khúc nhiều khả năng sẽ chết chìm", ông Nghĩa nói.

Theo chuyên gia này, làn sóng thoái vốn bất động sản không chỉ có sự tham gia của các chủ đầu tư mà còn có nhiều ngân hàng với mục tiêu là xử lý nợ xấu. Các nhóm doanh nghiệp chào bán cũng khá đa dạng. Không chỉ có doanh nghiệp đói vốn, sức khỏe yếu mà còn có sự góp mặt của nhiều đại gia bán tài sản để săn tìm cơ hội mới.

Ông Nghĩa cho rằng, thoái vốn giúp sàng lọc thị trường nhưng với tình hình chung hiện nay, đây vẫn là bài toán đầy khó khăn.