Tất cả cho người mua

Ngân hàng có vẻ dễ dàng hơn Không tuyên bố ầm ĩ nhưng rõ ràng nhiều ngân hàng dồi dào thanh khoản đang tỏ ra dễ chịu hơn với những người có khả năng vay tiền để sửa chữa nhà, mua căn hộ, hay đầu tư bất động sản.

Nếu như những năm trước, hoạt động này bị săm soi rất kỹ và lãi suất luôn cao hơn các hình thức vay khác, thì mấy tháng gần đây đã “dễ thở” hơn rất nhiều, đặc biệt với những dự án mà ngân hàng có liên quan, như có phần đầu tư hoặc là chủ nợ của chủ dự án đó. Với những dự án kiểu này, các ngân hàng cho vay với lãi suất thấp hơn cả trần huy động, có khi ở mức… 0%, tất nhiên chỉ trong kỳ hạn đầu.

Có thể hiểu, khi mà hoạt động sản xuất kinh doanh khó khăn, người dân và doanh nghiệp ít vay tiền đầu tư sản xuất kinh doanh, “đầu ra” của nhiều ngân hàng bị nghẽn.

Tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống ngân hàng tám tháng đầu năm 2012 mới đạt 1,4%, nên chỉ trong bốn tháng mà đạt được mức tăng trưởng 8 - 10% như kế hoạch được giao là hết sức khó khăn. Muốn vậy, ngân hàng phải cho dòng vốn “chảy” vào những nơi khác và một trong những nơi ấy là bất động sản.

Không chỉ giảm dần lãi suất cho vay, nhiều ngân hàng còn dành hàng ngàn tỉ đồng cho lĩnh vực bất động sản. Lãi suất cho vay đối với khách hàng cá nhân thấp nhất chỉ 8,6%/năm và doanh nghiệp là 9%/năm được HDBank áp dụng kể từ đầu tháng 9 và giải ngân đến hết năm 2012, với tổng mức tín dụng hơn 2.000 tỉ đồng. Lãi suất cho khách hàng cá nhân vay mua nhà trả góp thấp nhất tại ANZ là 11,8%/năm. Với HSBC, lãi suất cho khách hàng cá nhân vay mua nhà cũng chỉ ở mức 9,9%/năm.

Các ngân hàng BIDV, ACB, Vietcombank, VIB, VietinBank và SeABank sẽ tung 20.000 tỉ đồng vào bất động sản, giải ngân từ nay đến cuối năm. Với những người có nhu cầu thực, còn thiếu tiền để mua một căn hộ, ngôi nhà hay sửa chữa nhà ở hiện tại, họ có nhân cơ hội này để vay ngân hàng chưa? Đa phần là chưa, do áp lực lãi suất còn đè nặng, bởi như đã đề cập, mức lãi suất ưu đãi chỉ trong vài ba tháng đầu mà thôi. Lãi suất trung bình mà khách hàng cá nhân phải chịu hiện vẫn trong khoảng 14 - 16%/năm.

Song song đó, vì phòng ngừa rủi ro nợ xấu trong lĩnh vực cho vay bất động sản, nên các ngân hàng không hề dễ dàng trong khâu thẩm định điều kiện vay vốn. Với các doanh nghiệp bất động sản, các ngân hàng chỉ hỗ trợ thông qua việc cho cá nhân mua căn hộ của doanh nghiệp vay vốn và cũng chỉ với các dự án sắp hoàn thành để bàn giao.

Như ACB, dù dành 5.000 tỉ đồng cho khách hàng vay mua bất động sản thời hạn vay đến 20 năm, ân hạn vốn đến 12 tháng, tài trợ cao nhất đến 99% giá trị bất động sản, nhưng cũng chỉ hỗ trợ cá nhân có nhu cầu mua nhà để ở tại các dự án mà ngân hàng này có hợp tác liên kết tài trợ vốn mà thôi. Giá căn hộ còn giảm nữa Ngân hàng dễ dàng cho vay hơn chỉ là một khía cạnh.

Dù lãi suất hạ và ngân hàng có dễ cỡ nào thì vẫn còn thêm một điều kiện nữa để người có nhu cầu thực “ra tay”, đó là giá căn hộ càng rẻ càng tốt. Muốn vậy, có lẽ các chủ đầu tư dự án, các nhà đầu tư thứ cấp còn phải tiếp tục giảm giá. Bởi nguồn cung căn hộ vẫn chưa có dấu hiệu ngừng lại, khiến cán cân cung - cầu ngày càng bất lợi đối với người bán.

Theo ước tính, trong khoảng ba năm tới Hà Nội sẽ có khoảng 50 dự án, tương ứng gần 40 ngàn căn hộ mới gia nhập thị trường. TP.HCM đến năm 2015 có khoảng 90 dự án hoàn thành, cung cấp cho thị trường hơn 45 ngàn căn hộ mới. Áp lực giảm giá để tiêu thụ những căn hộ mới này là đương nhiên. Nhiều chuyên gia cho rằng vấn đề lớn nhất của thị trường hiện nay là niềm tin của người mua đang bị thử thách, do những thông tin về tiến độ, chất lượng công trình không như những gì chủ đầu tư đã hứa hẹn.

Theo đó, khôi phục niềm tin của khách hàng còn quan trọng hơn cả việc giảm giá bán. Việc giảm giá mang tính chất “bán tháo” này chỉ dành cho một số chủ đầu tư có ý định rút khỏi lĩnh vực bất động sản càng nhanh càng tốt. Mức giảm giá mạnh của một số dự án cũng hấp dẫn được một số người và sẽ giúp sức mua gia tăng, bởi dù sao đó cũng là cơ hội cho những ai có nhu cầu thực mua được căn hộ.

Xét mặt bằng chung, ngoài áp lực về tài chính, giá căn hộ giảm mạnh thời gian qua cũng cho thấy một điều là các nhà đầu tư, chủ dự án buộc phải đưa giá căn hộ tiệm cận với giá trị thực. Thị trường không còn chỗ cho kiểu đầu tư lướt sóng kiếm lời. Trong hơn một năm qua, đã có trên mười dự án căn hộ giảm giá sâu đến 20 - 30%, hàng chục dự án giảm giá dưới 10% thông qua nhiều hình thức. Tính bình quân toàn thị trường với khoảng hơn 400 dự án, tỷ lệ giảm giá vẫn chưa đến 10%.

Đây chính là giai đoạn “đẩy - kéo” dữ dội nhất, khi thị trường căn hộ đang tiến dần đến vùng đáy nhưng khi nào thoát đáy lại phụ thuộc vào niềm tin của người mua, lãi suất cho vay cũng như sự ổn định của kinh tế vĩ mô. Giảm giá căn hộ là một xu thế tự nhiên, để dần đưa thị trường về với phát triển bền vững.

Khi giá giảm đến mức nào đó, sẽ có nhiều người mua hơn, kích thích tăng thanh khoản cho thị trường trong một số phân khúc có nhu cầu thực, từ đó tác động đến các phân khúc khác. Khi chủ nhân căn hộ (nhà đầu tư thứ cấp hoặc chủ dự án) chấp nhận hạ dần giá bán, giao dịch dĩ nhiên sẽ dễ thực hiện hơn. Bởi ai cũng phải công nhận là giá bất động sản ở các đô thị lớn nói chung, giá căn hộ nói riêng vẫn quá cao so với mức thu nhập trung bình của người dân.

Vậy nên giá căn hộ và đất nền sẽ tiếp tục giảm ít nhất là từ nay đến cuối năm. Tác động phụ từ việc nhiều dự án căn hộ giảm giá bán chính là tâm lý chờ đợi của người mua. Càng nhiều dự án hạ giá, người có ý định mua căn hộ dù là mua để ở cũng càng có lý do để chờ đợi. Dù cũng có một số người mua “chớp thời cơ” mua căn hộ giá rẻ hơn trước, thì một bộ phận lớn hơn nhiều không vội vàng quyết định, mà chờ giá giảm thêm. Chỉ đến khi thị trường đi ngang trong nhiều tháng liên tục, khi đó lực cầu mới trở nên rõ ràng.

Theo các chuyên gia kinh tế, độ trễ từ khi lạm phát và lãi suất giảm xuống còn dưới 10% cho đến khi thị trường bất động sản hồi phục phải mất khoảng nửa năm. Đó phải chăng là thời điểm thị trường đi qua vùng đáy?