Tăng giá đất quanh cầu Nhật Tân, hãy giữ chặt túi tiền

Lại kéo nhau đi

Theo các nhà nghiên cứu thị trường, ngóng tin cây cầu lịch sử Nhật Tân thông xe, giá nhà đất phía Tây hồ Tây và Đông Anh đã tăng giá đến 25% so với cuối năm 2013, mức tăng giá hoàn toàn bất thường so với sự đóng băng của thị trường nhà đất Hà Nội. Kết quả khảo sát thị trường cho thấy bên chân cầu Nhật Tân, phía Tây Hồ, giá nhà liền kề, biệt thự tại Ciputra cuối năm 2013 có mức bán khoảng 70 - 90 triệu đồng/m2; nay vào khoảng 120 - 130 triệu đồng/m2. Chung cư Vườn Đào năm 2013 là 25 - 30 triệu đồng/m2; nay là 35 - 40 triệu đồng/m2; giá biệt thự tăng từ 100 triệu đồng lên 120 triệu đồng/m2. Nhà mặt ngõ đường Nguyễn Hoàng Tôn, Phú Gia, Phú Thượng có giá từ 30 - 45 triệu đồng/m2, mặt đường vào khoảng 70 - 100 triệu đồng/m2. Theo ghi nhận từ các phòng công chứng khu vực quận Tây Hồ, thời gian gần đây các giao dịch, chuyển nhượng nhà đất tại khu vực này đã tăng lên đáng kể, nhất là với các mảnh nhỏ 40 - 70m2, trong làng, khu Xuân La, Xuân Đỉnh, Nguyễn Hoàng Tôn, Phú Thượng... Phân khúc chung cư, hiện giao dịch chủ yếu tập trung ở hai tòa CT13, CT14, khu tái định cư Ciputra với mức giá chào bán từ 27-30 triệu đồng/m2, tăng 2 triệu đồng/m2 so với cuối năm trước...

Giao dịch nhà đất nằm gần chân cầu Nhật Tân thuộc Đông Anh có những chuyển biến.

Nếu năm trước, khu vực này gần như im ắng thì từ đầu năm nay, đặc biệt là sau khi hợp long cầu Nhật Tân đã có nhiều người đến tìm hiểu về đất đai, nhà cửa nơi đây. Họ chủ yếu quan tâm những khu vực có hạ tầng giao thông đang hoàn thiện như Ngọc Giang, Vĩnh Ngọc, Vĩnh Thanh... Nhờ đó, giá nhà đất khu vực này cũng có sự nhích lên so với năm 2013.

Nhưng thú vị hơn cả, theo chính các nhà nghiên cứu thị trường, giá đất khu vực này còn có thể tăng cao do làn sóng đầu tư bất động sản qua những nhận định hoàn toàn hình thức. Nguyên nhân của sự tăng giá này, theo các nhà đầu tư, ngoài việc thông cầu Nhật Tân có thể rút ngắn một nửa thời gian và hành trình từ trung tâm Hà Nội đến sân bay Nội Bài thì các công trình giao thông đường bộ gồm vành đai 1 - 2 - 2,5, đặc biệt là các đường cắt ngang nối từ Lạc Long Quân sang đường Phạm Văn Đồng đang dần hoàn thiện, sẽ tạo cho diện mạo hạ tầng giao thông đồng bộ cho khu vực này... Thêm nữa hầu hết các khu công nghiệp tại Hà Nội đều nằm quanh phía Nội Bài nên khi cầu Nhật Tân đi vào hoạt động, di chuyển nhanh chóng thuận tiện sẽ thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nước ngoài. Đồng thời, một lượng lớn các chuyên gia, người nước ngoài đang sống, làm việc quanh các khu công nghiệp, khu phía Tây thành phố hay trên Thái Nguyên cũng sẽ chuyển về đây thuê, mua nhà để được gần nơi làm việc, gần trung tâm, có điều kiện đi lại và chất lượng cuộc sống tốt hơn. Điều này sẽ góp phần thúc đẩy phân khúc cao cấp và mảng cho thuê khu vực Tây Hồ phát triển.

Chỉ thiếu có một điều, một điều quan trọng nhất mà các nhà đầu tư không tính đếm được, đó là nhu cầu ấy là bao nhiêu? Và liệu có lớn đến độ tiêu thụ hết cả những diện tích khổng lồ đó không? Bởi lịch sử đầu tư khu vực này cho thấy: Không ai muốn mua đất để ở khu vực này. Hơn nữa, tại thời điểm này hàng loạt chung cư thương mại giá mềm, thậm chí chung cư thu nhập thấp ở khu vực nội đô bung hàng với những gói vay hết sức dễ chịu. Vì thế, người mua nhà hiện giờ có xu hướng chọn chung cư nội đô hơn là mua đất nền ở xa như Đông Anh.

Lịch sử cay đắng

Từ năm 2009, khi dự án xây dựng cầu Nhật Tân được triển khai, giá đất trên địa bàn huyện Đông Anh bắt đầu lên cơn sốt. Cơn sốt ấy khiến cho nhiều xã, vốn thuần nông, nghèo xác xơ bỗng chốc xuất hiện dày đặc các trung tâm môi giới nhà đất dọc theo đường làng. Đến cuối năm 2010, bằng cách “bơm hơi”, “thổi phồng” của giới đầu tư, giá đất tại thôn Ngọc Chi (xã Vĩnh Ngọc, huyện Đông Anh) tăng lên gấp ba, thậm chí năm lần so với trước đó. Thực tế đã có thời điểm, giá đất tại đây được đẩy lên 80 đến 90 triệu đồng/m2, ở vị trí mặt đường dẫn lên chân cầu Nhật Tân. Giá đất trong làng, ngõ rộng, chào bán khoảng 60 triệu đồng/m2, ngõ nhỏ hơn 50 triệu đồng/m2. Tại thời điểm “sốt giá” năm 2011, giá bất động sản ở huyện Đông Anh tăng chóng mặt, lên đến 50-60% so với năm 2009. Tại xã Vĩnh Ngọc, mảnh đất bám mặt đường ôtô vào được giá khoảng 80 triệu/m2, còn với những mảnh đất gần đường dẫn lên cầu Nhật Tân, giá đã ở ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Thời gian này, giới đầu tư đã “ngập túi” sau đợt “làm giá” đất tại khu vực xung quanh cầu Nhật Tân.

Sang năm 2012 đến giữa năm 2014, giá đất khu vực này, không chỉ giảm 20-30% mà thậm chỉ rơi giá kiểu rơi xuống vực thẳm. Tại Cổ Điển, Cổ Dương thuộc xã Hải Bối, hay thôn Phương Trạch, Ngọc Chi, Ngọc Giang thuộc xã Vĩnh Ngọc cho thấy, giá những mảnh đất có diện tích khoảng 40 đến 70 m2, đường rộng từ 3 đến 4 m hiện đang được chào bán rất nhiều suốt hai năm qua, với mức giảm đến gần 50%, tùy từng vị trí. Thiệt hại nhất vẫn là những nhà “lướt sóng” phía sau, nhiều nhà đầu tư gần như trắng tay vì chót “đánh bạc” với sự đầu tư “đón lõng” này.

Và dịp cầu Nhật Tân thông xe cũng là dịp để các nhà đầu tư chết dở tháo hàng. Theo tìm hiểu của chúng tôi, hiện nhu cầu bán đất của người dân tại Đông Anh không nhiều. Phần lớn các lô đất được các trung tâm môi giới hay các “cò” nghiệp dư giới thiệu là của các nhà đầu tư gửi bán theo kiểu cắt phần trăm hoa hồng cho mỗi phi vụ môi giới thành công. Thông thường, mức phí tư vấn của nhà đầu tư với các “cò” đất được quy định cụ thể như: với những giao dịch từ 1 tỷ đồng trở xuống, phí là 10 triệu đồng, còn với giao dịch từ 2 tỷ đồng trở lên phí là 0,07%. Nhưng do lượng giao dịch ế ẩm, nên hiện nay, nhiều nhà đầu tư đã quyết định nâng phí tư vấn lên gấp đôi mức thông thường. Thậm chí nhiều nhà đầu tư còn cho quyền để cò tự nâng giá với hy vọng bán xong và tháo chạy. Tuy nhiên, có quá nhiều nhà đầu tư muốn bán đất nhưng khách thì hầu như không có nên thị trường BĐS tại Đông Anh những ngày này đang thực sự là một cơn ác mộng với rất nhiều nhà đầu tư.

Và các nhà đầu tư tay mơ sẽ là con mồi cho các “nhà môi giới này”.

Có nên đầu tư?

Lâu nay, việc sốt đất theo quy hoạch không phải chuyện hiếm trên thị trường bất động sản Hà Nội. Trên thực tế đã diễn ra rất nhiều hiện tượng bong bóng giá đất như khu vực Ba Vì, trục Láng - Hòa Lạc, hay như mới đây, việc tăng giá đất bất thường một số xã khu vực Sóc Sơn nhờ thông tin quy hoạch các trường đại học.

Theo quy hoạch, Đông Anh là khu vực sẽ phát triển mạnh trong vài năm tới. Bởi theo thông báo kết luận của Thủ tướng Chính phủ, tuyến Nhật Tân đến Nội Bài sẽ được quy hoạch thành trục đô thị hiện đại, tạo điểm nhấn cho Thủ đô, do đây là tuyến trục chính, cửa ngõ đối ngoại của Thủ đô.

Tầm nhìn dài hạn là vậy, còn thực tế, hiện thị trường bất động sản ít được nhà đầu tư quan tâm do xu hướng giảm giá đang tác động khá mạnh vào tâm lý cả người bán và người mua. Với những nhà đầu tư có sẵn nguồn tài chính, chắc không e ngại, nhưng với nhà đầu tư “lướt sóng”, bài học cơn sốt đất tại khu vực này hồi đầu năm 2011 chắc vẫn còn nguyên giá trị.