“Tam giác đất đai” và cơ hội cứu thị trường

Phó giám Đốc Savills Hà Nội Trần Như Trung cho rằng: “Tam giác đất đai” được coi là nguyên lý phát triển thị trường BĐS bao gồm mối quan hệ mật thiết giữa ba yếu tố: Mức độ bảo vệ quyền sử dụng đất trên một đơn vị đất đai, chất lượng quy hoạch sử dụng đất và giá trị kinh tế - xã hội trên một đơn vị đất đai. Theo nguyên lý này, chủ thể chỉ dành nhiều nguồn lực vào việc xây dựng quy hoạch sử dụng đất, dẫn đến chất lượng quy hoạch cao khi quyền sử dụng đất thuộc họ. Kết quả là hiệu quả và giá trị kinh tế của mảnh đất sẽ tăng cao theo chất lượng. Việc bảo về quyền sử dụng đất sẽ tiếp tục tăng theo giá trị của mảnh đất. Quy trình tác động giữa 3 đỉnh của tam giác sẽ tạo ra một chu trình mới và ngược lại. Quyền sử dụng đất càng không chắc chắn, thì chất lượng quy hoạch sử dụng đất kém và dẫn đến giá trị kinh tế - xã hội trên một đơn vị đất đai thấp, nhu cầu bảo vệ thành quả lao động giảm đi.

Ảnh: MH

Soi vào thực trạng thị trường BĐS Việt Nam hiện nay cho thấy, người dân sống trên khu dự án và nhà phát triển dự án có vai trò khá mờ nhạt trong quá trình xây dựng dự án. Vì theo quy trình, quy hoạch thuộc phạm vi quản lý của Nhà nước, sau đó dự án tiếp tục được chuyển đến các chủ đầu tư quan tâm chuẩn bị chi tiết, cuối cùng mới đến người phát triển dự án cuối cùng.

Một trong những ngưỡng cản liên quan đến quy hoạch hiện nay đó chính là chi phí xây dựng quy hoạch theo đơn giá Nhà nước cách biệt so với thực tế. Nếu đơn giá xây dựng quy hoạch, chi phí xây dựng được cho vào khoảng 5.000 đồng/m2, thì chi phí thực tế thị trường (đơn giá các công ty tư vấn BĐS) lại cần khoảng 70.000 – 150.000 đồng/m2 chỉ riêng cho việc xây dựng ý tưởng phát triển và thẩm định tính khả thi từ khía cạnh tài chính sao cho việc sử dụng đất có hiệu quả nhất và tốt nhất.

Chất lượng quy hoạch vì thế thấp nên hầu hết các bản quy hoạch này khi đến tay người chủ cụ thể, người phát triển cuối lại phải cân nhắc điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp với thị trường hoặc chờ đợi cho đến khi nào thị trường phù hợp với các tiêu chí quy hoạch đã đặt ra. Thực tế cho thấy, đa phần các quy hoạch này đều phải điều chỉnh. Tuy nhiên, ngay cả khi bỏ qua những vấn đề ở khía cạnh thủ tục hành chính, chủ đầu tư cũng không dễ điều chỉnh được các chỉ tiêu quy hoạch. Ví như hiện nay, khi giá giảm, sức mua giảm, để có lợi nhuận trong cùng diện tích xây dựng, DN phải tăng căn hộ. Nhưng việc tăng dân số lại phụ thuộc vào diện tích giao thông, trường học cần đáp ứng… những nội dung không dễ gì giải quyết trong phạm vi của một dự án.

Tương tự về cơ cấu diện tích dành cho văn phòng, bán lẻ, căn hộ hay khách sạn trong một dự án BĐS. Gần đây có nhiều yêu cầu chuyển đổi diện tích từ văn phòng sang cho căn hộ, nhưng điều gì sẽ xảy ra khi chuyển đổi xong thị trường văn phòng lại sốt nóng trở lại. Nếu không điều chỉnh, tính khả thi dự án thấp, thì dự án không thể triển khai. Nhiều quy hoạch treo có nguồn gốc từ vấn đề này.

Ngoài những vấn đề liên quan đến quy hoạch, giá trị kinh tế - xã hội trên một đơn vị đất đai cũng là một trong những yếu tố thuộc nguyên lý “tam giác đất đai” có sức ảnh hưởng trực tiếp đến người sử dụng đất. Ai cũng hiểu giá trị kinh tế - xã hội trên một đơn vị đất đai là do các hoạt động kinh tế - xã hội trên mảnh đất đó mang lại. Tuy nhiên nếu giá trị kinh tế - xã hội trên một đơn vị đất đai không được định giá cao thì nguồn thu từ đất đai trước mắt sẽ thấp, dẫn đến không thể phát triển được cơ sở hạ tầng cho các mục tiêu kinh tế - xã hội khác. Trong khi đó ở khía cạnh thị trường, việc định giá này dẫn đến chi phí để phát triển trên một đơn vị đất đai trở nên quá cao, giá thành sản phẩm tăng, kỳ vọng lợi nhuận cũng tăng và kết quả giá bán sản phẩm vượt quá khả năng của đại bộ phận dân chúng.

Chúng ta không thể giải quyết triệt để vấn đề nêu trên nếu không tôn trọng mối quan hệ mật thiết trong “tam giác đất đai”. Chính vì thế, để thị trường BĐS thoát ra khỏi khủng hoảng, phát triển bền vững và đóng góp cho phát triển đất nước chúng ta cần một chính sách đất đai rõ ràng, đề cập được mối quan hệ giữa ba yếu tố nêu trên. “Việc lúng túng trong chỉnh sửa luật đất đai hiện hành phản ánh chúng ta chưa có một chính sách đất đai cụ thể cho giai đoạn phát triển đất nước trong giai đoạn tiếp theo, hay cụ thể hơn cho lĩnh vực BĐS”, Phó giám Đốc Savills Hà Nội Trần Như Trung nhấn mạnh.