Sóng ngầm liên kết, mua bán sáp nhập dự án

Tổng giám đốc một công ty bất động sản có trụ sở đóng tại quận 10, TP HCM tiết lộ đang hoàn tất các thủ tục mua sỉ một dự án căn hộ bình dân có quy mô hơn 1.000 căn nằm chếch về phía Bắc TP HCM và dự kiến sẽ tung ra thị trường trong tháng 3.

Người đứng đầu doanh nghiệp này cho biết chủ đầu tư có thế mạnh về quỹ đất và xây dựng, nhưng lại không am hiểu thị trường và yếu về hệ thống phân phối. Do đó, họ đồng ý bán sỉ để một đơn vị khác giải quyết đầu ra cho dự án. "Hợp tác này có thể xem là thương vụ đôi bên cùng có lợi", ông nói.

Ngày 23/2, Tập đoàn Novaland cũng công bố hợp tác đầu tư 2 dự án Icon 56 và Galaxy 9 đều tọa lạc tại quận 4. Theo đó, chủ đầu tư góp quỹ đất còn Novaland rót thêm một phần vốn để xây dựng và phân phối dự án. Trước đó, doanh nghiệp này đã hoàn tất việc mua lại dự án Lexington Residence (quận 2) và tung ra thị trường từ đầu năm.

Với động thái này, Novaland đang chuyển hướng từ phát triển dự án độc lập sang săn dự án dở dang để hợp tác đầu tư. Tổng giám đốc Công ty Novaland, Phan Thành Huy giải thích: "Các dự án chúng tôi liên kết đều hoàn tất pháp lý, đã triển khai xây dựng, rút ngắn thời gian đầu tư và giảm chi phí vốn. Điều này có thể giúp giá thành dự án được điều chỉnh hợp lý, dễ tiêu thụ hơn".

Một dự án vừa được mở bán sau khi công bố tái khởi động theo hình thức hợp tác đầu tư tại TP HCM. Ảnh: Vũ Lê

Cùng thời điểm này, Công ty Kiến Á đã mua lại dự án Phú Hoàng Anh giai đoạn 2 tại huyện Nhà Bè của Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai. Sau khi chẻ nhỏ căn hộ lớn thành các loại có diện tích từ 52 đến 73m2, quý I/2014 dự án được chào bán với tên mới là The Park Residence.

Là tay săn dự án cự phách trong giai đoạn thị trường khủng hoảng, năm 2013, Tập đoàn Đất Xanh đã hợp tác đầu tư, liên kết, mua lại 5 dự án và đang tiếp tục đẩy mạnh gom hàng trong năm Giáp Ngọ.

Trao đổi với VnExpress.net, Phó tổng giám đốc Công ty địa ốc Đất Xanh, Nguyễn Khánh Hưng cho biết: "Năm 2014 chúng tôi sẽ ưu tiên mua lại dự án hơn là hợp tác đầu tư và sẽ công bố các thương vụ sau khi hoàn tất. Dự kiến số dự án thâu tóm có khả năng tăng gấp đôi so với năm ngoái".

Ông Hưng phân tích, hợp tác đầu tư và mua lại dự án đều là động thái rót vốn để chia sẻ quyền kinh doanh bất động sản, rất cần thiết trong giai đoạn thị trường chưa hoàn toàn thoát khỏi khó khăn. Tuy nhiên, mua đứt một dự án là sự thâu tóm toàn bộ, giành quyền quyết định tuyệt đối nên đòi hỏi năng lực tài chính phải mạnh.

"Nếu dự án có một chủ đầu tư, quyền định đoạt và sự chủ động ra các quyết sách sẽ tốt hơn là đồng chủ đầu tư. Càng nhiều chủ sở hữu, càng bị chi phối bởi các ý kiến trái chiều nên bài toán khó hơn", ông Hưng nhận xét.

Dự án tại quận 2 được tung ra thị trường sau khi thay đổi chủ đầu tư mới trước Tết Giáp Ngọ. Ảnh: Vũ Lê

Lãnh đạo Công ty Đất Xanh còn chỉ ra hàng loạt yếu tố để cân nhắc, chọn lựa dự án hợp tác đầu tư hay mua bán sáp nhập. Đó là: uy tín chủ đầu tư cũ, pháp lý hoàn chỉnh, phân khúc phù hợp, vị trí tốt... Tuy nhiên, nguyên tắc quan trọng nhất là khả năng bán được hàng phải cao.

Tổng giám đốc Công ty Hoàng Anh Sài Gòn, Đoàn Chí Thanh ủng hộ giải pháp liên doanh liên kết, mua bán sáp nhập các dự án bất động sản để gỡ bế tắc đầu ra cho các doanh nghiệp khó khăn. "Xu hướng này có thể sẽ diễn ra nhanh và mạnh mẽ hơn trong năm 2014 vì sức chịu đựng của các doanh nghiệp yếu cũng cạn kiệt dần. Họ cần sự trợ giúp từ các đối tác mạnh hơn về vốn và giải pháp bán hàng", ông Thanh nhận định.

Theo chuyên gia này, liên kết, hợp tác đầu tư, mua bán sáp nhập có điểm mạnh là thúc đẩy dự án về đích nhanh hơn với nhiều sự hỗ trợ. Bên yếu hơn có điều kiện củng cố thế trận và bên mạnh hơn cũng có thêm cơ hội săn tìm lợi nhuận. Điểm cần lưu ý là đối tác mua dự án, hợp tác đầu tư là ai, có đủ tiềm lực tài chính và năng lực chuyên môn hay không.

"Mua đứt bán đoạn sòng phẳng thì không phải bàn, song hợp tác đầu tư lại là câu chuyện phức tạp hơn. Bản chất của hợp tác là đồng chủ đầu tư, khi xảy ra sự cố ngoài ý muốn, nếu cơ chế liên kết lỏng lẻo sẽ không ai nhận trách nhiệm, thiệt thòi có thể đẩy lên người tiêu dùng", ông Thanh khuyến cáo.

Hầu hết các chuyên gia bất động sản đều cho rằng, thay vì đình trệ và chờ chết, liên kết, hợp tác đầu tư, mua bán sáp nhập đang là liều thuốc trợ lực rất tốt cho các dự án dở dang. Xu thế này có thể mạnh dần trong năm 2014, nhưng không phải trường hợp nào cũng thành công.

Không thể cứu 100% các dự án, vì có rất nhiều trường hợp chủ đầu tư hoạch định sai lầm từ đầu, cũng có không ít dự án pháp lý chưa đi đến đâu. Những dự án bị ngâm quá lâu dẫn đến không thể có lãi cũng rất khó có cơ hội hợp tác hay mua bán thành công. "Trở ngại lớn nhất trong M&A bất động sản vài năm qua là suất đầu tư ban đầu quá cao, dẫn đến giá cả không phù hợp với khả năng hấp thụ của thị trường", một chuyên gia địa ốc cho hay.