Số liệu báo cáo bất động sản: Vì sao vênh nhau?

Mỗi nơi một con số

Ngày 29/6, CBRE Việt Nam công bố báo cáo thị trường bất động sản cho thị trường TP.HCM với tổng cộng 9.580 căn chào bán mới từ 31 dự án. Mặc dù thấp hơn cùng kỳ năm trước 7%, số căn chào bán mới trong quý 2/2017 tăng 80% so với quý trước. Tổng số căn bán được là 9.522 căn, tăng 40% so với quý trước và tăng 59% so với cùng kỳ năm trước.

Ngay sau đó, báo cáo của JLL cho hay thị trường căn hộ TP.HCM có 7.631 căn được mở bán, giảm 11% theo quý và 14% theo năm. Lượng bán đạt 8.982 căn, trong tổng số lượng bán, các căn hộ có giá bán dưới 1.200 USD/m2 chiếm 47%, trong đó 38% vẫn chủ yếu đến từ quận 8, quận 12 và Bình Tân.

Sau CBRE và JLL, ngày 10/7, Savills tung ra kết quả khảo sát thị trường bất động sản TP.HCM với hơn 4.700 căn hộ được mở bán, đến từ 4 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 7 dự án hiện hữu. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt 37.200 căn. Lượng giao dịch tăng 33% theo quý và 67% theo năm với gần 11.600 căn được tiêu thụ.

Như vậy, cùng một phân khúc căn hộ tại TP.HCM đã có 3 dữ liệu khác nhau về số lượng mở bán cũng như giao dịch thành công, các con số này vênh nhau khá nhiều.

Ảnh minh họa

Chênh vì lệch cách tính?

Thật ra câu chuyện chênh lệch số liệu giữa các đơn vị tư vấn không phải mới được nhắc đến, vấn đề này đã nhiều lần được đem ra hỏi các đơn vị tư vấn tại các buổi công bố báo cáo hàng quý. Theo các đơn vị này, dù cho nghiên cứu cùng một khu vực và cùng phân khúc nhưng kết quả phụ thuộc vào phương pháp khảo sát, thống kê của từng đơn vị. Chỉ cần phương pháp khảo sát khác nhau thì số liệu đã không trùng khớp.

Đồng tình quan điểm trên, ông Trần Khánh Quang – Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng, do từng cách nghiên cứu khác nhau và mục tiêu nghiên cứu cũng khác nhau mà các con số từ các đơn vị tư vấn đưa ra khác nhau cũng là điều dễ hiểu.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, những số liệu trên thị trường bất động sản gần như “không thực”, một phần vì các công ty tư vấn có tham gia bán hàng, bản thân họ cũng muốn bán được hàng nên đưa ra báo cáo không thực. Một phần là vì các công ty tư vấn không nắm được đầy đủ số liệu.

Ông Đực phân tích, hiện nay có rất nhiều dự án được giao cho nhiều sàn cùng bán, tại các sàn này vì cạnh tranh nhau mà giữ lại hàng hoặc khai báo không trung thực lên chủ đầu tư. Từ đó, nếu các công ty tư vấn căn cứ trên báo cáo của chủ đầu tư thì không chính xác.

Cần kết hợp số liệu từ nhiều nguồn

Nói về những hệ lụy của việc loạn số liệu trên thị trường bất động sản, ông Đực cho rằng các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực có thể sẽ không căn cứ số liệu này để đưa ra kế hoạch kinh doanh, tuy nhiên những thông tin này sẽ tác động không nhỏ đến người mua nhà và các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Ông lấy ví dụ, chúng ta dự báo hàng bán rất chạy nhưng thực tế hàng hóa trên thị trường vẫn nằm trong tay những người mua để kinh doanh. Tức là trung chuyển từ đại lý cấp 1 sang đại lý cấp 2 cấp 3 chứ chưa đến tay những người tiêu thụ cuối cùng. Nếu chỉ lấy con số này thì thị trường quá tốt và không có cảnh báo nào thì thị trường tiềm ẩn nguy cơ vỡ trận vì mua đi bán lại, lướt sóng quá nhiều.

Còn theo ông Quang, để nghiên cứu chính xác một con số cần có nhiều yếu tố. Trong đó quan trọng nhất là số liệu chính thống từ các cơ quan quản lý và số liệu được cung cấp từ các chủ đầu tư, nhưng hiện tại những con số này hầu như không có. Những con số bao quát thị trường hiện nay được đưa ra dựa trên phỏng đoán, chủ yếu qua các đơn vị bán hàng, bao gồm cả yếu tố PR chứ không phải đã được kiểm chứng nên độ chính xác là chưa chắc chắn.

Lãnh đạo Công ty Việt An Hòa cho rằng, để đảm bảo trung thực và khách quan thì công ty tư vấn phải hoạt động tư vấn độc lập và có một lực lượng nghiên cứu đủ mạnh để đưa ra được những con số mang tính định lượng chứ không phải định tính.

Ngoài ra, ông cũng cho rằng các đơn vị đứng đầu như Hiệp hội bất động sản có thể liên kết với Sở Tư pháp, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường và các doanh nghiệp bất động sản phải cung cấp báo cáo hàng tháng để có con số cụ thể và minh bạch nhất.