Sau cơn bĩ cực đến hồi thái lai

Chỉ định làm việc tại Việt Nam trong vòng 2 năm, nhưng sức hút của mảnh đất, con người nơi đây đã khiến ông John Gallander, Giám đốc Savills Hà Nội ở lại 5 năm có lẻ. Với nhiều năm kinh nghiệm làm việc với các tập đoàn bất động sản (BĐS) hàng đầu nước Mỹ, John Gallander có cái nhìn khá lạc quan về triển vọng thị trường BĐS Việt Nam trong năm 2013.

Vấn đề nằm ở cung - cầu

Hơn 5 năm làm việc tại Việt Nam, cảm nhận của ông về thị trường BĐS ở đây ra sao?

Trước khi sang Việt Nam, tôi đã có 20 năm làm việc trong lĩnh vực BĐS tại Mỹ, từ công ty BĐS lớn nhất tại Mỹ cho đến quỹ đầu tư BĐS lớn nhất tại Chicago, tôi nhận thấy, thị trường BĐS Việt Nam cũng đi theo những quy luật như tất cả các thị trường khác. Thị trường này cũng trải qua nhiều biến động, thăng trầm với nhiều nguyên nhân, nhưng nguyên nhân chủ yếu vẫn liên quan đến quan hệ cung - cầu.

Năm 2012, các hoạt động của thị trường chững lại và gặp nhiều khó khăn. Nhưng theo tôi, khi tình hình không thể xấu hơn nữa, thị trường sẽ bắt đầu khả quan hơn. Năm 2013 sẽ chứng kiến sự cải thiện của thị trường, do lạm phát đã được kiểm soát, TTCK có dấu hiệu đi lên, cán cân xuất nhập khẩu cân bằng hơn.

Tuy nhiên, mấu chốt vẫn là phải giải quyết được vấn đề nợ xấu trong hệ thống ngân hàng thương mại. Một khi nợ xấu còn là vấn nạn, sẽ cản trở dòng chảy của tín dụng thì thị trường BĐS chưa thể phục hồi.

Chính sách cần cởi mở hơn

Trong thời gian làm việc tại Việt Nam, điều gì khiến ông cảm thấy không hài lòng nhất?

Theo tôi, thị trường BĐS Việt Nam hiện nay đang thiếu sự minh bạch cần thiết để phát triển một cách lành mạnh. Mặt khác, chính sách đất đai vẫn còn thiếu cởi mở, hạn chế quyền sở hữu BĐS đối với người nước ngoài.

Việc hướng đến một thị trường mở, cho phép người nước ngoài sở hữu BĐS sẽ mang đến nhiều lợi ích cho thị trường. BĐS vốn dĩ không phải món hàng có thể xuất khẩu hay đưa đi nơi khác, vì vậy, sự tự do hóa trong sở hữu sẽ giúp thu hút các nguồn đầu tư trực tiếp nước ngoài, tăng nguồn thu thuế, tạo việc làm cho người lao động, tạo cơ hội cho thị trường BĐS phục hồi.

Những chủ đầu tư có tầm nhìn dài hạn sẽ nâng cao được giá trị của dự án và tối đa hóa lợi nhuận

Pháp luật đất đai của Việt Nam hiện chỉ cho phép người nước ngoài sở hữu trong 50 năm. Trong khi, nhiều nước trong khu vực lại cho phép người nước ngoài sở hữu BĐS tới 90 năm. Giả sử, nếu tôi muốn mua BĐS tại bãi biển Đà Nẵng, tôi chỉ có thể sở hữu trong 50 năm, nhưng nếu tôi mua tại Phuket, Thái Lan, thì thời hạn sở hữu của tôi lên tới 90 năm. Đương nhiên, BĐS tại Phuket sẽ có sức hấp dẫn hơn.

Nói cách khác, Việt Nam cần có nhìn nhận cởi mở hơn về sở hữu BĐS đối với người nước ngoài, nhờ đó, tăng tính cạnh tranh so với các nước trong khu vực trong thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài. Chính phủ không nhất thiết phải đột ngột thay đổi thời hạn sở hữu đối với người nước ngoài, mà có thể đi theo lộ trình tăng dần theo từng năm, để đảm bảo tính ổn định của nền kinh tế.

Sau 3 năm Chính phủ cho phép người nước ngoài sở hữu BĐS, hiện mới có gần 400 người đăng ký chính thức sở hữu BĐS. Theo ông, điều này là do nhu cầu thực về sở hữu BĐS của người nước ngoài tại Việt Nam chưa cao, hay do cơ chế, chính sách chưa đủ cởi mở?

Theo tôi, có nhiều nguyên nhân dẫn đến con số này. Thứ nhất là do chính sách của Chính phủ với vấn đề sở hữu BĐS của người nước ngoài vẫn còn quá khắt khe. Thứ hai là nhu cầu sở hữu BĐS cũng không cao do khó khăn chung của tình hình kinh tế thế giới cũng như kinh tế Việt Nam. Thứ ba là sự chênh lệch giữa nguồn cung và sức cầu.

Thách thức lớn nhất là thay đổi tầm nhìn của chủ đầu tư

Đánh giá của ông về tính chuyên nghiệp của các nhà đầu tư Việt Nam?

Savills đã có cơ hội làm việc với nhiều nhà đầu tư lớn trong nước, có kinh nghiệm triển khai nhiều dự án. Theo tôi, có một điều mà các nhà đầu tư trong nước nên chú trọng cải thiện là thiết kế kiến trúc của các công trình. Hiện tại, có tới 99% các dự án có kết cấu bê tông là chủ yếu, vì vậy, tiến độ xây dựng khá chậm chạp. Trong khi đó, nếu dùng kết cấu thép, việc thi công sẽ tiết kiệm thời gian hơn nhiều. Mặt khác, các nhà đầu tư hiện vẫn chỉ chú trọng đầu tư xây dựng chung cư cao tầng với diện tích lớn, thuộc phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp và thu nhập trung bình lại chưa được quan tâm.

Những năm trước, khối ngân hàng khá “thoáng” trong cho vay đầu tư BĐS, dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư vay ngân hàng để xây dựng quá nhiều công trình, trong đó có nhiều công trình không có quy hoạch đồng bộ, thiếu thẩm định trước khi xây dựng, dẫn đến không bán được và nợ xấu hình thành. Tình trạng này cũng từng xảy ra ở Mỹ vào cuối thập niên 1980, thực sự rất nguy hiểm đối với thị trường.

Do đó, các chủ đầu tư cần phải chuyên nghiệp hơn trong phân tích và đánh giá thị trường, cần được tư vấn trước khi xây dựng.

Nhận định của ông về sự thay đổi của các nhà đầu tư trong nước trong việc tìm kiếm tư vấn từ công ty BĐS nước ngoài?

Khách hàng của chúng tôi chủ yếu là các nhà đầu tư trong nước và hướng đến thị trường nội địa. Họ đều là những nhà đầu tư có kinh nghiệm, song rất cởi mở và sẵn sàng lắng nghe sự tư vấn, góp ý của chúng tôi về các dự án, đảm bảo tối đa hóa lợi nhuận và giảm thiểu đến mức thấp nhất những rủi ro có thể gặp phải.

Vậy thách thức lớn nhất khi làm việc với các chủ đầu tư trong nước là gì, thưa ông?

Thách thức lớn nhất của chúng tôi là thay đổi tầm nhìn đầu tư của các chủ đầu tư, tiến tới đầu tư dài hạn, sử dụng hiệu quả dòng vốn với những thiết kế thông minh hơn, nhằm kéo dài tuổi thọ tòa nhà, dễ dàng bảo trì.

Xu hướng chung của các nhà đầu tư Việt Nam là có định hướng ngắn hạn. Đối với một số dự án nhất định, điều này không gây ra ảnh hưởng, nhưng nhìn chung, đầu tư với tầm nhìn dài hạn sẽ giúp các nhà đầu tư nâng cao giá trị dự án của mình, tối đa hóa được lợi nhuận. Mới đây, tòa nhà Trung tâm thương mại Vincom được khánh thành tại TP. HCM đã chứng tỏ chủ đầu tư có tầm nhìn dài hạn, với thiết kế tòa nhà bắt mắt, vật liệu sử dụng hợp lý, chất lượng cao, tạo thêm sức hấp dẫn cho con đường Đồng Khởi.

Xu hướng xây dựng BĐS thân thiện với môi trường cần được Chính phủ khuyến khích. Ví dụ như các tòa nhà ở Việt Nam hiện nay chủ yếu chỉ sử dụng một lớp kính bên ngoài, trong khi hầu hết các tòa nhà ở Mỹ được gắn hai, thậm chí tới ba lớp kính. Mặc dù khí hậu ở Việt Nam không lạnh như ở Mỹ, nhưng đây là xu hướng mà các nhà đầu tư Việt Nam nên học hỏi, bởi cách xây dựng này sẽ giúp tiết kiệm năng lượng sưởi ấm cũng như làm mát không gian bên trong, tăng tuổi thọ công trình, đem lại lợi ích cho chủ đầu tư.