Sát nhập, chuyển nhượng BĐS: Âm thầm chợ "dự án"

Ai cũng biết, ngoài yếu tố nguồn vốn bị thắt chặt vì lãi suất cao, thị trường bất động sản còn chịu áp lực từ lạm phát, tỉ giá ngoại tệ, giá cả vật tư làm chi phí đầu tư và giá thành sản phẩm tăng đáng kể. Sản phẩm làm ra không được người dân đón nhận vì giá “ngất ngưỡng”, nhưng khi giá đã giảm, thậm chí giảm thấp hơn giá vốn ban đầu vẫn không có người mua.

Giới trong ngành cho rằng, sở dĩ có sự nghịch lý này là do lượng cung cầu trên thị trường không bắt nhịp. Các doanh nghiệp cứ đua nhau đầu tư kiểu “ăn theo”, thậm chí nhắm mắt đầu tư theo phong trào mà không làm bất kỳ một cuộc điều tra thị trường nào. Đặc biệt là những doanh nghiệp trái ngành thường “chỉ cần có tiền là làm dự án”. Điều này đã tạo những cơn “nóng lạnh” thất thường, không theo quy luật. Kéo theo đó là những doanh nghiệp xuất thân từ con “nhà nòi” cũng bị vạ lây.

Theo thống kê từ Colliers International, hiện tại Hà Nội ước tính có khoảng 45.000 căn hộ chung cư. Số lượng nguồn cung mới được chào bán trong quý I năm 2011 là trên 11.000 căn hộ. Colliers International dự báo rằng, trong 3 năm tới nguồn cung căn hộ chung cư mới của Hà Nội có thể tăng thêm khoảng 70.000 căn và có thể tăng cao hơn.

Còn theo báo cáo của CBRE, năm 2010 tại Tp.HCM đã tồn đọng khoảng 10.000 căn hộ, năm nay lại thêm 20.000 căn hộ nữa thì việc tìm được người mua cũng sẽ khó khăn.

Các công ty nghiên cứu thị trường còn cho biết thêm, có rất ít đơn hàng nghiên cứu thị trường từ các công ty bất động sản của Việt Nam. Chính vì vậy, các công ty này cho rằng đã đến lúc cần có những dự báo về hệ quả của sự phát triển “nóng” này.

Trong bối cảnh khó tiếp cận được với nguồn vốn như hiện nay thì chuyển nhượng dự án là điều không tránh khỏi. Ảnh: Minh Nguyệt

Chuyển nhượng “ba nổi, bảy chìm”

Theo nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản đóng băng như hiện nay là hệ quả tất yếu của một quá trình dài phát triển “nóng”. Do đó, sự “tháo chạy” của các chủ đầu tư thời gian qua là đều dễ hiểu. Tuy nhiên, hình thức chuyển nhượng này không phải lúc nào cũng là “bề nổi”.

Chẳng hạn như Công ty Jones Lang LaSalle Viet Nam, một đơn vị cung cấp dịch vụ địa ốc và tài chính cho biết, họ đã tốn thời gian hơn một năm để dàn xếp thương vụ chuyển nhượng dự án Centre Point trên đường Nguyễn Văn Trỗi, quận Phú Nhuận giữa chủ đầu tư dự án là Công ty Refico và Công ty Japan Asia Viet Nam - Quỹ đầu tư bất động sản của Nhật.

Còn Công ty Coldwell Banker Việt Nam, đơn vị hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực nghiên cứu thị trường và tư vấn đầu tư cho rằng, những thương vụ chuyển nhượng được công bố công khai thực chất chỉ mới phản ánh phần nổi, trên thực tế, phần thoả thuận chuyển nhượng ngầm mới thật sự sôi động. Chỉ tính từ đầu năm đến nay, số thương vụ mà Coldwell Banker tham gia tư vấn đã tăng 20 - 30% so với năm ngoái. Chủ yếu là nhóm các nhà đầu tư Singapore, Hong Kong, Mỹ và Hàn Quốc. Trong đó, Hàn Quốc là một trong những quốc gia có lượng doanh nghiệp quan tâm tới bất động sản Việt Nam khá lớn, với mức đầu tư trong những năm qua lên tới trên 23 tỷ USD.

Giới quan sát thị trường cho rằng, nguyên nhân dẫn đến việc thay đổi chủ dự án bất động sản thì đã rõ nhưng hình thức chuyển nhượng “ngầm” này sẽ để lại nhiều bất cập.

Theo Thông tư 13/2008/TT-BXD (21/5/2008), điều kiện chuyển nhựợng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được quy định tại các Điều 6,7, 8 và 9 của Nghị định 153/2007/NĐ-CP cụ thể như sau: Chủ đầu tư cũ phải hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của toàn bộ dự án hoặc theo giai đoạn và phải có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt.

Trong trường hợp dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp đang thực hiện dở dang mà chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án theo đúng tiến độ và nội dung dự án đã được phê duyệt hoặc chủ đầu tư không còn nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án thì chủ đầu tư lập hồ sơ báo cáo UBND cấp tỉnh xem xét, cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án đó cho chủ đầu tư khác.

Chậm nhất 30 ngày kể từ khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan có thẩm quyền, chủ đầu tư mới và chủ đầu tư cũ phải tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án (Phụ lục 3 Thông tư) và hoàn thành việc bàn giao dự án. Chủ đầu tư mới có trách nhiệm tiếp tục triển khai dự án ngay sau khi nhận bàn giao.

Đáng chú ý là Thông tư 13 còn quy định, trước khi làm thủ tục bàn giao chủ đầu tư cũ phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng (nếu có) và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày (ít nhất 03 số liên tiếp một tờ báo phát hành tại địa phương, một đài truyền hình địa phương hoặc trung ương và trang web (nếu có) của cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh nơi có dự án) về việc chuyển nhượng dự án và quyền lợi của khách hàng.

Tuy nhiên, hiện nay nhiều chủ đầu tư vẫn "lách" luật trong việc sang nhượng lại dự án dưới hình thức chuyển nhượng cổ phần chi phối. Nếu dự án được chuyển nhượng dưới hình thức bán cổ phần chi phối thì người mua cổ phần của công ty đó sẽ gặp nhiều rủi ro bởi họ không nắm hết được mọi việc của công ty cũng như mối quan hệ với các đối tác khác. Điều quan trọng hơn là họ không thể nắm hết được hợp đồng kinh doanh của công ty đó với đối tác bên ngoài đã được thanh toán hết chưa hay còn nợ,...

Đứng ở góc độ thị trường, với mức lãi suất cho vay ở khoảng 20 - 22%/năm cùng với việc hạn chế tín dụng nhất là lĩnh vực bất động sản sẽ là những yếu tố khiến việc đầu tư trên thị trường hạn chế đi rất nhiều. Nhiều chủ đầu tư phải tính toán lại tiến độ triển khai, bán hàng, kể cả việc giãn, dừng dự án. Đặc biệt, nhiều dự án có nguy cơ bị đổi chủ trước áp lực lãi suất cao, thu hồi vốn trả nợ ngân hàng trong khi sản phẩm không tiêu thụ được.

Theo ý kiến chủ quan của người viết, khó khăn chung của thị trường đã rõ nhưng đây sẽ là cơ hội để các doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính “thâu tóm” thị trường. Trong thời gian tới, Hà Nội sẽ là nơi có hoạt động chuyển nhượng diễn ra sôi động nhất, đặc biệt là khi quy hoạch Hà Nội được công bố và trên 800 các dự án sẽ được tiếp tục triển khai. Bởi trong bối cảnh khó tiếp cận được với nguồn vốn như hiện nay thì chuyển nhượng dự án là điều không tránh khỏi.